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Baurechtsvertrag § Rechtslage, Vertragsbestandteile & Kosten

Besitzen Sie ein Grundstück und möchten es selbst nicht bebauen, können Sie einem anderen ein Baurecht einräumen und ihm erlauben, auf Ihrem Grund Bauwerke zu errichten. Umgekehrt können Sie mithilfe eines solchen Rechts auf dem Grundstück eines anderen ein eigenes Haus errichten. In beiden Fällen müssen Sie einen Baurechtsvertrag schließen und dabei bestimmte Formvorschriften beachten. Warum ein solcher Vertrag nötig ist, welchen Inhalt er haben und welche Formvorschriften er einhalten muss, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Baurechtsvertrag

Wer ein Haus bauen möchte, muss nicht zwingend auch das passende Grundstück besitzen. Vielmehr lässt sich ein eigenes Haus auch auf dem Boden eines anderen errichten – das in den Artikeln ZGB 779 ff. geregelte Baurecht macht das möglich. Räumen Sie einem anderen ein solches Recht an Ihrem Grundstück ein, erlauben Sie der Person damit, auf Ihrem Grund zu bauen. Gleichzeitig wird durch die Vereinbarung sichergestellt, dass Sie Eigentümer des Grundes bleiben, der Bauherr hingegen Eigentümer des errichteten Gebäudes wird. Das ist nicht selbstverständlich. Schließlich gilt in der Schweiz das sogenannte sachenrechtliche Akzessionsprinzip. Räumen Sie einer Person ein Baurecht ein, erwirbt diese ein eigenes Recht an Ihrem Grundstück und darf eigene Bauwerke errichten oder beibehalten (Art. 675 und Art. 779 Abs. 1 ZGB).

Infografik Baurechtsvertrag
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Definition und Bedeutung des Baurechtsvertrags

Bei Bauvorhaben mit beteiligten Privatpersonen, kommt das zivile Baurecht zur Anwendung. Das Baurecht und vergleichbare Rechte an Grundstücken werden auch als Dienstbarkeiten bezeichnet. Für dieses Anrecht zum Bau ergibt sich die Eigenschaft als Dienstbarkeit aus ZGB 675 i.V.m ZGB 779 ff. Damit eine Dienstbarkeit als Recht an einem Grundstück entstehen kann, müssen besondere Formvorschriften eingehalten werden. Das Baurecht unterscheidet sich in diesem Punkt deutlich etwa von einem Mietvertrag.

Anders als bei einem Mietvertrag reicht nämlich eine einfache mündliche Vereinbarung zur Entstehung nicht aus. Vielmehr kann das Anrecht nur dann begründet werden, wenn Sie einen schriftlichen Baurechtsvertrag schließen, der alle wichtigen Punkte rund um das eingeräumte Recht regelt und der Vertrag öffentlich beurkundet und das erteilte Recht anschliessend in das Grundbuch eingetragen wird. Die Notwendigkeit der Eintragung ins Grundbuch ergibt sich aus ZGB 731 Abs. 1. Im Falle von erlassenen Verfügungen des Grundbuchamtes, können Sie sich mittels einer Grundbuchbeschwerde dagegen wehren.

Durch das Baurecht wird das sachenrechtliche Akzessionsprinzip durchbrochen

Akzessorietät bedeutet in der Rechtssprache, dass das Bestehen eines Rechts von einem anderen Recht abhängt. Das sachenrechtliche Akzessionsprinzip bewirkt so beispielsweise, dass derjenige, der Eigentümer des bebauten Bodens ist, automatisch Eigentümer der auf seinem Grund errichteten Bauten wird. Wird jedoch ein Baurecht vereinbart, verliert der Bauherr sein Eigentum nicht an den Grundeigentümer. Er kann Eigentümer eines eigenen Hauses auf fremdem Boden werden – das Akzessionsprinzip wird also durchbrochen.

Wichtige Vertragsbestandteile im Überblick

Welchen Inhalt der Baurechtsvertrag hat, richtet sich nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien im konkreten Fall. In jedem Fall enthält er allerdings Angaben zu den Vertragsparteien und dem mit dem Baurecht belasteten Grundstück sowie zum Umfang des Anrechts. Ausserdem sind folgende Punkte sowohl für den Baurechtsnehmer als auch für den Baurechtsgeber besonders wichtig:

  • Die Dauer des Anrechts
  • Der Baurechtszins
  • Die Entschädigung für den Heimfall

Was sich hinter diesen Punkten verbirgt und warum ihre vertragliche Regelung besonders wichtig ist, erfahren Sie im Folgenden.

Die Baurechtsdauer

Im Rahmen der Vertraglichen Einräumung eines Baurechts legen die Vertragsparteien regelmässig fest, für welchen Zeitraum das Recht bestehen soll. Dabei ist es möglich, die Dauer individuell festzulegen. Lediglich die maximale Laufzeit ist auf 100 Jahre beschränkt. Üblicherweise erstreckt sich die Dauer über einige Jahrzehnte. In diesen Fällen ist von einem dauernden Baurecht die Rede. „Dauernd“ ist es dann, wenn es für einen Mindestzeitraum von 30 Jahren gelten soll.

Wird eine kürzere Laufzeit vereinbart, handelt es sich um eine dauernde um eine einfache Dienstbarkeit. Weiter kann im Rahmen des Vertrags vereinbart werden, dass eine Verlängerung der vertraglichen Vereinbarung nach seinem Ablauf möglich sein soll. Ist eine solche Vereinbarung nicht enthalten, ist eine Verlängerung des Baurechts nach Ablauf der Dauer nicht vorgesehen. Das Anrecht auf den Bau endet automatisch. In Ausnahmefällen ist eine Kündigung des Baurechtsvertrags möglich.

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Der Baurechtszins

Räumen Sie einer anderen Person ein Baurecht ein, verzichten Sie zugunsten des anderen auf die Nutzung eines Teils Ihrer Liegenschaft. Allerdings erhalten Sie dafür eine Gegenleistung: Im Rahmen des Baurechtsvertrags ist nämlich regelmässig eine Vereinbarung zum Baurechtszins enthalten, den der Baurechtsnehmer an Sie zu zahlen hat. Beim Baurechtszins handelt es sich um eine Art Miete für die Nutzung des Bodens. Allerdings wird der Zins regelmäßig jährlich statt monatlich entrichtet. Die Höhe des zu zahlenden Zinses kann frei zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden.

  • Sinnvoll und im Sinne beider Vertragsparteien ist es regelmäßig, dass sich der Baurechtszins am wirklichen Wert der zum Bauen genutzten Liegenschaft orientiert. Daher ist es üblich, den Zins an „objektive“ Werte wie etwa den Landesindex der Konsumentenpreise oder die Hypothekarzinsen zu koppeln. Alternativ dazu kann der anfallende Zins auch nach verschiedenen Zinsberechnungsmodellen – den sogenannten Baurechtsmodellen – bemessen werden. Infrage kommen dabei das traditionelle Baurechtsmodell, das Zürcher Modell oder das Basler Modell.
  • Das traditionelle Baurechtsmodell berechnet den Baurechtszins indem der Grundstückswert mit dem Zinsfuß der Kantonalbank multipliziert wird.
  • Beim „Zürcher Modell“ muss der Baurechtsnehmer eine Einmalzahlung leisten – der Baurechtszins ist damit für die gesamte Baurechtsdauer abgegolten. Die Höhe des Zinses wird individuell vereinbart.
  • Beim „Basler Modell“ richtet sich der Baurechtszins nach den Werten, die Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber einbringen. Das bedeutet: Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des Landwertes, des Ertragswertes des Landes und der des Wertes der errichteten Gebäude. Dabei wird folgende Formel zur Berechnung herangezogen: Baurechtszins = Nettoertrag x Landwert / (Landwert + Gebäudewert)

Die Heimfallentschädigung

Am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit – also dann, wenn die Baurechtsdauer abgelaufen ist – endet das Baurecht und die errichteten Bauwerke fallen automatisch in das Eigentum des Grundeigentümers. Dieser Vorgang wird als „Heimfall“ bezeichnet. Für den Baurechtsnehmer bedeutet der Heimfall: Er verliert das Eigentum an seinem Haus und muss ausziehen. Hierfür muss ihm der Grundeigentümer allerdings eine angemessene Entschädigung (ZGB, Art. 779d) in Form einer Heimfallentschädigung zahlen.

Wie die Heimfallentschädigung zu berechnen ist, wird im Baurechtsvertrag vereinbart. Üblich ist, dass etwa eine Heimfallentschädigung in Höhe von 70 bis 80 Prozent des zukünftigen Zustands Wertes des errichteten Bauwerks vereinbart wird. Dass die vereinbarte Entschädigung nicht 100 Prozent Zustand Wertes beträgt, hängt damit zusammen, dass sich ein Baurechtsobjekt schwieriger verkaufen lässt als ein Bauwerk samt Boden. In der Praxis bereitet insbesondere die Festlegung des zukünftigen Zustands Wertes eines Bauwerks Probleme. Schließlich müssen Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber hier schätzen, welchen Wert die Baurechts Immobilie am Ende der Baurechtsdauer haben wird.

Kosten des Baurechtsvertrags

Für die Erstellung und Beurkundung fallen Kosten an. Weitere Kosten entstehen außerdem dann, wenn das Baurecht ins Grundbuch eingetragen wird. Die entstehenden Gebühren des Grundbuchamts sowie die anfallenden Notariatskosten werden üblicherweise vom Baurechtsnehmer übernommen. Die Höhe der anfallenden Notariatskosten beträgt meist 3 Prozent der Vertragssumme. Die Vertragssumme ihrerseits richtet sich nach dem Baurechtszins. Wird der Zins als Einmalzahlung entrichtet, stellt die Höhe der Einmalzahlung den Vertragswert dar.

Wird der Zins jährlich für höchstens 20 Jahre entrichtet, stellt die Summe aller geschuldeten Zinszahlungen den Vertragswert dar. Soll das Anrecht für länger als 20 Jahre bestehen, stellt der zwanzigfache Betrag einer einzelnen Zinszahlungen den Vertragswert dar. Die Höhe der beim Grundbuchamt für die Eintragung anfallenden Kosten richtet sich ebenfalls nach dem Wert des Baurechts. Sie betragen meist 2 Prozent des Vertragswertes. Zu beachten ist hier allerdings: Die im konkreten Fall anfallenden Kosten können je nach Kanton und Baurechtswert variieren.

Wie kann ein Anwalt bei der Gestaltung des Baurechtsvertrags helfen?

Wird ein Baurecht vereinbart, bringt es für beide Vertragsparteien bestimmte Vorteile mit sich: Es garantiert es dem Baurechtsgeber sichere Zinserträge. Der Baurechtsnehmer hingegen kann sein Traumhaus bauen, ohne das Geld für ein passende Bauland aufbringen zu müssen. Dennoch ist zu bedenken, dass ein Baurechtsvertrag eine langfristige Verpflichtung darstellt und einige Risiken für Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer mit sich bringt. Zu diesen Risiken zählen etwa Kostenrisiken, Preisschwankungsrisiken und das Risiko der Land Wertentwicklung.

Das bedeutet beispielsweise: Wird das Recht für 100 Jahre und gegen Zahlung eines fixen Baurechtszinses vereinbart, „verkauft“ der Baurechtsgeber sein Land unter Wert, falls der Wert seines Grundstücks später stark steigt. Eine Möglichkeit, sich einseitig vom Vertrag zu lösen, hat er aber dennoch nicht. Diese und andere Risiken zu erkennen und abzuwägen, ist für juristische Laien nicht immer leicht. Bereits aus diesem Grund ist es sinnvoll, anwaltlichen Rat bei der Ausgestaltung eines Baurechtsvertrags einzuholen. Der Anwalt für Bauverträge kann dann helfen, einen für beide Vertragsparteien gerechten Risikoausgleich zu finden.

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FAQ: Baurechtsvertrag

Wird ein Baurecht eingeräumt, erwirbt der Baurechtsnehmer ein Recht an einem fremden Grundstück. Damit Rechte an Grundstücken entstehen können, müssen sie in das Grundbuch eingetragen werden. Allerdings ist eine Grundbucheintragung nur dann möglich, wenn zuvor ein Vertrag über die Entstehung des gewünschten Rechts geschlossen und öffentlich beurkundet worden ist. Dementsprechend ist ein Baurechtsvertrag Grundvoraussetzung für die Entstehung eines Baurechts.
Der Vertrag sollte die wesentlichen Punkte regeln. Das bedeutet: Er muss die Vertragsparteien sowie das belastete Grundstück erkennen lassen. Darüber hinaus enthält er außerdem Regelungen zum Baurechtszins, der Baurechtsdauer sowie zur Heimfallentschädigung.
Für einen derartigen Vertrag fallen insbesondere Notarkosten und Kosten für das Grundbuchamt an. Wie hoch die Kosten genau sind, lässt sich pauschal nicht sagen. Schließlich richtet sich die genaue Kostenhöhe nach dem Wert des Baurechts.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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