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Baubewilligung § Rechtslage, Bewilligungspflicht & Kosten

Erstaunlich aber wahr: In der Schweiz ist das Bauen grundsätzlich nicht gestattet. Wer dennoch bauen möchte, benötigt eine besondere Genehmigung für sein Vorhaben: die Baubewilligung. Lediglich eine sehr überschaubare Anzahl von Bauvorhaben ist von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Für welche Bauvorhaben eine Baubewilligung notwendig ist und welche Kosten für die Erlaubnis zum Bauen anfallen, erfahren Sie im Folgenden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage der Bewilligungspflicht für Bauvorhaben

Eine Baubewilligung ist die offizielle Erlaubnis, eine bauliche Anlage errichten oder verändern zu dürfen. Die Notwendigkeit, vor einem Neu- oder Umbau eine Baubewilligung einholen zu müssen, ergibt sich aus Artikel 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (kurz: Raumplanungsgesetz oder RPG). Artikel 22 Raumplanungsgesetz (RPG) legt nämlich fest, dass Bauten oder Anlagen nur errichtet oder geändert werden dürfen, wenn eine behördliche Bewilligung für die Errichtung oder Änderung vorliegt. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus ausserdem: Werden bewilligungspflichtige Bauten ohne Bewilligung errichtet oder geändert, handelt der Bauherr rechtswidrig.

Infografik Baubewilligung
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Mit seinem Artikel 22 legt das Raumplanungsgesetz (RPG) auf Bundesebene den Grundstein für die Bewilligungspflicht von Neu- und Umbauten. Gleichzeitig räumt es den Kantonen in Artikel 22 Abs. 3 Raumplanungsgesetz (RPG) aber auch die Möglichkeit ein, die Bewilligungspflicht sowie die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung auf Kantonsebene zu konkretisieren und zu ergänzen. Aus dieser Möglichkeit ergibt sich folgende Regel: Das Bauen oder Umbauen ist in der Schweiz nur mit einer entsprechenden Baubewilligung gestattet. Allerdings können die Kantone in ihren Baugesetzen Ausnahmen festlegen und bestimmen, wann ausnahmsweise keine Baubewilligung erforderlich ist.

Das Raumplanungsgesetz (RPG) legt auch die Voraussetzung einer Baubewilligung fest

Das Raumplanungsgesetz (RPG) bestimmt nicht lediglich, dass für Neu- und Umbauten grundsätzlich eine Baubewilligung erforderlich ist. Es bestimmt ausserdem, wann die Bewilligung erteilt wird. Dazu legt es fest, dass Bauten und Anlagen prinzipiell zulässig und genehmigungsfähig sind, wenn sie mit der Nutzungszone, in der sie sich befinden sollen, vereinbar sind und das Bauland ausreichend erschlossen ist.

Wozu dient die Bewilligungspflicht?

Baugesuch müssen bei der Gemeindeverwaltung eingereicht werden. So erhält das Bauamt der Gemeinde die Möglichkeit, vor Baubeginn zu prüfen, ob das geplante Vorhaben mit allen relevanten Bauvorschriften vereinbar ist. Allerdings dient die Bewilligungspflicht darüber hinaus ausserdem dazu, Belastungen oder Beeinträchtigungen der Umwelt sowie die Verletzung von Nachbar- oder öffentlichen Interessen auszuschliessen. Zusammenfassend lässt sich daher sagen: Die Bewilligungspflicht von Neu- und Umbauten dient dazu, ein geordnetes und rücksichtsvolles Bauen und Zusammenleben zu gewährleisten und öffentliche sowie Umweltinteressen zu schützen. Man sollte beachten, dass Nachbarn die mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden sind, sich im Wege einer Baueinsprache gegen das Projekt wehren können.

Nicht alle Bauvorhaben sind bewilligungspflichtig

Obwohl grundsätzlich alle Bauten und Umbauten bewilligungspflichtig sind, gibt es einige Bauvorhaben, die von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind. Für welche Bauvorhaben keine Baubewilligung notwendig ist, legen die Kantone fest – die Vorschriften variieren daher von Kanton zu Kanton. Prinzipiell lässt sich jedoch sagen, dass bewilligungsfreie Bauvorhaben nach Art und Anzahl überschaubar sind. 

Schliesslich muss in der Schweiz für alle Bauten, die fest mit dem Erdboden verbunden sind, eine Baubewilligung vorliegen. Bereits diese Vorgabe schränkt die Möglichkeiten des bewilligungsfreien Bauens erheblich ein. Eine Ausnahme von dieser Regel gilt lediglich für sogenannte Kleinstbauten. Diese sind zwar fest mit dem Erdboden verbunden, aufgrund ihrer Dimensionen sind sie von der Bewilligungspflicht jedoch ausgenommen. Wann ein Bau als Kleinstbau anzusehen ist, legen die Kantone fest. Die Vorschriften variieren daher. 

Ein Beispiel zu den unterschiedlichen Kleinstbauten-Regelungen

Im Kanton Bern gelten unbeheizte Kleinbauten, die eine Grundfläche von maximal 10 m2 aufweisen und nicht höher als 2,50 Meter sind, als bewilligungsfreie Kleinstbauten. Im Kanton Zürich hingegen zählen Bauten mit einer Bodenfläche von maximal 6 m2 und einer Höhe von 2,50 Metern zu den Kleinstbauten.

Neben den bewilligungsfreien Kleinstbauten gibt es noch weitere Bau- oder Umbauvorhaben, für die regelmässig keine Baubewilligung erforderlich ist. Hierzu zählen etwa:

  • Malerarbeiten im Gebäudeinneren oder ein Neuanstrich der Fassade, sofern er das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändert
  • Das Anlegen von ungedeckten, offenen Gartensitzplätzen
  • Das Anlegen von Teichen, Brunnen oder eins Sandkastens
  • Das Austauschen von Fenstern (sofern das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändert wird und keine besonderen Lärmschutzvorschriften zu beachten sind)
  • Das Anlegen von Einfriedungen, kleinen Zäunen oder eines niedrigen Sichtschutzes
  • Reparaturen und andere Arbeiten, die dem normalen Gebäudeunterhalt dienen
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Bewilligungspflicht bei der Gemeinde erfragen lohnt sich

Planen Sie einen Neu- oder Umbau und wissen nicht, ob für Ihr Vorhaben eine Baubewilligung notwendig ist, lohnt es sich, bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen. Insbesondere dann, wenn es um einen kleineren Bau oder die Installation einer Photovoltaikanlage geht, sind die Regeln oft undurchsichtig – das örtlich zuständige Bauamt kann Sie jedoch zuverlässig darüber informieren, ob eine Baubewilligung notwendig ist. Durch rechtzeitiges Nachfragen vermeiden Sie es, aufgrund von Unwissenheit oder Fehlinformationen unbeabsichtigt rechtswidrig zu bauen.

Nachträgliche Baubewilligung für Bauten ohne Bewilligung?

Ist ein Neu- oder Umbau bewilligungspflichtig, wird aber dennoch ohne das vorherige Einholen einer Baubewilligung erstellt, ist der Bau formell rechtswidrig. Erlangt die zuständige Baubehörde Kenntnis von dem rechtswidrigen Bau, muss sie von Amts wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahrens durchführen. Wird ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt, prüft die zuständige Behörde, ob der formell rechtswidrige Bau zumindest materiell rechtmässig ist.

Materielle Rechtmässigkeit ist gegeben, wenn der Bau mit allen relevanten Rechtsvorschriften sowie mit Nachbar- und öffentlichen Interessen vereinbar ist. Ist das der Fall, kann der Bau nachträglich bewilligt werden. Kommt die Behörde hingegen zu dem Ergebnis, dass der Bau auch materiell rechtswidrig ist, kann Sie Ihnen aufgeben, den Bau abzureissen. Für die Kosten der Entfernung müssen Sie selbst aufkommen.

Nachträgliches Baubewilligungsverfahrens von Amts wegen

Dass das nachträgliche Baubewilligungsverfahren „von Amts wegen“ durchgeführt wird, bedeutet, dass die zuständige Behörde zur Durchführung verpflichtet ist. Sie kann nicht selbst darüber entscheiden, ob sie das Verfahren durchführt und welchen Bauten sie eine Chance auf nachträgliche Bewilligung gibt.

Kosten der Baubewilligung

Die Kosten für eine Baubewilligung richten sich in erster Linie nach der Grösse des Bauvorhabens – unterscheiden sich darüber hinaus aber stark von Gemeinde zu Gemeinde. Die Unterschiede können dabei mehrere 10’000 Franken betragen. Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, welche Kosten anfallen. Zu den Unterschieden bei den Kosten für eine Baubewilligung gibt es folgendes Beispiel: Um in Winterthur (Zürich) ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohnungen zu errichten, fallen Baubewilligungs-Kosten in Höhe von 31.025 CHF an. In der Gemeinde Neuenburg hingegen betragen die anfallenden Kosten nur 3.089 CHF.

Wie kann ein Anwalt im Zusammenhang mit Baubewilligungen helfen?

Möchten Sie ein Neu- oder Umbauvorhaben realisieren, kann anwaltlicher Rat in vielerlei Hinsicht sinnvoll sein. Zum einen kann Ihnen ein Anwalt dabei helfen, herauszufinden, ob für Ihr Bauvorhaben eine Baubewilligung erforderlich ist oder nicht. Sollte eine Bewilligung erforderlich sein, unterstützt er Sie dabei, alle erforderlichen Unterlagen vollständig und ordnungsgemäss bei der zuständigen Behörde einzureichen – das beschleunigt das Bewilligungsverfahren oft enorm. Zusätzlich dazu kann Ihnen ein Anwalt für Baubewilligungsverfahren auch dann weiterhelfen, wenn Ihnen eine Baubewilligung zu Unrecht versagt wurde. Im Falle eines rechtswidrig errichteten Baus lässt sich so unter Umständen sogar der Abriss eines vorhandenen Gebäudes vermeiden.

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FAQ: Baubewilligung

Eine Baubewilligung ist die offizielle Erlaubnis, eine bauliche Anlage errichten oder verändern zu dürfen. Sie wird dann erteilt, wenn keine gesetzlichen Vorgaben sowie Nachbar- oder öffentliche Interessen gegen den Neu- oder Umbau sprechen.
In der Schweiz benötigt prinzipiell jeder, der eine bauliche Anlage errichten oder eine vorhandene Anlage verändern möchte, eine Baubewilligung. Lediglich in wenigen Ausnahmefällen ist das Errichten beispielsweise von Kleinstbauten genehmigungsfrei erlaubt.
Die Baubewilligung kann von der örtlich zuständigen Baubehörde erteilt werden. Örtlich zuständig ist die Baubehörde der Gemeinde, in der sich das zu erbauende oder zu verändernde Bauwerk befindet.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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