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Grundbuchänderung § Rechtslage, Kosten & mehr

Ändern sich die Eigentumsverhältnisse rund um ein Grundstück, wird eine Grundbuchänderung erforderlich. Die Änderung am Grundbucheintrag wird daher beispielsweise dann relevant, wenn es um den Verkauf oder die Erbschaft eines Grundstücks oder eine Immobilie geht. Wann eine Änderung des Grundbuches außerdem erforderlich ist, wie Sie sie veranlassen können und wie sie abläuft, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage für die Grundbuchänderung

Eine Grundbuchänderung ist immer dann notwendig, wenn sich die Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück ändern. Bei dem Grundbuch handelt es sich nämlich um ein Register, das Auskunft über alle Grundstücke und die mit ihnen verbundenen Rechtsverhältnisse gibt.

Das amtliche Register wird durch die Grundbuchämter der Kantone geführt und bildet alle privatrechtlich bestehenden Rechte und Lasten an einem Grundstück ab. Gemäß Art. 973 ZGB muss das Grundbuch stets verlässlich sein und alle bestehenden Rechtsverhältnisse wahrheitsgemäß wiedergeben.

Infografik Grundbuchänderung
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Dass die Verlässlichkeit des Grundbuchs zu jederzeit gegeben ist, ist auch für Sie als Grundstückseigentümer oder -erwerber besonders wichtig: Sie können ein Grundstück nämlich nur dann wirksam kaufen oder verkaufen, wenn die Rechtsänderung im Grundbuch erfasst wird. Viele Rechte rund um ein Grundstück entstehen nämlich erst dann, wenn sie in das Grundbuch eingetragen worden sind. Das bedeutet: Gemäß Art. 972 ZGB sind Sie insbesondere erst dann Grundstückseigentümer, wenn Sie auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Ohne diese Eintragung stehen Ihnen keine Rechte an dem Grundstück zu – das gilt selbst dann, wenn Sie den Kaufpreis bereits gezahlt haben. Dieses sogenannte Eintragungsprinzip gilt neben dem Eigentum auch für andere dingliche Rechte (z. B. Bau- und Wohnrechte, Nutzniessungsrecht) an Grundstücken.

Hieraus ergibt sich:

Immer dann, wenn sich die Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück ändern sollen, ist eine entsprechende Änderung des Grundbucheintrags für die Beteiligten wichtig. Findet keine Änderung am Eintrag statt, entstehen selbst vertraglich vereinbarte Rechte an einem Grundstück nicht.

Zuständigkeit der Grundbuchänderung

Das Grundbuchamt nimmt Grundbuchänderungen jedoch nicht automatisch vor. Gemäss Art. 963 ZGB wird es nur dann tätig, wenn der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt. Dementsprechend ist dann, wenn sich bestehende Rechte an einem Grundstück ändern sollen, ein Antrag des Eigentümers auf Grundbuchänderung erforderlich. Mit einer Grundbuchbeschwerde kann man sich gegen unterbliebene Amtshandlungen des Grundbuchamtes wehren. Eine Grundbuchberichtigungsklage ist möglich, wenn ein dingliches Recht zu Unrecht in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Gründe für eine Grundbuchänderung

Es kann verschiedene Gründe für eine Rechtsänderung rund um ein Grundstück und damit für die Grundbuchänderung geben. Die wichtigsten Gründe sind dabei folgende:

  • Verkauf
  • Einräumung dinglicher Rechte (z. B. Bau- oder Wohnrecht) zugunsten eines Dritten
  • Einräumung von Grundpfandrechten (z. B. einer Hypothek) insbesondere zur Kreditsicherung
  • Änderung der Eigentumsverhältnisse nach einem Todesfall
  • Änderung der Eigentumsverhältnisse aufgrund von Scheidung

Damit solche Rechtsänderung stattfinden können, ist es in (fast) allen Fällen notwendig, dass die beteiligten Parteien zuerst einen entsprechenden Vertrag bezüglich der Rechtsänderung schließen. Dabei kann es sich beispielsweise um einen Kaufvertrag, einen Baurechtsvertrag oder einen Hypothekenvertrag handeln. Auch für die Einräumung eines Wohnrechts muss ein Wohnrechtsvertrag abgeschlossen werden und dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Damit die gewünschte Rechtsänderung endgültig eintritt, ist der Abschluss des entsprechenden Vertrages jedoch noch nicht ausreichend. Aufgrund des Eintragungsprinzips („dingliche Rechte entstehen erst dann, wenn sie ins Grundbuch eingetragen sind“) muss der Vertrag durch einen Notar öffentlich beurkundet werden.

Im Anschluss daran muss die Grundbuchänderung beantragt (Grundbuchanmeldung) und vom Grundbuchamt vorgenommen werden – erst dann ist die Rechtsänderung vollzogen. Dieser Ablauf gilt bei fast allen Rechtsänderungen rund um ein Grundstück. Lediglich im Falle des Eigentumsübergangs durch Erbfolge oder im Falle einer Scheidung können die Abläufe abweichen. Welche Besonderheiten bei Grundbuchänderungen nach einem Todesfall oder nach einer Scheidung auftreten, wollen wir im Folgenden näher beleuchten.

Grundbuchänderung nach Todesfall

Verstirbt eine Person, geht das Eigentum an den Grundstücken des Verstorbenen automatisch auf seine Erben über. Ausnahmsweise ist für den Eigentumserwerb hier weder ein Vertrag noch eine Eintragung der Erben in das Grundbuch notwendig – das ergibt sich aus Art. 560 Abs. 1 ZGB. Trotz des automatischen Eigentumsübergangs ist eine Grundbuchänderung nach dem Tod des Erblassers aber dennoch erforderlich:

Möchten die Erben das Grundstück verkaufen, belasten oder anderweitig darüber verfügen, ist das nur möglich, wenn sie zuvor als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Ist hingegen nach wie vor der Erblasser als Grundstückseigentümer eingetragen, erweckt das den Anschein, dass die Erben nicht dazu berechtigt wären, über das Grundstück zu verfügen. Trotz des automatischen Eigentumsübergangs muss daher eine Eintragung der Erben ins Grundbuch erfolgen – das bestimmt auch Art. 656 Abs. 2 ZGB. Um die Grundbuchänderung vornehmen zu können, müssen die Erben einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen und dem Grundbuchverwalter eine Erbbescheinigung vorlegen.

Grundbuchänderung nach Scheidung

Ob im Falle einer Scheidung eine Grundbuchänderung erforderlich ist, richtet sich insbesondere danach, wem das Grundstück vor der Scheidung gehörte. Zum anderen kommt es außerdem darauf an, ob sich die Partner einvernehmlich darüber einigen können, wem das alleinige Eigentum an einem zuvor gemeinsam genutzten Grundstück zustehen soll.

  • Besteht sogenanntes Alleineigentum an einem Grundstück, ist nur ein Ehepartner in das Grundbuch eingetragen. Auch nach der Scheidung bleibt der ins Grundbuch eingetragene Partner alleiniger Eigentümer. Ein Grundbuchänderung ist entbehrlich.
  • Besteht Gesamteigentum an einem Grundstück, sind beide Eheleute im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das Grundstück gehört ihnen zu gleichen Teilen.
  • Besteht Miteigentum, sind ebenfalls beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Allerdings kann ihnen das Grundstück zu unterschiedlich großen Teilen gehören (z. B. 70 Prozent gehören der Ehefrau und 30 Prozent dem Ehemann).

Im Falle des Gesamt- oder Miteigentums müssen sich die Ehepartner im Rahmen der Scheidung einigen, wer nach der Scheidung Alleineigentümer der Immobilie sein soll. Sofern nicht ohnehin ein Ehevertrag besteht, erfolgt diese Einigung vertraglich. Unter Vorlage der vertraglichen Vereinbarung kann die entsprechende Grundbuchänderung dann vorgenommen werden. Können sich die Eheleute nicht einigen, muss die Zuweisung durch ein Gericht stattfinden. In diesem Fall bildet dann die Entscheidung des Gerichts die Grundlage der Änderung und ersetzt eine vertragliche Einigung.

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Ablauf der Grundbuchänderung

Um eine Änderung am Grundbucheintrag vornehmen zu lassen, muss der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Grundbuchänderung beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Der Antrag auf Grundbuchänderung wird auch Grundbuchanmeldung genannt. Im Rahmen der Grundbuchanmeldung muss der Grundstückseigentümer darlegen, warum bestimmte Rechte an seinem Grundstück auf eine andere Person übergehen sollen. Schließlich muss die Einräumung des Rechts an einem Grundstück eine passende rechtliche Grundlage haben.

Als Grundlage für die Rechtseinräumung an einem Grundstück muss der Eigentümer ein sogenanntes vertragliches Verfügungsgeschäft, das Grundlage für die Rechtsübertragung ist, nachweisen. Bei dem vertraglichen Verfügungsgeschäft handelt es sich um einen „herkömmlichen“ Vertrag – beispielsweise um einen Kauf-, Schenkungs-, Hypotheken- oder einen Ehevertrag. Soll ein Recht an einem Grundstück in das Grundbuch eingetragen, geändert oder gelöscht werden, muss der Vertrag allerdings durch einen Notar öffentlich beurkundet worden sein.

Den beurkundeten Vertrag reicht der Grundstückseigentümer gemeinsam mit weiteren Unterlagen für die Grundbuchänderung beim zuständigen Grundbuchamt seines Kantons ein. Soll die Grundbuchänderung aufgrund einer Scheidung oder eines Todesfalls vorgenommen werden, können ein Scheidungsurteil oder der Erbschein das vertragliche Verfügungsgeschäft ersetzen. Liegen dem zuständigen Grundbuchamt alle erforderlichen Unterlagen vor, nimmt es die Grundbuchänderung in folgenden Schritten vor:

Schritt 1: Der Tagebucheintrag

Hat das Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung erhalten, fertigt es noch am selben Tag einen Eingang in das sogenannte Tagebuch (einem besonderen Teilabschnitt des Grundbuchs) an. Hierin werden Einzelheiten zum eingegangenen Antrag auf Änderung des Grundbuchs vermerkt.

Schritt 2: Rechtliche Prüfung des Änderungsantrags

Nach der Eintragung des Änderungsgesuchs in das Tagebuch wird der Antrag durch den Grundbuchverwalter einer rechtlichen Prüfung unterzogen. Der Grundbuchverwalter prüft dabei insbesondere, ob alle nötigen Anmeldeunterlagen vollständig vorliegen. Ist der Antrag fehlerfrei, erhält er die Freigabe zur Eintragung durch den Grundbuchverwalter. Fehlen erforderliche Unterlagen oder ist die Grundbuchanmeldung in sonstiger Weise mangelhaft, weist der Grundbuchverwalter sie ab.

Schritt 3: der provisorische Grundbucheintrag

Hat der Grundbuchverwalter die Freigabe zur Eintragung erteilt, wird die Grundbuchänderung provisorisch durchgeführt und in das Grundbuch eingetragen.

Schritt 4: Endgültige Grundbucheintragung

Nach der provisorischen Grundbuchänderung wird der erfolgte Eintrag noch einmal durch einen Mitarbeiter des Grundbuchamtes geprüft. Ist die provisorische Änderung korrekt, wird sie endgültig vollzogen.

Schritt 5: die Erledigungsmitteilung an alle Beteiligten

Sobald die gewünschte Grundbuchänderung endgültig vorgenommen ist, informiert das Grundbuchamt alle Beteiligten mittels einer Erledigungsmitteilung über die erfolgte Grundbuchänderung.

Kosten einer Grundbuchänderung

Grundbuchänderungen sind nicht kostenlos. Regelmäßig fallen für eine Grundbuchänderung nämlich Notarkosten sowie Gebühren an, die an das Grundbuchamt zu zahlen sind. Die Grundbucheintrag ändern Kosten setzen sich dabei aus folgenden Positionen zusammen:

  • Beurkundungsgebühr, Honorar und Auslagen des Notars
  • Steuern (z. B. Handänderungssteuer bei einem Grundstücksverkauf)
  • Gebühren, die an das Grundbuchamt zu zahlen sind

Wie hoch die Gebühren, Steuern und Notarkosten sind, die im Rahmen einer Grundbuchänderung anfallen, ist auf kantonaler Ebene durch Gesetze und Verordnungen geregelt. Es lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Grundbuchänderung Kosten ausfallen. Das hängt damit zusammen, dass die entstehenden Kosten sowohl zwischen den Kantonen als auch in Abhängigkeit vom Grund der Grundbuchänderung variieren.

Im Falle der Beurkundung eines Kaufvertrags und der anschließenden Grundbuchänderung betragen die Gesamtkosten der Grundbuchänderung im Kanton Bern beispielsweise etwa 2,6 Prozent des Kaufpreises. Im Falle eines Grundstücksverkaufs werden die Kosten der Grundbuchänderung üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Ansonsten sind sie in den meisten Fällen von demjenigen zu tragen, der durch die Grundbuchänderung ein Recht erwirbt.

Wie kann ein Anwalt bei Fragen zur Grundbuchänderung helfen?

Prinzipiell können Sie als Grundstückseigentümer und juristischer Laien einen Antrag auf Grundbuchänderung (Grundbuchanmeldung) selbst und ohne die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts stellen. Allerdings müssen Sie bedenken, dass in den allermeisten Fällen dennoch die Beurkundung von Vertragsunterlagen und damit die Hinzuziehung eines Notars erforderlich ist. Sollte Ihr Antrag auf Grundbuchänderung durch das Grundbuchamt unberechtigter Weise zurückgewiesen werden, können Sie sich gegen diese Entscheidung mithilfe eines Rechtsanwalts wehren. Darüber hinaus ist die Hinzuziehung eines Anwalts für Grundbuchrecht vor einer Grundbuchänderung auch dann ratsam, wenn das Grundbuch aufgrund einer Scheidung geändert und das Eigentum an einem Grundstück auf einen Partner übertragen werden soll.

Fragen zum Thema Grundbuchänderung?
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FAQ: Grundbuchänderung

Die Kosten, die für eine Grundbuchänderung anfallen, können variieren. Schließlich hängen sie zum einen von dem der Änderung zugrunde liegenden Rechtsgeschäft ab. Darüber hinaus ist die Höhe der für die Änderung anfallenden Kosten aber auch auf kantonaler Ebene unterschiedlich geregelt. Die Kosten variieren daher von Kanton zu Kanton.
Eine Grundbuchänderung ist immer dann erforderlich, wenn sich die Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück ändern sollen. Die meisten Rechte an einem Grundstück können nämlich nur dann entstehen oder aufgehoben werden, wenn eine Grundbuchänderung erfolgt.
Der Antrag auf Änderung des Grundbuchs (Grundbuchanmeldung) kann vom Grundstückseigentümer oder einer von ihm bevollmächtigten Person gestellt werden.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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