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Grundbucheintrag § Rechtslage, Ablauf & Kosten

Möchten Sie eine Liegenschaft erwerben, werden Sie erst mit dem Grundbucheintrag ihr Eigentümer. Die Grundbucheintragung erfolgt regelmäßig mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie, wird vom Grundbuchamt vorgenommen und ist Voraussetzung für den Eigentumserwerb an der Liegenschaft. Warum ohne Eintragung im Grundbuch kein Grundeigentum entstehen kann, wie die Eintragung ins Grundbuch abläuft und weitere wissenswerte Fakten rund um den Grundbucheintrag erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Grundbucheintrag

Das Grundbuch muss gemäß Art. 973 ZGB die bestehenden Rechtsverhältnisse eines Grundstücks immer wahrheitsgemäß darstellen. Möchten Sie ein Recht (z.B. das Eigentum) an einer Sache erwerben, reicht es aus, dass Sie sich mit dem Verkäufer einigen und dieser Ihnen die Sache übergibt. Anders sieht es hingegen aus, wenn es um ein Grundstück geht. Hier gestaltet sich der Rechtserwerb komplexer:

Möchten Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen und haben sich mit dem bisherigen Eigentümer über den Kaufpreis geeinigt, wird regelmäßig ein Kaufvertrag geschlossen. 

Infografik Grundbucheintrag
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Allerdings werden Sie, selbst dann, wenn Sie den Kaufpreis sofort in voller Höhe an den Verkäufer zahlen, nicht Besitzer. Sollen Rechte wie das Eigentum an einer Immobilie begründet werden, sind – neben dem Abschluss eines Kaufvertrags und der Übergabe – regelmässig noch weitere Schritte nötig, um die Eigentumsübertragung vorzunehmen. In dieser Hinsicht unterscheiden sich Verträge, die sich auf eine Liegenschaft oder eine Immobilie beziehen, deutlich von anderen, alltäglichen Verträgen. Damit Sie Eigentum an einer Liegenschaft erwerben können, ist nämlich zum einen erforderlich, dass der zwischen Ihnen und dem Verkäufer geschlossene Kaufvertrag öffentlich beurkundet wird. Mit der „öffentlichen Beurkundung“ ist eine besondere, formelle Form der Schriftlichkeit gemeint.

Um das Erfordernis der öffentlichen Beurkundung zu erfüllen, muss der Kaufvertrag beispielsweise vor einem Notar geschlossen werden. Das Erfordernis der öffentlichen Beurkundung ergibt sich aus Art. 11 in Verbindung mit Art. 216 OR. Von dieser Vorschrift dürfen Sie nicht abweichen – mündlich oder handschriftlich geschlossene Verträge rund um eine Liegenschaft sind ungültig. Ist der Kaufvertrag durch den Notar beurkundet worden, sind Sie allerdings nach wie vor nicht Eigentümer der Liegenschaft geworden. Vielmehr haben Sie sich lediglich dazu verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

Grundbucheintrag und Grundbuchamt

Der Verkäufer verspricht, das Eigentum an der Liegenschaft auf Sie zu übertragen. Die tatsächliche Eigentumsübertragung findet etwas später statt. Genauer gesagt dann, wenn Sie als Besitzer der Liegenschaft in das Grundbuch eingetragen worden sind. Das zeitliche Auseinanderfallen von Vertragsschluss und Eigentumsübergang ist dabei insbesondere Art. 972 ZGB geschuldet. Art. 972 Abs. 1 ZGB schreibt nämlich vor, dass Rechte wie das Eigentum an einem Grundstück erst dann entstehen, wenn Sie in das Grundbuch eingetragen worden sind. Im Umkehrschluss bedeutet das: Ohne einen Grundbucheintrag ist ein Rechtserwerb an einer Liegenschaft nach dem Grundbuchrecht gar nicht möglich.

Ein Grundbucheintrag erfolgt am Grundbuchamt. Das Grundbuchwesen ist in der Schweiz kantonal organisiert. Neben der Hauptaufgabe der Grundbuchführung, ist das Grundbuch auch für die Erarbeitung und die öffentliche Beurkundung von Grundstücksverträgen verantwortlich. Ausserdem führt das Grundbuchamt öffentliche und amtliche Beglaubigungen durch. Weiters gibt es Grundbuchauszüge an Berechtigte aus. Da das Schweizer Staatsgebiet in mehrere Grundbuchkreise eingeteilt ist, ist für jeden Grundbuchkreis ein Amt zuständig. Das zuständige Amt kann man anhand der Wohngemeinde ausfindig machen.

Rechtsfolgen des Eintrags

Wird eine Person als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, kann sie wie der Grundstückeigentümer verfahren. Das bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks dieses nach Belieben nutzen kann. Werden dingliche Rechte nicht ins Grundbuch eingetragen, gelten sie gemäß Art. 971 ZGB nicht. Sollten sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf oder Erbgang ändern, ist eine Grundbuchänderung erforderlich. Auch wenn ein Grundstück mit Rechten Dritter belastet werden soll wie zum Beispiel mit einem Wohnrecht oder einem Baurecht, muss der Grundbucheintrag korrigiert werden.

Wird eine Person zu Unrecht in das Grundbuch eingetragen, kann der wahre Grundstückeigentümer mittels einer Grundbuchberichtigungsklage die Korrektur des Grundbucheintrags einklagen. Die Voraussetzung für eine Grundbuchberichtigungsklage ist, dass entweder von Anfang an ein ungerechtfertigter Grundbucheintrag vorliegt oder dieser nachträglich ungerechtfertigt geändert oder gelöscht worden ist. Ausserdem wird vorausgesetzt, dass eine Person in ihren Rechten verletzt worden ist. Ist der Grundbucheintrag nicht richtig und weist eine unberechtigte Person als Inhaber eines Rechts an einem Grundstück aus, kann das unerwünschte Folgen haben und kann für den wahren Rechtsinhaber gefährlich sein. Versucht die unberechtigte Person, die im Grundbuch eingetragen ist, das Grundstück zu verkaufen, gilt dies auch für den wahren Eigentümer.

Wozu dienen die strengen Vorschriften rund um den Grundbucheintrag?

Das Erfordernis der Beurkundung von Immobilien- und Grundstücksverträgen sowie die Notwendigkeit der Grundbucheintragung schützen vor übereilten Entscheidungen. Um den Bürger hiervor zu bewahren, wurde die Rechteübertragung durch den Gesetzgeber bewusst komplizierter gestaltet. In vielen Fällen ist das jedoch sinnvoll und hilfreich. Stellen Sie sich dazu folgende Situation vor: Sie haben ein Glas zu viel getrunken und setzen Ihre Immobilie siegessicher beim Skat ein.

Verlieren Sie, hätten Sie Ihr Eigentum ohne die strengen gesetzlichen Vorschriften allein aufgrund der mündlichen Einigung an den Skat-Gewinner übereignet. Noch am selben Abend müssten Sie Ihr Liegenschaft räumen – und würden Ihre unüberlegte Entscheidung sicherlich bereuen. Aufgrund der strengen gesetzlichen Regelungen ist Ihre Vereinbarung mit dem Skat-Gewinner in Wirklichkeit jedoch in zweierlei Hinsicht ungültig: Zum einen ist die Einigung über die Eigentumsübertragung lediglich mündlich erfolgt, aber nicht öffentlich beurkundet worden. Zum anderen hat eine Eintragung des Mitspielers ins Grundbuch nicht stattgefunden. Sie sind daher nach wie vor Eigentümer – die gesetzlichen Vorschriften haben Sie so vor dem Verlust ihres Eigentums „gerettet“.

Eintragung ins Grundbuch

Ein Grundbucheintrag ist immer dann nötig, wenn sich die Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück ändern sollen. Das Grundbuch stellt nämlich ein Register dar, das jedes Kanton eigenständig führt, um die Rechtsverhältnisse zu dokumentieren. Zu diesem Zweck werden in dem amtlichen Register alle privatrechtlichen Rechten und Lasten eines Grundstücks festgehalten. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang das sogenannte Eintragungsprinzip, welches besagt, dass dingliche Rechte in das Grundbuch eingetragen werden müssen.

Was wird im Grundbuch eingetragen?

Unter dinglichen Rechten sind Rechte zu verstehen, die einer Person an einer Liegenschaft zustehen und gegenüber jedermann gültig sind, etwa das Eigentum oder Pfandrechte wie die Hypothek. Aufgrund des Eintragungsprinzips ist ein neuer Grundbucheintrag bzw. die Änderung oder Löschung vorhandener Grundbucheinträge immer dann nötig, wenn sich an den dinglichen Rechten rund um ein Grundstück etwas ändert. Außerdem müssen auch dingliche Nutzungsrechte wie das Nutzniessungsrecht oder das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen werden.

Der wichtigste Umstand, der einen Eintrag erforderlich macht, ist der Eigentümerwechsel. Damit das Eigentum übertragen und ein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer zuvor durch die Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages zur Eigentumsübertragung verpflichten. Der vor dem Notar geschlossene Kaufvertrag wird daher auch „Verpflichtungsgeschäft“ genannt. Ist der Kaufvertrag öffentlich durch den Notar beurkundet und unterzeichnet, ist der Käufer dazu verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer ist verpflichtet dem Käufer das Eigentum an der Liegenschaft zu verschaffen. Die jeweiligen Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises und Verschaffung des Eigentums entstehen mit Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Wichtig zu beachten ist in diesem Zusammenhang: Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Käufer lediglich einen „Anspruch auf Verschaffung des Eigentums“ erhalten. Dieser Anspruch kann in Form einer sogenannten Auflassungsvormerkung gemäss Art. 959 in Verbindung mit Art. 961 ZGB bereits in das Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstückseigentum vereinbarungswidrig an einen Dritten überträgt.

Veranlassung der Grundbuchänderung durch Verkäufer oder Notar

Die eigentliche Eigentumsübertragung findet erst später mit der Änderung des Eigentümers im Tagesregister des Grundbuchs statt. Diese Grundbuchänderung muss durch den Verkäufer bzw. den Notar veranlasst werden.

Unterlagen für Grundbucheintragung

Der erste Schritt zur Änderung des Grundbuchs ist die Grundbuchanmeldung. Die Grundbuchanmeldung stellt eine Art Antrag auf Änderung des Grundbuchs dar. Sie ist erforderlich, da Grundbuchänderungen nur auf Antrag vorgenommen werden – das folgt aus dem sogenannten Antragsprinzip. Die Grundbuchanmeldung ist vom Grundstücksverkäufer selbst oder von einer verfügungsberechtigten Person vorzunehmen. Im Kontext eines Grundstücksverkaufs wird sie meist durch den (verfügungsberechtigten) Notar vorgenommen. Schliesslich kennt der Notar die Abläufe und Antrags Erfordernisse genau und kann alle erforderlichen Dokumente problemlos vollständig einreichen.

Folgende Dokumente sind erforderlich:

  • Unterzeichneter Kaufvertrag
  • Unterzeichnete schriftliche Erklärung des Eigentümers
  • Allfällige Vollmachten, Zustimmungserklärungen, Bewilligungen

Ist die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt eingegangen, wird ihr Eingang im sogenannten Tagebuch (einem besonderen Grundbuch Abschnitt) vermerkt. Dabei werden der Kaufvertrag und die gewünschte Grundbuchänderung registriert. Beim Grundbuchamt können Sie auch jederzeit einen Grundbuchauszug anfordern

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Ablauf der Grundbuchanmeldung

Nach der Eintragung ihres Eingangs wird die Grundbuchanmeldung durch den Grundbuchverwalter rechtlich geprüft. Dabei überzeugt sich der Grundbuchverwalter insbesondere davon, dass die Anmeldeunterlagen vollständig sind. Ist die Grundbuchanmeldung vollständig und fehlerfrei, erteilt der Grundbuchverwalter die Freigabe zum Eintrag. Ist die Grundbuchanmeldung mangelhaft, ist sie abzuweisen.

Nach Erteilung der Freigabe durch den Grundbuchverwalter wird die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch provisorisch vorgenommen. Der Verkäufer wird gelöscht und der Käufer eingetragen. Der provisorisch erfolgte Grundbucheintrag wird noch einmal durch einen Mitarbeiter des Grundbuchamts geprüft. Gibt es keine Beanstandungen, erfolgt die endgültige Grundbucheintragung. Der Eigentümerwechsel ist damit endgültig vollzogen. Hat das Grundbuchamt die gewünschte Grundbuchänderung vorgenommen, sendet es allen beteiligten Parteien eine Erledigungsmitteilung. Die Erledigungsmitteilung enthält eine Zusammenfassung der vorgenommenen Änderungen und geht regelmässig erst einige Wochen nach der Grundbuchanmeldung zu.

Kosten des Grundbucheintrags

Einträge und Änderungen des Grundbuchs sind – anders als Löschungen – kostenpflichtig. Das Grundbuchamt versendet neben einer Erledigungsmitteilung daher auch eine Gebührenrechnung. Die anfallenden Gebühren sind prinzipiell vom Käufer zu tragen – werden aber häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Welche Kosten für die Grundbuchänderung anfallen, kann von Kanton zu Kanton und Art der Eintragung unterschiedlich sein. Im Kanton Zürich fällt für die Eintragung eines neuen Eigentümers etwa eine Gebühr in Höhe von 0,1 Prozent des Kaufpreises an. Bei einem Kaufpreis von 700.000 Franken beträgt die zu zahlende Gebühr also 700 Franken.

Wie kann ein Anwalt bei Fragen zum Grundbucheintrag helfen?

Prinzipiell kann ein Grundbucheintrag dann vorgenommen werden, wenn der über die Liegenschaft verfügungsberechtigte Besitzer einen entsprechenden Antrag (Grundbuchanmeldung) stellt. Sind Sie Eigentümer, können Sie die Grundbuchanmeldung also prinzipiell selbst vornehmen. Zu bedenken ist allerdings: Das Grundbuchanmeldungsverfahren ist für juristische Laien oft kompliziert und es fällt schwer, einen Überblick über alle erforderlichen Dokumente zu erlangen.

Ein spezialisierter Anwalt für Grundbuchrecht hingegen ist erfahren und hilft Ihnen, alle erforderlichen Dokumente einzureichen. Das beschleunigt das Verfahren und hilft, eine Zurückweisung der Grundbuchanmeldung durch das Grundbuchamt zu vermeiden. Darüber hinaus kann ein Rechtsanwalt auch dann weiterhelfen, wenn Sie sich gegen eine durch das Grundbuchamt zu Unrecht zurückgewiesene Grundbuchanmeldung wehren möchten. In diesem Fall können Sie gemeinsam mit Ihrem Anwalt sogenannte Grundbuchbeschwerde erheben.

Fragen zum Thema Grundbucheintrag?
Unsere Anwälte für Baurecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um den Grundbucheintrag und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: Grundbucheintrag

Welche Kosten für einen Grundbucheintrag anfallen, hängt davon ab, welche Art der Eintragung erfolgen soll. Das bedeutet: Soll ein Grundpfandrecht eingetragen werden, wird dafür eine andere Gebühr fällig, als für die Eintragung eines Eigentümerwechsels. Außerdem unterscheiden sich die Gebühren von Kanton zu Kanton und müssen daher am besten beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden.
Das Grundbuch ist ein kantonal geführtes Register, dass alle Rechtsverhältnisse wiedergibt. Dementsprechend wird ein Grundbucheintrag oder eine Grundbuchänderung immer dann nötig, wenn sich die Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück (etwa durch Verkauf) ändern.
Ein Grundbucheintrag kann von demjenigen, der als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, veranlasst werden. Die Grundbucheintragung muss durch schriftlichen Erklärung (Grundbuchanmeldung) beantragt werden.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion

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