Grundbuchbeschwerde § Rechtslage, Voraussetzung & mehr
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Möchten Sie eine Liegenschaft verkaufen oder ändern sich Rechtsverhältnisse rund um eine Immobilie, kommen Sie unweigerlich mit dem Grundbuchamt in Kontakt. Schliesslich ist dessen Mitwirkung beispielsweise dann nötig, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten: Ohne eine Amtshandlung des Grundbuchamtes, kann ein Eigentümerwechsel nicht stattfinden. Unterlässt das Grundbuchamt in diesem oder einem ähnlichen Zusammenhang bestimmte Amtshandlungen oder trifft Verfügungen, mit denen Sie nicht einverstanden sind, können Sie sich dagegen mittels einer Grundbuchbeschwerde wehren.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundbuchbeschwerde ist ein Rechtsbehelf, der es erlaubt, sich gegen Verfügung oder die Nichtvornahme oder das Verzögern von Amtshandlungen durch das Grundbuchamt zu wehren
- Die Möglichkeit der Beschwerde ist gesetzlich in Art. 956a ff. ZGB und Art. 87 Abs. 4 GBV verankert
- Mit diesem Rechtsmittel können Sie sich gegen solche Verfügungen, Rechtsverweigerungen und Rechtsverzögerungen des Grundbuchamtes zur Wehr setzen
- Im Rahmen der Grundbuchbeschwerde ist beschwerdeberechtigt, wer durch das Grundbuchamtes nachteilig berührt ist
Rechtslage der Grundbuchbeschwerde
Bei einer Grundbuchbeschwerde handelt es sich um einen Rechtsbehelf, mit welchem Sie sich gegen eine Verfügung des Grundbuchamtes oder gegen die unrechtmässige Nichtvornahme oder Verzögern einer bestimmten Amtshandlung wehren können.
Die Möglichkeit, Beschwerde einzulegen, ist gesetzlich in Art. 956a ff. ZGB und Art. 87 Abs. 4 GBV verankert. Aus den gesetzlichen Regelungen ergibt sich auch, wann genau eine Grundbuchbeschwerde möglich ist.
Art. 956a ZGB legt dazu fest, dass eine Grundbuchbeschwerde dann möglich ist, wenn Sie sich gegen erlassene Verfügungen des Grundbuchamtes wehren möchten. Das unrechtmässige Verzögern oder Verweigern von Amtshandlung ist erlassenen Verfügungen gleichzusetzen. Es ist daher ebenfalls mit der Beschwerde angreifbar.
Das bedeutet beispielsweise: Möchten Sie eine Liegenschaft erwerben, muss das Eigentum an der Liegenschaft vom Verkäufer auf Sie übertragen werden. Hierzu ist eine Grundbuchanmeldung erforderlich. Werden dem Grundbuchamt alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt, lehnt es die Grundbuchanmeldung aber dennoch ab, können Sie sich hiergegen mittels einer Beschwerde wehren. Ausserdem ist dieses Rechtsmittel beispielsweise dann möglich, wenn Ihnen das Grundbuchamt die Einsicht in das Grundbuch unberechtigterweise verweigert.
Voraussetzungen für eine Grundbuchbeschwerde
Mit der Beschwerde können Sie sich nicht gegen alle unliebsamen Verfügungen oder jede Art von unterbliebenen Amtshandlungen des Grundbuchamtes wehren. Vielmehr handelt es sich bei der Grundbuchbeschwerde um ein Korrekturmittel, dass unrichtige Verfügungen oder unrechtmässige Verweigerungen oder Verzögerungen von Amtshandlungen berichtigt. Das bedeutet: Die Verfügung des Grundbuchamtes, gegen welche Sie sich wehren, muss unrichtig gewesen sein. Richten Sie sich gegen eine Verweigerung oder Verzögerung eine Amtshandlung, muss diese unrechtmässig erfolgt sein.
Weigert sich das Grundbuchamt beispielsweise, eine Grundbuchanmeldung vorzunehmen, können Sie hiergegen nur dann vorgehen, wenn die Weigerung unrechtmässig ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn Sie alle nötigen Unterlagen vollständig vorgelegt haben und das Grundbuchamt die Anmeldung dennoch nicht vornimmt.
Ausserdem darf die Möglichkeit der Grundbuchbeschwerde nicht ausdrücklich ausgeschlossen sein. Ein Ausschluss liegt gemäss Art. 956a Abs. 3 ZGB dann vor, wenn eine Eintragung, Löschung oder Änderung dinglicher Rechte oder Vormerkungen in das Grundbuch bereits vollzogen worden ist. In diesem Fall reicht die Beschwerde nicht aus, um die beanstandete Handlung rückgängig zu machen. In diesen Fällen haben Sie jedoch die Möglichkeit, sich mittels einer Grundbuchberichtigungsklage gegen die bereits erfolgte Eintragung, Löschung oder Grundbuchänderung zu wehren.
Wer darf sich gegen Verfügungen des Grundbuchamtes wehren?
Nicht jedermann soll dazu berechtigt sein, sich gegen Verfügungen des Grundbuchamtes mit einer Grundbuchbeschwerde zu wehren. Andernfalls wären auch völlig unbeteiligte Dritte dazu in der Lage, sich gegen grundbuchrechtliche Verfügungen, die nur Sie etwas angehen, zu zur Wehr zu setzen. Um das zu vermeiden, ist der Kreis der Beschwerde Berechtigten im Rahmen der Beschwerde auf diejenigen beschränkt, die eine sogenannte Beschwerdelegitimation vorweisen können. Wer im Rahmen der Grundbuchbeschwerde beschwerdebefugt sein soll, legt Art. 956a Abs. 2 ZGB fest. Hier ist vorgesehen, dass folgende Personen beschwerdebefugt sind:
- besonders berührte Personen
- kantonale administrative Aufsichtsbehörden (sofern dies durch kantonales Recht vorgesehen ist) und
- die auf Bundesebene zuständige Oberaufsichtsbehörde
Beschwerdebefugte besonders berührte Personen
Besonders berührte Personen im Sinne des Art. 956a Abs. 2 ZGB sind Personen, die von einer Verfügung oder einer gleichgestellten Handlung oder einem Unterlassen des Grundbuchamtes in besonderer Weise betroffen sind. Sie können ein schutzwürdiges Interesse daran haben, dass bestimmte Behördenentscheidungen aufgehoben oder geändert werden. Berücksichtigt wird dabei der verwaltungsrechtliche Grundsatz, dass prinzipiell jede Person, die von einer angefochtenen Verfügung besonders betroffen ist, beschwerdebefugt sein soll.
Um den Personenkreis der Beschwerdebefugten nicht zu sehr auszuweiten, wir als „besonders berührt“ im Sinne des Art. 956a Abs. 2 ZGB jedoch nur angesehen, wer die infrage stehende Entscheidung des Grundbuchamtes veranlasst hat. Das ist zum einen derjenige, der z.B. eine Grundbuchanmeldung vorgenommen hat. Zum anderen sind aber auch die Personen „besonders berührt“ und damit beschwerdeberechtigt, die aufgrund der Grundbuchanmeldung ein dingliches Recht erwerben sollten oder ein solches Recht verlieren würden. Ausserdem sind auch diejenigen beschwerdeberechtigt, die selbst beim Grundbuchamt um bestimmte Auskünfte und Einsichten ersucht haben.
Beschwerdebefugte Notare
Früher wurde die Beschwerdebefugnis im Kontext der Grundbuchbeschwerde für Notare durch das Bundesgericht grundsätzlich bejaht. Dies wurde mit der Natur der beruflichen Tätigkeit der Notare begründet. Wird nämlich etwa eine Grundbuchanmeldung abgelehnt, stellt sich indirekt die Frage, ob ein beteiligter Notar seine berufliche Tätigkeit eventuell nicht ordnungsgemäss ausgeübt und so die Ablehnung verursacht hat. Mittlerweile hat sich diese Rechtsauffassung jedoch geändert – Notare werden daher nur noch in Ausnahmefällen als beschwerdebefugt angesehen.
Beschwerdebefugte Behörden
Art. 956a Abs. 2 Ziff. 3 ZGB sieht vor, dass kantonale administrative Aufsichtsbehörden sowie die Oberaufsichtsbehörde des Bundes im Rahmen der Grundbuchbeschwerde beschwerdebefugt sein sollen. Die Regelungen zur Beschwerdebefugnis der kantonalen Aufsichtsbehörden werden durch die Kantone festgelegt und können daher variieren. Auf Bundesebene obliegt die Oberaufsicht über das Grundbuchwesen gemäss Art. 6 Abs. 1 GBV dem Eidgenössischen Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA). Dementsprechend ist das EGBA im Rahmen der Beschwerde beschwerdebefugt.
Wann muss die Grundbuchbeschwerde erfolgen?
Auf bundesrechtlicher Ebene ist in Art. 956b Abs. 1 ZGB vorgeschrieben, dass eine Grundbuchbeschwerde, die sich gegen eine Verfügung des Grundbuchamtes richtet, in erster Instanz innerhalb von 30 Tagen zu erheben ist. Unterliegt der Beschwerdeführer in erster Instanz, kann er sich mit seiner Grundbuchbeschwerde innerhalb einer weiteren 30-tägigen Frist in zweiter Instanz an das obere kantonale Gericht wenden. Richtet sich die Beschwerde gegen eine Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung des Grundbuchamtes, ist die Grundbuchbeschwerde gemäss Art. 956b Abs. 2 ZGB jederzeit möglich.
Wo wird die Grundbuchbeschwerde eingereicht?
Bei welcher Behörde die Grundbuchbeschwerde eingereicht werden muss, wird durch die Kantone festgelegt. Bundesrechtlich ist in Art. 956b Abs. 1 ZGB lediglich festgelegt, dass die Kantone zumindest stets zwei Beschwerdeinstanzen bereithalten müssen – das ergibt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes. Die Festlegung, an wen Sie Ihre Grundbuchbeschwerde in erster Instanz richten müssen, liegt prinzipiell bei den Kantonen.
Sie können die Zuständigkeit in erster Instanz prinzipiell einem Gericht, einer Verwaltungsbehörde, gerichtliche Behörde oder Verwaltungsbehörden übertragen. Lediglich bei der zweiten Beschwerdeinstanz muss es sich aufgrund von Art. 75 Abs. 2 BGG um ein oberes Gericht handeln. Haben Sie sich mit Ihrer Beschwerde erfolglos an beide kantonale Instanzen gewendet, können Sie sich auf Bundesebene gegen den aus Ihrer Sicht negativen Verfahrensausgang wenden. Aufgrund von Art. 72 Abs. 2, b Ziff. 2 BGG sowie Art. 100 Abs. 1 BGG können Sie gegen den letztinstanzlichen Entscheid des oberen kantonalen Gerichts Beschwerde in Zivilsachen einreichen.
Wie kann ein Anwalt bei der Grundbuchbeschwerde helfen?
Möchten Sie sich mittels Beschwerde gegen eine Verfügung oder gegen die unrechtmässige Nichtvornahme oder Verzögern einer bestimmten Amtshandlung durch das Grundbuchamt zur Wehr setzen, müssen Sie eine Vielzahl von Verfahrensvorschriften beachten. Zusätzlich dazu ist eine präzise Begründung Ihrer Beschwerde entscheidend für Ihre Erfolgschancen. Ziehen Sie im Rahmen einer Grundbuchbeschwerde einen Anwalt für Grundbuchrecht hinzu, erleichtert das die Vorbereitung, Einreichung und Begründung Ihrer Beschwerde enorm. Hierdurch sparen Sie allerdings nicht nur Zeit. Vielmehr erhöht eine professionelle Begründung Ihrer Beschwerde die Chancen, bereits in erster Instanz erfolgreich zu sein.
FAQ: Grundbuchbeschwerde
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