Stockwerkeigentümer § Rechtslage, Rechte & Pflichten
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Bauland ist knapp und teuer – Es verwundert daher wenig, dass Eigentumswohnungen immer beliebter werden. Schliesslich lässt sich eine Eigentumswohnung zu wesentlich günstigeren Preisen erwerben als ein Einfamilienhaus. Wer eine Eigentumswohnung kauft und damit Stockwerkeigentümer wird, muss jedoch bedenken, dass Eigentum verpflichtet. Insbesondere das Stockwerkeigentum geht dabei mit vielen Rechten aber auch Pflichten für den Inhaber von Stockwerkeigentum einher.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Stockwerkeigentümer
- Bei Stockwerkeigentum handelt es sich um eine Form des Miteigentums, das mit einem Sonderrecht verbunden ist
- Der Miteigentümer am Stockwerk ist für seine Wohnung allein verantwortlich und für die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft mitverantwortlich
- Er darf seine Wohnung und andere Grundstücksteile, bezüglich derer er ein Recht innehat, allein nutzen und gestalten
Rechtslage zum Stockwerkeigentümer
Sobald Sie eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie im Moment Ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch Stockwerkeigentümer. Schliesslich haben Sie mit dem Kauf nicht „nur“ eine Wohnung, sondern Miteigentum an einem ganzen Grundstück erworben. Dieses Miteigentum wird auch Stockwerkeigentum genannt und ist in Art. 712a im Schweizerischen Zivilgesetzbuch geregelt. Der Stockwerkeigentümer kann frei über Verwaltung und Benutzung seiner eigenen Räume entscheiden, darf jedoch keinem anderen Eigentümer das Ausüben dieses Rechtes erschweren. Um die Stockwerkeigentümerinteressen zu wahren, gibt es eine Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Definition und Bedeutung des Stockwerkeigentümers
Als Stockwerkeigentümer gehört Ihnen ein Anteil einer gesamten Liegenschaft. Als jener haben Sie das Recht, Ihre Wohnung für sich allein und viele andere Grundstücksteile gemeinsam mit den übrigen Miteigentümern zu nutzen. Ihr Status als Inhaber von Stockwerkeigentum bleibt dabei bestehen, solange Sie Eigentümer der Wohnung sind. Erst mit dem Verkauf des Stockwerkeigentum erlischt Ihr Status. Ihnen steht als Miteigentümer ein gewisses Sonderrecht zu, das zur Nutzung und baulichen Ausgestaltung gewisser Gebäudeteile. Dieses Sonderrecht kann nicht vom Miteigentum getrennt werden. Gegenstand des Sonderrechts können Teile der Liegenschaft bzw. Stockwerke sein, die einen eigenen Zugang haben und abgeschlossen sind. Ein Stockwerkeigentümer hat auch einige Rechte und Pflichten zu erfüllen.
Rechte und Pflichten des Stockwerkeigentümers
Die Wertquote gibt Information darüber welchen Anteil eine Eigentumseinheit an einer gesamten Liegenschaft ausmacht. Sie hat Einfluss auf Stimmrechte bei rechtskräftigen Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum, erwerben Sie nicht bloss Wohnraum. Sie beteiligen sich an einem Grundstück und sind für alle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, mitverantwortlich. Es liegt daher auf der Hand, dass Sie mit dem Stockwerkeigentum neben Rechten auch viele Verpflichtungen erwerben. Die wichtigsten Rechte und Verpflichtungen des Stockwerkeigentümers lernen Sie im Folgenden kennen.
Wer ein Einfamilienhaus kauft, erwirbt nur das eigentliche Wohnobjekt samt Grundstück und ist allein dafür verantwortlich. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung hingegen erwirbt der Eigentümer nicht nur die gewünschte Wohnfläche. Er beteiligt sich vielmehr an dem gesamten Grundstück und allen darauf erbauten Gebäude. Hieraus ergeben sich umfangreiche Pflichten, die oft unterschätzt werden. Ebenfalls unterschätzt wird der Umstand, dass Inhaber eines Stockwerkeigentums / Miteigentümer einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem Kauf Teil einer Gemeinschaft werden. Die Hausgemeinschaft ist dabei in vielerlei Hinsicht mit einem Verein vergleichbar.
Das Sonderrecht und seine Beschränkung
Das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers ist das wohl wichtigste Recht rund um das Stockwerkeigentum. Obwohl der Besitzer der Immobilie Miteigentümer innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft eines ganzen Grundstücks wird, erlaubt ihm das Sonderrecht, seine Wohnung nach Belieben und nur für sich allein zu nutzen. Vereinfacht dargestellt beginnt das besondere Recht des Eigentümers an seiner Wohnungstür und endet an den Fenstern bzw. der Balkonbrüstung.
Innerhalb dieser „Sonderrechtszone“ darf der Miteigentümer im Wesentlichen schalten und walten, wie er möchte. Allerdings muss er dabei die Beschränkungen seines Rechts beachten. Das bedeutet: Obwohl der Eigentümer eines Anteils der Liegenschaft innerhalb seines Sonderrechts umbauen, gestalten und leben darf, wie er möchte, darf er die Rechte der Gemeinschaft durch sein Verhalten nicht verletzen. Auch innerhalb seines Rechts darf er daher keine tragende Mauern entfernen oder Fenster eigenmächtig austauschen. Schliesslich könnte dieses Verhalten das Gebäude insgesamt bzw. sein Aussehen beeinträchtigen.
Beantragung eines Sondernutzungsrechts
Als Inhaber von Stockwerkeigentum dürfen Sie nur die Bereiche, für die ein Sonderrecht besteht, nach Belieben allein nutzen und gestalten. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, für weitere Flächen und Räumlichkeiten ein Sondernutzungsrecht zu beantragen. Darüber, ob Ihnen das Sondernutzungsrecht gewährt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Ist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, dürfen Sie die davon umfassten Flächen und Räume allein nutzen, müssen aber auch allein für deren Unterhalt aufkommen. Dennoch verbleiben die Flächen und Räume aber Eigentum der Gemeinschaft.
Wer eine Gartenwohnung im Stockwerkeigentum erwirbt, geht oft davon aus, den Garten allein nutzen zu dürfen. Meist steht die Gartennutzung allen Stockwerkeigentümern zu und der Garten darf nicht eigenmächtig umgestaltet werden. Um den Garten allein nutzen zu dürfen, kann der Eigentümer der Gartenwohnung allerdings ein Sondernutzungsrecht für den Garten beantragen worüber die Eigentümerversammlung letztendlich entscheidet.
Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes
Als Stockwerkeigentümer sind Sie nicht lediglich für Ihr Eigentum und damit allein für den Bereich Ihres Sonderrechts verantwortlich. Zusätzlich müssen Sie sich auch anteilig um die Grundstücksteile kümmern, die der Gemeinschaft gehören. Das bedeutet zum einen: Sie dürfen die gemeinschaftlichen Grundstücksteile nicht eigenmächtig verändern oder andere von der Nutzung ausschliessen. Ausserdem müssen Sie sich um die Erhaltung dieser Grundstücks- und Gebäudeteile sowie um deren gutes Aussehen kümmern. Zu den Gebäude- und Grundstücksteilen, die der Gemeinschaft gehören, zählen:
- Der Boden. Z.B. Garten, Hofraum, Park- und Sitzplätze im Aussenbereich oder Grünanlagen
- Die elementaren Gebäudeteile. Z.B. Fundament, tragende Balken und Mauern, Dach und Decken
- Die Gebäudeteile, die das Aussehen des Gebäudes entscheidend mitbestimmen. Z.B. Aussenputz, Rollläden, Fenster und Balkonbrüstungen.
- Die gemeinsamen Einrichtungen und Anlagen. Z.B. Hauseingangstür, Aufzug, Treppenhaus, Zentralheizung oder Wasch- und Fahrradkeller.
- Diese Gebäudeteile dürfen Sie nur in Absprache mit den übrigen Stockwerkeigentümern verändern. Ausserdem sind Sie gemeinsam mit den übrigen Eigentümern dafür verantwortlich, diese Gebäude- und Grundstücksteile zu erhalten und zu pflegen.
Einhaltung bestimmter Regeln
Durch den Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Inhaber von Stockwerkeigentum und damit Teil einer Gemeinschaft. Damit das Zusammenleben reibungslos gelingt, müssen Sie sich daher an einige Regeln halten. Dabei geht es allerdings nicht allein um die ungeschriebenen Regeln der gegenseitigen Rücksichtnahme. Vielmehr wird zwischen den Stockwerkeigentümern regelmässig ein sogenanntes Stockwerkeigentümerreglement im Zuge der Stockwerkeigentümerversammlung vereinbart. Welche Regelungen es umfassen soll, wird im Rahmen der Eigentümerversammlung bestimmt. An die vereinbarten Regeln müssen sich alle Eigentümer halten. Ausserdem müssen sich Eigentümer und Mieter an Nachbarschaftsrechte halten, welche ein geordnetes, nachbarschaftliches Miteinander regeln.
Einzahlen in den Erneuerungsfonds
Die gemeinschaftlichen Teile einer Liegenschaft machen oft rund zwei Drittel ihres Gesamtwertes aus. Als Gemeinschaft sind die Eigentümer für den Unterhalt und die Instandhaltung dieser Teile der Liegenschaft verantwortlich. Die Verpflichtung des einzelnen Stockwerkeigentümers geht daher weit über die Unterhaltung und Instandhaltung des eigenen Eigentums hinaus. Zur Finanzierung der Unterhaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft wird ein Erneuerungsfonds eingerichtet.
Die Einrichtung ist gesetzlich vorgeschrieben. Alle Eigentümer von Anteilen der Liegenschaft müssen in den Fonds einzahlen. Wie hoch die Einlage des einzelnen Stockwerkeigentümers ausfallen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Höhe richtet sich daher regelmässig nach dem Stockwerkeigentümerreglement bzw. nach dem Anteil, den der jeweilige Inhaber des Stockwerkeigentums an der Liegenschaft erworben hat.
Wie kann ein Anwalt angehenden Stockwerkeigentümern helfen?
Insbesondere beim Erwerb von bestehendem Stockwerkeigentum müssen angehende Inhaber des Stockwerkeigentums einiges beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Unter anderem ist es – wie bei jedem anderen Grundstücks- und Immobilienkauf auch – besonders wichtig, das Grundbuch genau zu prüfen. Zusätzlich dazu sollten angehende Stockwerkeigentümer aber auch die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen genau studieren.
Schliesslich sind Beschlüsse, welche die Eigentümerversammlung in der Vergangenheit getroffen hat, auch für den neuen Eigentümer bindend. Ausserdem wichtig: Vor dem Kauf sollte erfragt werden, ob in näherer Zukunft Sanierungsarbeiten am Gebäude erforderlich werden. Andernfalls wird das Stockwerkeigentum schnell zur Kostenfalle. Für juristische Laien kann es dabei schwierig sein, alle Informationen rund um das Grundstück – vom Grundbuch bis zu den Protokollen der Eigentümerversammlung – richtig zu verstehen und einzuordnen. Ein Anwalt für Stockwerkeigentum kann dabei helfen, diese Informationen auszuwerten und eine entsprechende Kaufentscheidung zu treffen.
FAQ: Stockwerkeigentümer
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