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Grundbuch­berichtigungsklage § Voraussetzung, Ziel & mehr

Das Erheben einer Grundbuchberichtigungsklage ist dann notwendig, wenn Eintragungen im Grundbuch nicht mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmen. Sofern Sie Liegenschaftseigentümer sind, können Sie durch Falscheintragung im Grundbuch nämlich in der Ausübung Ihrer Eigentümerrechte behindert werden. Außerdem besteht sogar die Gefahr, dass Sie Ihre Eigentümerrechte aufgrund der Falscheintragung ganz verlieren. Um das zu verhindern, haben Sie die Möglichkeit, sich mit der Klage gegen unrichtige Grundbucheinträge zu wehren. Alles Wissenswerte zu der besonderen Klageform erfahren Sie im Folgenden.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage der Grundbuch­berichtigungs­klage

Bei der Grundbuchberichtigungsklage gemäß Art. 975 ZGB handelt es sich um eine besondere Form der Feststellungsklage. Sie hat zum Ziel, die Korrektur einer fehlerhaften Grundbucheintragung zu erreichen.

Die Erhebung der Berichtigungsklage ist möglich, wenn ein dingliches Recht zu Unrecht in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ebenfalls möglich ist sie, wenn ein ursprünglich richtiger Grundbucheintrag ungerechtfertigt gelöscht oder verändert wurde. Dingliche Rechte an Grundstücken, entstehen mit ihrer Grundbucheintragung (Art. 972 ZGB). Sind sie nicht eingetragen, gelten sie nicht (Art. 971 ZGB).

Infografik Grundbuchberichtigungsklage
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Definition & Bedeutung der Grundbuchberichtigungsklage

Eine Grundbuchberichtigungsklage ist der Klageweg für die Änderung oder Korrektur eines Grundbucheintrags. Ein Grundbucheintrag kann ein dingliches Recht an einem Grundstück sein. Wenn dies falsch oder nicht eingetragen wurde, hat es keine Gültigkeit. Die Korrektur des Grundbuchs ist in diesen Fällen wichtig, da unter einem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Recht ein Recht zu verstehen ist, das gegenüber jedermann wirksam ist und zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache berechtigt. Ein solches dingliches Recht ist etwa das Eigentum.

Das bedeutet: Wird ein falscher Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kann diese Person wie ein Grundstückeigentümer mit dem Grundstück verfahren. Das gilt selbst dann, wenn die Eintragung zu Unrecht erfolgt ist! Hieraus ergibt sich: Wird etwa das Eigentum an einem Grundstück zu Unrecht in das Grundbuch eingetragen, wird der wahre Grundstückseigentümer durch die falsche Grundbucheintragung in seinen dinglichen Rechten verletzt. Möchte er das Grundstück verkaufen, ist ihm das nicht möglich. Schließlich weist das Grundbuch eine andere Person als Grundstückseigentümer aus. Der wahre Grundstückseigentümer ist daher berechtigt, Grundbuchberichtigungsklage gemäß Art. 975 ZGB zu erheben.

Korrektur des Grundbucheintrags muss erfolgen

Obsiegt der wahre Eigentümer mit seiner Berichtigungsklage , muss eine Korrektur des fehlerhaften Grundbucheintrags erfolgen. Faktisch stellt sich die Berichtigungsklage für den wahren Eigentümer daher als „Klage auf Eintragung ins Grundbuch“ dar.

Ziel der Grundbuchberichtigungsklage

Das Ziel beim Erheben einer Grundbuchberichtigungsklage ist die Korrektur oder Löschung eines falschen Grundbucheintrages. Wurde zum Beispiel der falsche Grundstückeigentümer in das Grundbuch eingetragen, kann der wahre Eigentümer sein Grundstück nicht verkaufen. Das Ziel der Grundbuchberichtigungsklage seitens des wahren Grundstückeigentümers, ist daher die Korrektur des Eintrags. Die Korrektur ist möglich, wenn ein dingliches Recht falsch in das Grundbuch eingetragen wurde.

Voraussetzungen für die Berichtigungsklage

Damit eine Berichtigungsklage erhoben werden kann, muss eine ungerechtfertigte Eintragung eines dinglichen Rechts in das Grundbuch erfolgt sein. Außerdem ist die Klage auch dann möglich, wenn ein ursprünglich richtiger Grundbucheintrag nachträglich zu Unrecht gelöscht oder verändert wird. In diesen Fällen kann derjenige, der durch die falsche Grundbucheintragung in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, Klage erheben. Hieraus ergibt sich: Damit eine Berichtigungsklage erhoben werden kann, muss

  • ein von Anfang an ungerechtfertigter Grundbucheintrag vorliegen oder ein richtiger Grundbucheintrag nachträglich in ungerechtfertigter Weise geändert oder gelöscht worden sein und
  • eine Person hierdurch in ihren Rechten verletzt worden sein.

Das bedeutet: Eine Klage auf Berichtigung des Grundbuchs ist in Konstellationen möglich, in denen sich die tatsächliche (materielle) Rechtslage und die Rechtslage, die sich aus dem Grundbuch ergibt, widersprechen. Ist das der Fall, bleibt die wichtigste Aufgabe des Grundbuchs, alle Rechte an einem Grundstück nach außen wahrheitsgemäß abzubilden, unerfüllt. Wer durch die Falscheintragung im Grundbuch belastet ist, kann sich daher mit der Grundbuchberichtigungsklage wehren und eine Berichtigung des Grundbuchs verlangen.

Wann liegt ein von Anfang an ungerechtfertigter Grundbucheintrag vor?

Klagegrund kann ein von Anfang an ungerechtfertigter Grundbucheintrag sein. Ungerechtfertigt gemäß Art. 975 ZGB ist ein Grundbucheintrag dann, wenn die Grundbucheintragung ohne eine echte rechtliche Grundlage erfolgt. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn eine Person als Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, obwohl der Grundstückskaufvertrag, der Grund für die Eigentumsübertragung sein sollte, nichtig ist. In diesem Fall weist das Grundbuch die eingetragene Person als Eigentümer aus, obwohl es hierfür keinen Grund gibt. Schließlich ist der Grundstückskaufvertrag nichtig, der Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung entfallen und der Anspruch des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung nicht entstanden. In diesem Fall sollte eine Klage auf Eigentumsübertragung erhoben werden.

Nachträgliche Änderung oder Löschung eines richtigen Grundbucheintrags

Eine Grundbuchberichtigungsklage ist auch dann möglich, wenn ein eigentlich richtiger Grundbucheintrag nachträglich und ungerechtfertigt gelöscht oder verändert wird. Das ist etwa dann der Fall, wenn Ihre (zutreffende) Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch nachträglich aufgrund eines Fehlers des Grundbuchamtes gelöscht wird. Die fälschlicherweise erfolgte Löschung Ihrer Eigentümergemeinschaft aus dem Grundbuch wirkt sich negativ auf Ihre dinglichen Rechte aus: Da Sie nun offiziell nicht mehr Grundstückseigentümer des Grundstücks sind, können Sie es nicht verkaufen. Sie sind an der Ausübung der Rechte, die sich eigentlich aus dem Eigentum ergeben, gehindert. Dementsprechend können Sie die Berichtigung des Grundbuchs im Wege der Klage verlangen.

Änderung eines Grundbucheintrags mittels Klage

Ist eine Grundbucheintragung von vornherein falsch oder wird eine richtige Eintragung nachträglich in unrechtmäßiger Weise verändert, lässt sich hiergegen mit der Klage vorgehen. Anders sieht es hingegen aus, wenn ein ursprünglich richtiger Grundbucheintrag aufgrund sogenannter „außerbuchlicher“ Ereignisse nicht mehr korrekt ist. Ein „außerbuchlicher“ Rechtsvorgang liegt etwa dann vor, wenn eine Person verstirbt und das Eigentum an einer Immobilie des Verstorbenen durch das Gesetz (siehe Art. 560 ZGB) auf die Erben übergeht.
Obwohl der Erblasser verstorben und die Erben rechtlich gesehen bereits Immobilieneigentümer geworden sind, ist nach wie vor der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die ursprünglich korrekte Grundbucheintragung stimmt aufgrund eines äußeren Ereignisses (des Todes des Erblassers) nicht mehr mit der Rechtswirklichkeit überein.

Anders als in den zuvor beschriebenen Fällen widersprechen sich Rechtswirklichkeit und Grundbuch hier allerdings nicht aufgrund einer ungerechtfertigten Grundbucheintragung oder Grundbuchänderung. Vielmehr fallen sie auseinander, weil sich die rechtliche Wirklichkeit nachträglich geändert hat. In solchen ist es nicht notwendig, das Grundbuch im Wege einer Grundbuchberichtigungsklage „berichtigen“ zu lassen. Es reicht vielmehr aus, das Grundbuch im Wege eines gewöhnlichen, einseitigen Antrags (Art. 963 Abs. 2 ZGB) durch das Grundbuchamt korrigieren zu lassen. Die Notwendigkeit einer Klage auf Eintragung ins Grundbuch ist in diesen Fällen nicht gegeben.

Wer ist im Rahmen der Grundbuch­berichtigungs­klage klageberechtigt?

Damit die Möglichkeit besteht, eine Klage zu erheben, muss zum einen einer der oben genannten Klagegründe vorliegen. Zum anderen muss die Person, welche die Klage erhebt, klageberechtigt sein. Auf diese Weise wird verhindert, dass vollkommen Unbeteiligte gegen Eintragungen im Grundbuch mittels Grundbuchberichtigungsklage vorgehen können. Klageberechtigt im Zusammenhang mit einer Klage ist nur, wer eine eigene aktive oder passive Klagelegitimation vorweisen kann.
  • Aktivlegitimiert ist, wer durch die ungerechtfertigte Eintragung bzw. Löschung oder Änderungen eines Grundbucheintrags in eigenen Rechten verletzt ist.
  • Passivlegitimiert ist, wer aus der strittigen Eintragung, Löschung oder Änderung direkt oder indirekt profitiert
Das bedeutet: Ist statt Ihnen selbst fälschlicherweise Ihr Nachbar A als Eigentümer Ihres Grundstücks in das Grundbuch eingetragen, können sowohl Sie selbst als auch Nachbar A Grundbuchberichtigungsklage erheben. Die ungerechtfertigte Eintragung des Nachbarn A verletzt Ihr Recht aus dem Grundstückseigentum. Nachbar A hingegen profitiert von der falschen Eintragung, da er Eigentümer Ihres Grundstücks zu sein scheint. Nicht klageberechtigt im Rahmen der Klage auf Berichtigung des Grundbucheintrags sind hingegen sonstige Dritte. Stört sich Nachbar B an der Unrichtigkeit des Grundbuchs, kann er dennoch keine Grundbuchberichtigungsklage erheben.
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Welche Klagefrist ist einzuhalten?

Im Rahmen der Grundbuchberichtigungsklage ist prinzipiell keine bestimmte Klagefrist einzuhalten. Das hängt damit zusammen, dass die Rechte, um die es bei der Klage auf Berichtigung des Grundbucheintrags geht, keiner Verjährungsfrist unterliegen. Grund hierfür: Mit der Klage wird eine Korrektur des Grundbuchs bezüglich der dort eingetragenen absoluten dinglichen Rechte angestrebt. Solche absoluten dinglichen Rechte sind keiner Verjährung unterworfen.

Warum ist eine Grundbuch­berichtigungs­klage erforderlich?

Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks und können dieses faktisch nach Belieben nutzen, stellt sich die Frage, warum Sie gegen eine unrichtige Grundbucheintragung vorgehen sollten. Das ist eine berechtigte Frage. Schließlich scheint es auf den ersten Blick kaum zu stören, wenn statt Ihnen Ihr Nachbar A als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Trotz der fehlerhaften Eintragung des A als Eigentümer können Sie das Grundstück schließlich faktisch bewirtschaften, bebauen und nutzen, wie es Ihnen gefällt.

Erlangen Sie jedoch Kenntnis von der unrichtigen Eintragung des A als Eigentümer Ihres Grundstücks, trifft Sie dennoch eine sogenannte Klage Obliegenheit. Das bedeutet zum einen: Um eine Änderung der fehlerhaften Grundbucheintragung zu veranlassen, müssen Sie selbst tätig werden und Grundbuchberichtigungsklage erheben. Zum anderen bedeutet es: Um Ihre Rechte an Ihrem Grundstück nicht ungewollt an einen Dritten zu verlieren, müssen Sie sogar selbst tätig werden! Die Grundbuchberichtigungsklage dient dazu, nicht der Rechtswirklichkeit entsprechende Grundbucheintragungen zu korrigieren. Belassen Sie die unrichtige Eintragung im Grundbuch ohne etwas dagegen zu unternehmen, besteht die Gefahr, dass Sie etwa Ihr Eigentum an dem Grundstück ungewollt an einen gutgläubigen Dritten verlieren.

Schutz vor einem gutgläubigen Erwerb Dritter

Ist eine Eintragung im Grundbuch unrichtig und weist eine andere als die eigentlich berechtigte Person als Inhabers eines Rechts an einem Grundstück aus, ist das für den wahren Rechtsinhaber gefährlich: Sind nicht Sie, sondern Ihr Nachbar A als Eigentümer eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen, besteht nämlich die Gefahr, dass A das Grundstück an einen gutgläubigen Dritten veräußert. Obwohl A eigentlich nicht dazu berechtigt ist, das Grundstück zu verkaufen, wäre der Verkauf dennoch auch Ihnen als wahrem Eigentümer gegenüber gültig.

Grund hierfür ist das Konstrukt des sogenannten gutgläubigen Erwerbs. Der gutgläubige Erwerb (oder auch: Erwerb vom Nichtberechtigten) ist in vielen Rechtsordnungen möglich. Es erlaubt es, eine Sache wirksam auch von einer eigentlich nicht zum Verkauf berechtigten Person zu erwerben. Das gilt immer dann, wenn bestimmte Umstände den Rechtsschein erwecken, dass der Verkäufer zum Verkauf berechtigt ist. Ist eine andere Person als der eigentlich Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen, entsteht ein solcher Rechtsschein. Im Beispielsfall dürfte sich ein unwissender Dritter also darauf verlassen, dass Ihr Nachbar A Grundstückseigentümer und damit zum Verkauf berechtigt ist. Dieser Rechtsschein entsteht, da A im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Nutzt A die Situation aus und veräußert Ihr Grundstück, würden Sie Ihr Eigentum an den gutgläubigen Dritten verlieren, obwohl A nie zum Verkauf berechtigt war.

Wie kann ein Anwalt bei einer Grundbuch­berichtigungs­klage helfen?

Sind Eintragungen in das Grundbuch unberechtigter Weise vorgenommen oder vorhandene Eintragungen geändert oder gelöscht worden, sollten Sie hierauf dringend reagieren. Werden Sie in Ihren Rechten durch die Unrichtigkeit des Grundbuchs beschnitten, besteht die Gefahr, dass ein zu Unrecht Begünstigter über Ihre Rechte und Rechtsgüter verfügt. Um das zu vermeiden, ist es wichtig, auf unrichtige Grundbucheintragungen zu reagieren, sobald Sie davon Kenntnis erlangen.

Bei der Klärung der Frage, ob Sie Ihre Rechte im Wege einer Grundbuchberichtigungsklage wahrnehmen können, kann Ihnen ein Anwalt für Bau- und Planungsrecht zuverlässig helfen. Darüber hinaus kann er mit einem formgerechten Antrag und einer handfesten Begründung veranlassen, dass Ihr Anliegen zügig bearbeitet wird. So verhindern Sie unnötige Verzögerungen und minimieren die Gefahr, Ihre Rechte ungewollt an Dritte zu verlieren. Die Anwaltskosten können kantonal variieren.

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FAQ: Grundbuchberichtigungsklage

Die Klage auf Berichtigung des Grundbucheintrags wird erhoben, wenn ein von Anfang an ungerechtfertigter Grundbucheintrag erfolgt ist oder ein ursprünglich richtiger Grundbucheintrag nachträglich in ungerechtfertigter Weise geändert oder gelöscht worden ist. In diesem Fall kann und sollte die Person, die durch den ungerechtfertigten Eintrag oder die Änderung bzw. Löschung eines richtigen Eintrags in ihren Rechten verletzt ist, Grundbuchberichtigungsklage erheben.
Die Grundbucheintragung ist nur dann statthaft, wenn ein von vornherein falscher Grundbucheintrag vorliegt oder eine richtige Eintragung nachträglich in unrechtmässiger Weise verändert worden ist. Verstirbt der Eigentümer eines Grundstücks, liegt kein solcher fall vor. Vielmehr hat sich durch den Tod lediglich die Rechtslage geändert und das Grundstückseigentum ist gemäss Art. 560 ZGB auf die Erben des Verstorbenen übergegangen.
Im Rahmen der Grundbuchberichtigungsklage ist klageberechtigt, wer durch den ungerechtfertigten Eintrag oder die Änderung bzw. Löschung eines richtigen Grundbucheintrags in eigenen Rechten verletzt oder ungerechtfertigter Weise begünstigt ist.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion

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