Baumängel in der Schweiz – das neue Gewährleistungsrecht ab 1. Januar 2026

Baumängel sind in der Praxis selten eine rein technische Frage. Häufig entscheidet am Ende nicht nur, /ob/ ein Mangel vorliegt, sondern /wie/ er gerügt wurde, /welche/ Rechte noch offenstehen – und ob Fristen eingehalten wurden. Genau hier greift die Teilrevision des Schweizer Obligationenrechts (OR): Ab 1. Januar 2026 gelten bei bestimmten Kauf- und Werkverträgen neue, teils zwingende Regeln zur Mängelrüge, zur unentgeltlichen Verbesserung (Nachbesserung) und zur Verjährung. Massgebend ist dabei der Grundsatz: Die neuen Regeln gelten grundsätzlich für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden.

Dieser Rechtstipp fasst zusammen, was sich ändert – und worauf Bauherrschaften, Käufer:innen, Unternehmer, Planer:innen sowie Verwaltungen in der Vertragspraxis achten sollten.

1) 60 Tage statt «sofort»: die neue Mängelrügefrist in Kernfällen

Bis anhin war die gesetzliche Mängelrüge im OR im Grundsatz streng: Offene Mängel mussten nach der Prüfung, verdeckte Mängel nach der Entdeckung «sofort» gerügt werden. In der Realität führte das immer wieder zu Streit: Was bedeutet «sofort»? Zwei Tage? Eine Woche? Und was gilt, wenn mehrere Gewerke betroffen sind?

Neu schafft der Gesetzgeber in zentralen Bau- und Immobilienkonstellationen Klarheit und führt eine Rügefrist von 60 Tagen ein. Diese Frist ist relativ zwingend: Eine vertragliche Verkürzung ist unwirksam, soweit die neue Regel anwendbar ist.

Die 60-Tage-Rügefrist gilt insbesondere:

• beim Grundstückkauf (für offene und verdeckte Mängel)

• bei Kaufverträgen über Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (z.B. bestimmte Bauteile), sofern deren Mangel die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht

• bei Werkverträgen über unbewegliche Werke (Bauwerke), einschliesslich bestimmter Konstellationen rund um integrierte bewegliche Werke sowie unter Umständen auch Grundlagenleistungen von Architekt:innen/Ingenieur:innen, wenn diese die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursachen

Praxis-Tipp: 60 Tage klingen grosszügig, sind aber in komplexen Bauprojekten schnell aufgebraucht. Sinnvoll sind klare Prozesse: Wer nimmt Mängel entgegen? Wer dokumentiert? Wer rügt? Und wie werden Fristen überwacht?

2) Begleiterscheinungen der 60 Tage: Schadenminderung, Verjährung, Vertragsklauseln

Die neue Rügefrist bringt drei «Nebeneffekte», die in der Praxis entscheidend werden:

(a) Schadenminderungspflicht rückt stärker in den Fokus

Auch wenn 60 Tage für die formelle Rüge zur Verfügung stehen, darf die betroffene Partei Folgeschäden nicht «laufen lassen». Wer beispielsweise eine Undichtigkeit entdeckt, muss rasch vernünftige Sofortmassnahmen prüfen (Notabdichtung, Wasser abstellen, Trocknung veranlassen), Beweise sichern und die Entwicklung dokumentieren. Sonst drohen Kürzungen beim Schadenersatz.

(b) Verjährung kann die Rügefrist faktisch einschränken

Die 60 Tage helfen nur, solange Ansprüche nicht verjährt sind. Läuft die Verjährungsfrist bald ab, kann die Rügefrist praktisch «leerlaufen». Darum gilt: Rügefrist immer zusammen mit der Verjährung denken.

(c) Relativ zwingend bedeutet: Vertragsmuster müssen angepasst werden

Viele vertraute Klauseln – etwa zur Verkürzung von Rügefristen oder zum Ausschluss der Nachbesserung – werden künftig in den erfassten Fällen nicht mehr wirksam sein. Wer mit Standard-AGB arbeitet (auch in der Lieferkette), sollte diese frühzeitig prüfen.

3) Nachbesserung wird geschützt: unentgeltliche Verbesserung kann nicht mehr «wegbedungen» werden

Ein zentraler Reformpunkt betrifft die unentgeltliche Verbesserung. Neu gilt bei Mängeln an einer Baute:

Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.

Das ist für die Praxis ein echter Paradigmenwechsel. Bislang war es verbreitet, das Nachbesserungsrecht durch Vertragsgestaltung stark einzuschränken oder auf bestimmte Konstellationen zu reduzieren. Künftig wird das in den geschützten Fällen nicht mehr funktionieren. Das betrifft nicht nur direkte Werkverträge, sondern auch Konstellationen, in denen Gewährleistung «weitergereicht» oder über Abtretungen gelöst werden sollte.

4) Was gilt, wenn der Unternehmer nicht nachbessert? Verweis auf Art. 366 Abs. 2 OR «sinngemäss»

Wenn die unentgeltliche Verbesserung geschuldet ist, verweist das Gesetz sinngemäss auf Art. 366 Abs. 2 OR. Praktisch heisst das: Wer Nachbesserung verlangt, wird typischerweise:

1. eine angemessene Frist ansetzen

2. bei Untätigkeit die Verbesserung durch einen Dritten ausführen lassen (Ersatzvornahme)

3. und die Kosten dem säumigen Unternehmer belasten

Gerade hier zählt die «Prozessfestigkeit»: Schriftliche Mangelbeschreibung, saubere Fristsetzung, Beweis- und Fotodokumentation, Offertenvergleich und transparente Kostenkontrolle sind entscheidend.

5) Verjährung: 5 Jahre als Mindestschutz – nicht zu Lasten des Bestellers verkürzbar

Besonders wichtig ist der neue Schutz bei der Verjährung:

Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden.

Das bedeutet: Die 5 Jahre sind in diesen Konstellationen ein Mindeststandard. Vertragsklauseln, die zu Lasten der Bestellerseite eine kürzere Frist vorsehen, sind unwirksam. Zusätzlich sieht das Gesetz vor, dass im Übrigen die Regeln zur Verjährung der entsprechenden Käuferansprüche sinngemäss zur Anwendung kommen – also eine systematische Angleichung der Verjährungslogik.

Praxis-Tipp: Für Unternehmer und Planer wird die Rückgriffskette zentral: Wer gegenüber Endkund:innen länger haftet, muss sicherstellen, dass auch Lieferanten und Subunternehmer vertraglich so eingebunden sind, dass Regress nicht an zu kurzen Fristen scheitert.

6) SIA-Norm 118: mehr Reibung, aber auch Klarheit

Viele Bauverträge verweisen auf die SIA-Norm 118. Dort gilt in der Praxis häufig: Zwei Jahre «Rügezeit» ab Abnahme, danach «sofort» rügen. Mit der OR-Revision verschiebt sich die Lage: Nach Ablauf der zweijährigen Phase wird für später entdeckte Mängel in den erfassten Fällen neu eine 60-tägige Rügefrist ab Entdeckung massgebend – nicht mehr eine «Sofort-Rügefrist». Das verlangt in der Vertragspraxis eine saubere Abstimmung von Normtext, Vertragsklauseln und gesetzlichen Mindeststandards.

Fazit

Ab 1. Januar 2026 wird das Gewährleistungsrecht bei Baumängeln in der Schweiz deutlich strukturierter – und in wesentlichen Punkten zwingender: 60 Tage für die Mängelrüge in Kernfällen, ein geschütztes Nachbesserungsrecht (unentgeltliche Verbesserung kann bei Mängeln an einer Baute nicht mehr im Voraus ausgeschlossen werden) sowie eine 5-jährige Verjährung als Mindestschutz, die nicht zu Lasten des Bestellers verkürzt werden darf. Wer Bau- oder Immobilienverträge verhandelt oder standardisiert, sollte 2025 nutzen, um Vertragsmuster, SIA-Verweise und interne Mängelprozesse rechtzeitig zu aktualisieren.