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Grundstückskaufvertrag widerrufen § Formfehler & mehr

Einen Grundstückskaufvertrag schliessen die allermeisten Menschen nur einmal im Leben ab. Umso schlimmer ist es, wenn der Vertragsschluss eine beteiligte Partei später reut. Ob der Grundstückskaufvertrag widerrufen und der Kauf rückgängig gemacht werden kann, erfahren Sie im Folgenden.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Grundstücksvertrag widerrufen

Die gesetzlichen Regelungen zum Grundstückskauf sind ausführlich und finden sich in den Art. 216 bis 221 des Obligationenrechts (OR). Sie legen insbesondere fest, dass Grundstückskaufverträge zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch einen Notar bedürfen.

Nur wenn der Vertrag öffentlich beurkundet wurde, ist er rechtswirksam. Ausserdem kann nur mithilfe eines beurkundeten Vertrags die für den Eigentumsübergang zwingend erforderliche Eintragung des Käufers in das Grundbuch vorgenommen werden.

Dass eine der Vertragsparteien die Möglichkeit haben soll, den einmal geschlossenen Grundstückskaufvertrag widerrufen zu können, ist hingegen nicht gesetzlich vorgesehen. Vielmehr gilt auch im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen der Grundsatz, dass geschlossene Verträge einzuhalten sind. Der Grundsatz gilt selbst dann, wenn die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch noch nicht stattgefunden hat.

Rechtsgrundsatz: pacta sunt servanda

In der Schweiz gilt der Rechtsgrundsatz „pacta sunt servanda“ – das bedeutet so viel wie „Verträge sind einzuhalten“. Dementsprechend können die allermeisten Vertragsarten in der Schweiz nicht einfach wieder aufgelöst werden. Das bedeute, dass Verträge prinzipiell nur dann rückgängig gemacht werden können, wenn beide Vertragsparteien einverstanden sind oder ein Kündigungs- bzw. Widerrufsrecht vertraglich vereinbart haben.

Das bedeutet: Beide Vertragsparteien sind an den einmal geschlossenen und öffentlich beurkundeten Grundstückskaufvertrag gebunden. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn ein Widerrufsrecht ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist.

Grundstückskaufvertrag widerrufen: Nur in wenigen Fällen möglich

Gesetzlich ist es in der Schweiz nicht vorgesehen, dass Immobilien oder Grundstücke nach einem Kauf „zurückgegeben“ werden können. Dementsprechend ist auch nicht vorgesehen, dass ein geschlossener Grundstückskaufvertrag widerrufen werden kann. Auch die Möglichkeit eines Rücktritts vom Vertrag soll für Käufer und Verkäufer im Normalfall nicht bestehen.

Widerruf und Rücktritt: Wo liegt der Unterschied?

Der Widerruf eines Vertrags zeichnet sich meist dadurch aus, dass er ohne einen triftigen Grund erfolgen kann. Wird einem Verbraucher beispielsweise ein Widerrufsrecht von einem Onlinehändler eingeräumt, darf der Verbraucher die bestellte Ware ohne Angabe von Gründen zurückgeben. Der Rücktritt von einem Vertrag ist im Gegensatz dazu nur bei Vorliegen bestimmter Rücktrittsgründe möglich. Sind Rücktritts- oder Widerrufsrechte vorgesehen, wird der geschlossene Vertrag jedoch in beiden Fällen durch die Ausübung des Rechts faktisch rückgängig gemacht.

Da im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen prinzipiell weder Widerrufs- noch Rücktrittsrechte vorgesehen sind, ist es nur in Ausnahmefällen denkbar, dass der Vertrag rückgängig gemacht werden kann. Denkbar ist es lediglich in folgenden Fällen, dass ein Grundstückskaufvertrag widerrufen bzw. anderweitig beseitigt werden kann:

  • Die Vertragsparteien haben ausdrücklich im Rahmen ihres Grundstückskaufvertrages vereinbart, dass der Widerruf des Vertrags möglich sein soll
  • Eine der Vertragsparteien verstösst gegen vertragliche Vereinbarungen. Ist das der Fall, kann der Verstoss die andere Partei zum Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag berechtigen. Genau wie bei einem Widerruf des Grundstückskaufvertrages wird der Vertragsschluss auch im Falle des Rücktritts rückgängig gemacht.
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Den Grundstückskaufvertrag aufgrund von Formfehlern widerrufen?

Für Grundstückskaufverträge gelten die Formvorschriften des Art. 216 Obligationenrecht (OR). Aus der Vorschrift ergibt sich insbesondere, dass Grundstückskaufverträge öffentlich beurkundet werden müssen. Die öffentliche Urkunde muss dabei alle tatsächlich getroffenen Vereinbarungen rund um den Grundstückskauf umfassen. Ist der geschlossene Vertrag gar nicht, unvollständig oder nur unrichtig (hat er z. B. einen falschen Kaufpreis zum Inhalt) beurkundet worden, ist es nicht erforderlich den Grundstückskaufvertrag zu widerrufen. Schliesslich ist ein gar nicht oder falsch beurkundeter Grundstückskaufvertrag ohnehin ungültig – ein Widerruf ist daher nicht notwendig.

Den Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag widerrufen

In manchen Fällen wird vor dem Abschluss des eigentlichen Grundstückskaufvertrags ein sogenannter Vorvertrag geschlossen. Er dient dazu, dem potenziellen Käufer ein bestimmtes Grundstück gegen Leistung einer Anzahlung zu reservieren. Der Käufer verpflichtet sich dazu, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer im Rahmen des Vorvertrags, das Grundstück nicht an andere Interessenten zu veräussern. Allerdings ist auch der Vorvertrag nur dann rechtlich bindend, wenn er öffentlich beurkundet wird – das ergibt sich aus Art. 216 Obligationenrecht (OR). Wurde der Vorvertrag hingegen nicht öffentlich beurkundet, können beide Vertragsparteien ihn ohne Weiteres von ihm lösen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings: Ist der Vorvertrag nicht öffentlich beurkundet worden, müssen sich die Vertragsparteien nicht zwingend an ihn halten. Allerdings können die sonstigen inhaltlich im Vorvertrag getroffenen Vereinbarungen nicht einfach widerrufen werden. Ist im Vorvertrag etwa vereinbart worden, dass der Käufer seine Anzahlung nicht zurückerhält, falls der Kauf nicht zustande kommt, gilt diese Regelung trotzdem. Dennoch können Käufer oder Verkäufer durch Nichteinhaltung des nicht öffentlich beurkundeten Vorvertrags aber zumindest um den eigentlichen Grundstücksverkauf „noch einmal herumkommen“.

So kann ein Anwalt beim Widerruf eines Grundstücks­kaufvertrags helfen

Prinzipiell ist es nicht möglich, einen Grundstückskaufvertrag widerrufen zu können. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich daher – sollten sie ihre Meinung geändert haben – nicht einseitig von einem Grundstückskaufvertrag lösen. Das gilt zumindest dann, wenn kein Widerrufsrecht im Rahmen des Grundstückskaufvertrags vereinbart worden ist. Möchten Sie sich für Ihren Grundstückskaufvertrag ein Widerrufsrecht sichern, kann ein Anwalt Sie dabei unterstützen, den Vertrag entsprechend auszugestalten.

Er kann den Vertragstext so formulieren, dass das Widerrufsrecht Teil des später durch einen Notar beurkundeten Grundstückskaufvertrag wird. Ferner kann ein Anwalt Sie auch dann beraten, wenn Ihr Vertragspartner seine Pflichten aus dem Grundstückskaufvertrag verletzt hat. In diesem Fall ist es Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sich im Wege des Rücktritts von dem geschlossenen Vertrag zu lösen.

Fragen zum Thema Grundstücks­kaufvertrag widerrufen?
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FAQ: Grundstücks­kaufvertrag widerrufen

Gesetzlich ist prinzipiell nicht vorgesehen, dass ein geschlossener Grundstückskaufvertrag widerrufen werden kann. Lediglich dann, wenn ein Widerrufsrecht vertraglich vereinbart wurde oder eine Partei ihre Pflichten aus dem Vertrag verletzt, kann eine nachträgliche Vertragsauflösung möglich sein.
Ist der Grundstückskaufvertrag nicht öffentlich beurkundet worden, ist es nicht erforderlich, ihn zu widerrufen. Ohne die öffentliche Beurkundung durch einen Notar ist der Vertrag nämlich ohnehin nicht gültig und damit nicht bindend.
Der Widerruf eines Grundstückskaufvertrags ist nur dann möglich, wenn ein Widerrufsrecht vertraglich vereinbart worden ist. Ausserdem kann die Verletzung vertraglicher Pflichten durch die andere Vertragspartei zum (Widerruf-ähnlichen) Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag berechtigen.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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