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Baurechtsvertrag kündigen § Möglichkeit und Kosten

Wir einer Person durch den Abschluss eines Baurechtsvertrags ein Baurecht eingeräumt, erhält sie das Recht, ein fremdes Grundstück wie ein eigenes zu bebauen. Ob der Eigentümer des Grundstücks den Baurechtsvertrag kündigen kann, welche Kosten dabei anfallen und wann der Vertrag regulär endet, erfahren Sie im Folgenden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtsgrundlage zum Baurechtsvertrag kündigen

Das in den Art. 779 ff. Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelte Baurecht gibt einer Person das Recht, ein Grundstück zu bebauen, ohne dessen Eigentümer zu sein. Ausserdem wird der durch das Baurecht Berechtigte dabei offiziell Eigentümer des auf einem fremden Grundstück errichteten Gebäudes.

Damit ein Baurecht im Sinne des Art. 779 Zivilgesetzbuch (ZGB) entstehen kann, wird zwischen dem Grundstückseigentümer und dem durch das Baurecht Berechtigten ein Baurechtsvertrag geschlossen. 

Der Vertrag legt dabei insbesondere fest, für welchen Zeitraum das Baurecht bestehen soll und welche Gegenleistung der Grundstückseigentümer für die Einräumung des Baurechts enthält. Dass Baurechtsnehmer oder Grundstückseigentümer den Baurechtsvertrag kündigen bzw. den Baurechtsvertrag widerrufen können, ist hingegen nicht vorgesehen. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass das Baurecht für die im Vertrag vereinbarte Dauer besteht und anschliessend automatisch endet. Beim Baurechtsvertrag werden unterschiedliche Baurechtsmodelle angewandt, welche den Baurechtzins betreffen. 

Das Baurecht durchbricht das Akzessionsprinzip

Üblicherweise bildet ein Gebäude – rechtlich betrachtet – eine Einheit mit dem Grund, auf dem es erbaut ist. Es wird daher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Errichten Sie ein Gebäude auf dem Grund eines anderen, können Sie daher nie Eigentümer des Gebäudes werden. Es fällt automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Ihnen zuvor ein Baurecht eingeräumt wurde. Sie können dann offiziell Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund werden.

Die Laufzeit des Baurechtsvertrags

Beim Abschluss des Baurechtsvertrags legen die Vertragsparteien unter anderem fest, wie lange das Baurecht bestehen soll. Üblicherweise wird dabei eine Mindestdauer von 10 Jahren vereinbart. Die Höchstdauer des Baurechts hingegen wird durch Art. 779l Zivilgesetzbuch (ZGB) auf 100 Jahre beschränkt. Endet die vereinbarte Baurechtsdauer, endet auch das Baurecht automatisch – es ist daher nicht erforderlich, den Baurechtsvertrag zu kündigen.

Das Baurecht als einfache oder dauernde Dienstbarkeit

Grösstenteils wird dem Berechtigten ein Baurecht für mehrere Jahrzehnte eingeräumt. Liegt der vereinbarte Gültigkeitszeitraum bei zumindest 30 Jahren, stellt das Baurecht eine sogenannte dauernde Dienstbarkeit dar. Wird hingegen eine kürzere Bestandsdauer vereinbart, handelt es sich um eine einfache Dienstbarkeit.

Ferner können die Vertragsparteien im Rahmen des Baurechtsvertrags vereinbaren, dass nach Ende der vereinbarten Baurechtsdauer eine Verlängerung des Vertrags möglich sein soll. Eine Möglichkeit, den Baurechtsvertrag kündigen zu können, wird hingegen regelmässig nicht vereinbart.
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Baurechtvertrag nur in Ausnahmefällen kündigen

Ist der Baurechtsvertrag einmal geschlossen, besteht prinzipiell keine Möglichkeit, ihn vorzeitig zu kündigen bzw. den Baurechtsvertrag widerrufen zu können. Vielmehr sollen beide Vertragsparteien auf die vereinbarte Baurechtsdauer vertrauen können und an diese gebunden sein. Eine Ausnahme von dieser Regelung gilt lediglich in Fällen des sogenannten vorzeitigen Heimfalls im Sinne des Art. 779f Zivilgesetzbuch (ZGB).

Unter dem Heimfall ist dabei Folgendes zu verstehen: Ist das Baurecht abgelaufen, gehen die durch den Bauberechtigten errichteten Gebäude automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Das geschieht üblicherweise dann, wenn die vereinbarte Baurechtsdauer vorüber ist. In einigen Fällen besteht jedoch die Möglichkeit, den Heimfall vorzeitig herbeizuführen – das kommt einer Kündigung bzw. einem Widerruf des Baurechtsvertrags gleich. Art. 779f Zivilgesetzbuch (ZGB) legt fest, wann ein vorzeitiger Heimfall möglich sein soll. Vorgesehen ist dabei, dass der vorzeitige Heimfall durch den Grundeigentümer dann verlangt werden kann, wenn der Bauberechtigte

  • Das ihm eingeräumte Baurecht grob überschreitet oder
  • Seine Verpflichtungen aus dem Baurechtsvertrag verletzt

Eine Überschreitung der dem Baurechtsnehmer eingeräumten Rechte ist dabei etwa dann anzunehmen, wenn nicht lediglich der zugewiesene Grundstücksteil, sondern auch weitere Teile des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks dauernd genutzt werden. Eine Verletzung der Pflichten aus dem Baurechtsvertrag ist hingegen dann anzunehmen, wenn der Berechtigte etwa den vereinbarten Baurechtszins nicht zahlt. Liegt ein solches Fehlverhalten des Bauberechtigten vor, kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall verlangen und den Baurechtsvertrag damit faktisch kündigen.

Baurechtsvertrag kündigen: Welche Kosten entstehe?

Möchte der Grundeigentümer den Baurechtsvertrag kündigen, fallen dafür keine direkten, dennoch aber indirekte Kosten an. Schliesslich muss er dem Bauberechtigten auch im Falle eines vorzeitigen Heimfalls gemäss 779f Zivilgesetzbuch (ZGB) eine Heimfallentschädigung zahlen. Das hat folgenden Grund: Durch den Heimfall verliert der Bauberechtigte das Eigentum an den von ihm errichteten Bauwerken. Sie gehen in das Eigentum des Grundeigentümers über. Hierfür muss ihm der Grundeigentümer gemäss Art. 779d Zivilgesetzbuch (ZGB) eine angemessene Entschädigung zahlen.

Wie genau die Heimfallentschädigung berechnet wird und wie hoch sie ausfällt, wird im Baurechtsvertrag vereinbart. Üblich sind Heimfallentschädigungen in Höhe von 70 bis 80 Prozent des zukünftigen Zustandswertes des errichteten Gebäudes. Als Grundeigentümer sollten Sie in diesem Zusammenhang allerdings bedenken: Die Zahlung der Heimfallentschädigung ruft keine echten Extrakosten hervor. Schliesslich wäre die Entschädigungssumme bei Ablauf der vereinbarten Baurechtsdauer ohnehin zu zahlen gewesen.

So kann ein Anwalt helfen, wenn Sie einen Baurechtsvertrag kündigen möchten

Haben Sie einen Baurechtsvertrag abgeschlossen und möchten ihn vorzeitig kündigen bzw. den Baurechtsvertrag widerrufen, ist das nur in Ausnahmefällen möglich. Einen vorzeitigen Heimfall – also das vorzeitige Ende des Baurechtsvertrags – können Sie nämlich nur dann verlangen, wenn sich der Bauberechtigte ein Fehlverhalten vorwerfen lassen muss. Ein spezialisierter Anwalt für Bauverträge kann Ihnen in diesem Zusammenhang dabei helfen, herauszufinden, ob die Voraussetzungen für einen vorzeitigen Heimfall tatsächlich gegeben sind. Sollte das nicht der Fall sein, kann er Sie dabei unterstützen, eine gütliche Einigung mit dem Bauberechtigten zu erreichen. Die Kosten für einen Anwalt im Baurecht können kantonal variieren. 

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FAQ: Baurechtsvertrag kündigen

Prinzipiell ist es nicht vorgesehen, den Baurechtsvertrag zu kündigen. Vielmehr endet er dann, wenn die vereinbarte Baurechtsdauer abgelaufen ist. Eine vorzeitige Beendigung des Vertrags ist nur im Ausnahmefall des Art. 779f Zivilgesetzbuch (ZGB) möglich.
Einen Baurechtsvertrag zu kündigen ist prinzipiell nicht notwendig. Vielmehr endet er automatisch, wenn die vertraglich vereinbarte Baurechtsdauer abgelaufen ist.
Die Möglichkeit, den Baurechtsvertrag zu kündigen, besteht in den Sonderfällen des Art. 779f Zivilgesetzbuch (ZGB). Die vorzeitige Beendigung ist demnach dann möglich, wenn sich der Bauberechtigte ein Fehlverhalten vorwerfen lassen muss.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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