Ziviles Baurecht § Rechtslage, Regelungsbereich & mehr
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Geht es um den Bau eines Eigenheims oder eines anderen Gebäudes, treffen verschiedenste Interessen und Bedürfnisse aufeinander. Die hierbei zu berücksichtigenden Anliegen und Interessen können dabei sowohl öffentlich-rechtlicher als auch privater Natur sein. Dementsprechend lässt sich auch das Baurecht in den Bereich des öffentlichen und ziviles Baurecht unterteilen. Was Sie dabei über das zivile Baurecht, das sich mit den Rechtsverhältnissen zwischen den baubeteiligten Parteien beschäftigt, sowie über seine Besonderheiten wissen sollten, erfahren Sie hier.
- Das Wichtigste in Kürze
- Das zivile Baurecht regelt die Rechtsverhältnisse zwischen den, am Bauvorhaben beteiligten Privatpersonen
- Das zivile bzw. private Baurecht ist nicht in einem eigenen Gesetz geregelt. Vielmehr kommen alle Normen des privaten Rechts zur Anwendung, die mit dem Bauen / Bauleistungen in Zusammenhang stehen
- Die anwendbaren Rechtsnormen sind nicht auf Bauverhältnisse beschränkt, können aber rund um Bauleistungen Anwendung finden
Rechtslage zum zivilen Baurecht
Der Begriff ziviles Baurecht ist in der Schweiz nicht klar definiert. Dementsprechend ist das Baurecht insgesamt kein scharf abgrenzbares Rechtsgebiet und verfügt über kein eigenes Gesetz. Dennoch hat das Baurecht eine klar definierte Aufgabe: Es regelt all das, was mit Bauen und Bauleistungen zusammenhängt, und kann in zwei Rechtsgebiete untergliedert werden: Das öffentliche und das zivile Baurecht.
Das private Baurecht umfasst daher sämtliche Normen aus unterschiedlichen Rechtsgebieten, welche Bauleistungen betreffen. Es befasst sich dabei mit sämtlichen Rechtsverhältnissen, welche die an einem Bauvorhaben beteiligten Privatpersonen betreffen.
Dementsprechend lassen sich insbesondere Verhältnis zwischen Parteien, die in Zusammenhang mit der Errichtung von Bauwerken stehen, dem privaten Baurecht zuordnen. Damit können etwa vertragliche Beziehungen zwischen dem Bauherren und Architekten, Bauunternehmern oder Handwerkern gemeint sein. Ausserdem können auch privatrechtliche Vorschriften bezüglich des Erwerbs von Grundstücken, werkvertragsrechtliche Vorschriften oder Bauhandwerkerpfandrechte und Dienstbarkeiten relevant werden.
Bereits hieran zeigt sich: Das private Baurecht berührt viele verschiedene Rechtsgebiete und entsprechend viele Rechtsnormen. Da die Rechtsnormen aber in keinem eigenen Gesetz gesondert zusammengefasst sind, sind die relevanten Rechtsquellen über verschiedene Gesetze „verstreut“. Klar ist jedoch: Da das private Baurecht, die Beziehungen zwischen gleichgestellten Rechtssubjekten regelt, ist der Bund für die entsprechende Gesetzgebung zuständig. Zu den Rechtsquellen, die relevante Rechtsnormen enthalten, zählen daher insbesondere:
- Das Obligationenrecht (OR) – insbesondere seine allgemeinen Bestimmungen der ersten Abteilung und Regelungen der zweite Abteilung zu einzelnen Vertragsverhältnissen (z.B. Werkvertrag (Art. 363 – 379 OR) oder Auftrag (Art.394 – 418 OR)
- Das Zivilgesetzbuch (ZGB) sowie
- SIA– sowie die Normen anderer Verbände – Insbesondere die SIA-Norm 118, welche die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten (Bauleistungen) festlegt, ist im zivilen Baurecht oft eine wichtige Werkvertragsgrundlage. Zwar handelt es sich bei der SIA-Norm 118 nicht um ein Gesetz – dennoch wird sie von der Rechtsprechung aber als „regelbildende Übung“ akzeptiert. Allerdings ist sie nur dann verbindlich, wenn sie von den Parteien in deren vertragliche Vereinbarungen integriert wird.
Das öffentliche Baurecht regelt die Verhältnisse zwischen dem hoheitlich auftretenden Gemeinwesen und den Baubeteiligten. Das öffentliche Baurecht kommt unabhängig von den privaten Vereinbarungen der Baubeteiligten zum Einsatz – also auch dann, wenn die Baubeteiligten das eventuell nicht wünschen.
Wichtige Regelungsbereiche im zivilen Baurecht
Ein Bauvorhaben wird durch eine Vielzahl von privatrechtlichen Vorschriften tangiert. Schliesslich regelt das Baurecht alle relevanten rechtlichen Beziehungen, die sich zwischen den Beteiligten ergeben können. Zu den relevanten Regelungen des Privatrechts können daher prinzipiell auch Fragestellungen aus dem Sachenrecht (dieses regelt Eigentum und Besitz), Haftungsfragen oder sogar Regelungen des Urheberrechtsgesetz (URG) zählen. Allerdings gibt es einige Regelungsbereiche und -zusammenhänge, die besonders oft relevant werden. Dies sind die wichtigsten Anwendungsbereiche des zivilen Baurechts:
- Regelungen zu Bauwerkverträgen
- Regelungen zu Bauleistungen
- Nachbarschaftsrechte
- Dienstbarkeiten
Regelungen zu Bauwerkverträgen
Der Bauwerkvertrag kann als Kernstück des Schweizer Baurechts angesehen werden. Er ist gesetzlich in Art. 363 OR normiert. Darin wird bestimmt, dass der Werkvertrag den Unternehmer zur Herstellung eines Werkes (oft: eines Bauwerkes oder einzelne Bauleistungen) und den Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Das geschuldete Werk kann dabei körperlicher oder unkörperlicher Natur sein. Neben der Errichtung eines bestimmten Gebäudeteils zählt daher auch eine planerische Bauleistung zum Werkvertragsrecht.
Regelungen zu den Bauleistungen
Die Errichtung eines neuen Hauses stellt oft ein komplexes, langwieriges und zeitintensives Unterfangen dar. Schliesslich ist eine Vielzahl von Vorbereitungs-, Planungs- und Fertigstellung Schritten erforderlich, an denen viele verschiedene Personen beteiligt sind. Es verwundert darum wenig, dass sich das private Baurecht besonders intensiv mit Fragen rund um die Erstellung von Bauwerken befasst. Dabei regelt es in Form des Planungsrecht bzw. Architektenrecht die rechtliche Beziehung zwischen Auftraggeber und Architekten. Rechtsquelle des Architektenrecht ist dabei kein spezielles Gesetz. Vielmehr setzt es sich aus verschiedenen privaten Gesetzes- und Fachnormen zusammen.
Auf Grundlage der relevanten Rechtsnormen schliessen Architekten und Auftraggeber einen Architektenvertrag. Dabei wird der Architekt damit beauftragt, gegen eine vereinbarte Vergütung bestimmte Architektenleistungen zu erbringen. Falls erforderlich, kann der Architekt auch lediglich mit der Erbringung von Teilleistungen oder sogar mit der Übernahme der Bauleitung betraut werden. Ebenfalls üblich ist es, das im Rahmen eines Bauvorhabens Verträge mit Planern und Ingenieuren geschlossen werden. Hierbei sind verschieden Vertragskonstellationen denkbar. Der Planervertrag kann sich nämlich allein auf die Erstellung von Plänen konzentrieren oder auch weitere Leistungen wie die Übernahme von Bauleitungsaufgaben beinhalten.
Nachbarschaftsrechte
Auch Nachbarschaftsrechte fallen in den Regelungsbereich des zivilen Baurechts. Schliesslich kann der Bau eines Hauses auch die Rechte umliegender Grundstücke beeinträchtigen. Insbesondere ist das dann der Fall, wenn es um die Bepflanzung eines Grundstücks geht. Ausserdem regelt das zivile Baurecht unter anderem, inwieweit sich Bau und Nutzung eines neuen Gebäudes auf Lebensqualität und Eigentum der Nachbarn auswirken dürfen. Dementsprechend sind auch Vorschriften zu Schmutz-, Lärm- und Rauchemissionen oder Erderschütterungen dem privaten Recht im Zuge der Erstellung von Bauten zuzuordnen. Gerade in diesem Bereich sind die Grenzen zum öffentlichen Baurecht allerdings fliessend.
Dienstbarkeiten
Auch das Sachenrecht, das Regelungen zu Besitz und Eigentum trifft, ist eng mit dem Baurecht verwoben. Insbesondere dingliche Nutzungsrechte rund um ein Bauwerk sind dabei besonders relevant. Mit dem Begriff der dinglichen Nutzungsrechte sind in das Grundbuch eingetragene Rechte gemeint, die es einer Person erlauben, ein fremdes Grundstück auf bestimmte Weise zu nutzen. Diese Recht werden auch Dienstbarkeiten genannt.
In Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses können Dienstbarkeiten als sogenannte Wegerechte oder als Baurechte relevant werden. Während das Wegerecht es dabei erlaubt, ein fremdes Grundstück zu betreten (etwa, um das eigene Haus zu erreichen), erlaubt es das Baurecht, ein eigenes Gebäude auf fremdem Grund zu errichten.
Bestehende Rechtsbeziehungen und ziviles Baurecht
Das zivile Baurecht ist eine besondere Ausprägung des Privatrechts. Es beschäftigt sich mit den rechtlichen Beziehungen von rechtlich gleichgestellten Parteien, die an einem Bau beteiligt sind. Als Teil des Privatrechts gibt es den Beteiligten dabei allerdings nicht vor, wie sie sich verhalten oder welche Vereinbarungen sie treffen sollen. Vielmehr gilt auch in im Bezug auf dieses Recht der Grundsatz der Privatautonomie.
Privatautonomie bedeutet dabei, dass es zum einen jedermann freisteht, mit wem er eine vertragliche Bindung eingeht und mit wem nicht. Ausserdem dürfen die Vertragsparteien auch den Inhalt ihrer Verträge prinzipiell selbst bestimmen. Letzteres gilt allerdings nur dann, wenn durch die vertraglichen Vereinbarungen nicht gegen öffentlich-rechtliche oder unabänderliche Vorschriften verstossen wird. Dementsprechend gibt das geltende Recht nicht vor, welchen Inhalt die zwischen den Beteiligten geschlossenen Verträge haben müssen. Es greift lediglich dann ein, wenn die Vertragsparteien bestimmte Punkte gar nicht geregelt haben oder bezüglich bestimmter vertraglicher Rechte und Pflichten in Streit geraten.
Fallbeispiel aus der Praxis
Schliessen Bauherr und Bauhandwerker einen Bauwerkvertrages, ergibt sich aus diesem, dass der Handwerker ein Recht auf die Zahlung der vereinbarte Vergütung hat, sobald er ein mangelfreies Werk abgeliefert hat. Das gilt selbst dann, wenn der Bauherr die Vergütung später nicht mehr zahlen möchte. Verweigert der Bauherr die Zahlung, kann sich der Handwerker darum auf die einschlägigen Regelungen des Baurechts berufen und seine Vergütung einfordern. Auf der anderen Seite regelt das Baurecht ausserdem, wann eine Bauwerk als „mangelfrei geliefert“ anzusehen ist. Liefert der Handwerker ein mangelhaftes Werk ab, regelt das zivile Baurecht, welche Folgen diese Schlechtleistung haben soll und in welchen Fällen der Bauherr aufgrund der Mangelhaftigkeit von seiner Zahlungspflicht befreit wird.
Wie kann ein Anwalt Sie im Bezug auf ziviles Baurecht unterstützen?
Geht es um das zivile Baurecht, steht insbesondere das privatautonome Vertragsverhältnis zwischen einem Auftraggeber und anderen, beteiligten Parteien im Vordergrund. Dabei kann es etwa um die Rechtsbeziehung zwischen dem Bauherren und Unternehmern, Handwerkern, Architekten oder Ingenieuren gehen. Zusätzlich dazu werden oft ausserdem Regelungen zum Erwerb von Grundstücken, zu Eigentums- und Besitzrechten oder zu Pfandrechten durch das zivile Baurecht berührt.
Aus dem vielseitigen Regelungsbereich ergibt sich in Fragen des zivilen Baurechts können rechtliche Vorgaben aus den verschiedensten Bereichen des Privatrechts relevant sein. Ausserdem sind die Grenzen zwischen öffentlichem und privatem Baurecht oft fliessend. Entsprechend schwierig ist es für den Laien, privatbaurechtliche Fragestellungen ohne fachlich kompetente Unterstützung zu überblicken. Ob bei der Ausarbeitung von Verträgen oder bei der Wahrnehmung von vertraglichen Rechten rund um den Bau – um einen reibungslosen Bauablauf zu sichern, ist daher eine effizienten Rechtsberatung sinnvoll.
FAQ: Ziviles Baurecht
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