Wertquote § Rechtslage, Bedeutung & Berechnung
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Die Wertquote für Stockwerkeigentum ist für den Eigentümer zweifellos wichtig. Sie trägt zur Festlegung des Verteilungsschlüssels für gemeinschaftlichen Kosten bei und bestimmt, wie Stimmrechte des Stockwerkeigentümers im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewichtet werden. Trotz der grossen Bedeutung der Quote für das Stockwerkeigentum, gibt es keine gesetzlichen Vorschriften zu ihrer Berechnung. Welche Kriterien daher in der Praxis häufig zur Ermittlung der Wertquote herangezogen werden, erfahren Sie hier.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Wertquote soll das Verhältnis der Werte einzelner Stockwerkeigentumsanteile zur gesamten Liegenschaft ausdrücken
- Die Quote wird üblicherweise in Bruchteilen (z. B. Hundertstel) angegeben
- Die Quote jedes Stockwerkeigentumsanteils wird in das Grundbuch eingetragen
Rechtslage der Wertquote
Wer Stockwerkeigentum erwirbt, erwirbt nicht lediglich eine Eigentumswohnung. Vielmehr erwirbt der Eigentümer einen Anteil an einer ganzen Liegenschaft. Die Quote der einzelnen Anteile an der gesamten Liegenschaft muss bereits bei Begründung des Stockwerkeigentums angegeben werden – das ergibt sich aus Artikel 712e Abs. 1 ZGB.
Das ZGB legt in Artikel 712e fest, dass bei Begründung die räumliche Ausscheidung (Miteigentumsanteil) sowie der Wertanteil jeder Stockwerkeinheit am Wert der Liegenschaft (Wertquote) anzugeben sind. Aus dem Gesetzestext ergeben sich dabei zwei wichtige Informationen zur Quote:
- Wertquote und Miteigentumsanteil sind nicht gleichzusetzen. Anders als der Miteigentumsanteil ist die nachträgliche Änderung der Quote nicht allein an wirtschaftlichen Kriterien genau ablesbar. Stattdessen ist die Quote umfassender. Sie soll nicht allein einen wirtschaftlichen Wert, sondern den Nutzwert einer Eigentumseinheit sowie die Berechtigung eines Stockwerkeigentümers an einer gesamten Liegenschaft ausdrücken.
- Die Quote wird in Bruchteilen und daher meist in Hundertsteln oder Tausendsteln ausgedrückt.
Bedeutung der Quote für Stockwerkeigentum
Die Quote drückt aus, welchen Anteil eine Eigentumseinheit an einer gesamten Liegenschaft ausmacht. Aus der Quote ergibt sich daher – vereinfacht dargestellt – auch, „wie viel“ von einer Liegenschaft Ihnen als Eigentümer gehört. Ihre Rechte und Pflichten rund um die gesamte Liegenschaft richten sich daher nach der Wertquote:
- Ist keine andere Regelung vorgesehen, werden die Kosten, Lasten aber auch Einnahmen, die mit einer Liegenschaft erwirtschaftet werden, entsprechend der Quote unter den Stockwerkeigentümern aufgeteilt. Das kann etwa bedeuten, dass Sie einen von der Quote abhängigen Anteil an Mieteinnahmen erhalten oder sich Ihre Kostentragungspflichten nach der Wertquote richten.
- Eigentümer müssen meist regelmäßig in einen Erneuerungsfonds einzahlen. Dieser Fond stellt eine Art „Sparkonto“ dar. Das angesparte Guthaben wird verwendet, um Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen rund um die Liegenschaft zu finanzieren. Wie hoch die Beiträge sind, die Sie einzahlen müssen, richtet sich nach der Wertquote.
- Die Quote ist im Zusammenhang mit Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung relevant. Einige Entscheidungen bedürfen nämlich einer doppelten Mehrheit. Mit einer „doppelten Mehrheit“ ist dabei die Eigentümermehrheit plus die Mehrheit der Wertquoten gemeint.
So wird die Wertquotenberechnung vorgenommen
Wie genau die Wertquote zu berechnen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Grund dafür ist der Umstand, dass es sich bei der Quote nicht um eine genau messbare Größe handelt. Vielmehr soll sie den Wert abbilden, denn eine Eigentumseinheit im Verhältnis zum Gesamtwert des Gebäudes bzw. der Liegenschaft hat. Bei der Ermittlung der Wertquote wird in der Praxis daher berücksichtigt, dass der zu ermittelnde Wertanteil eng mit dem Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen verbunden ist. Schließlich erwirbt der Eigentümer regelmäßig einen Stockwerkeigentumsanteil, um bestimmte Sonderrechte allein nutzen zu können.
Die Wertquote berücksichtigt daher objektive Werte rund um die Rechte im Hinblick auf das Stockwerkeigentum (z. B. ihre Fläche). Gleichzeitig zieht sie aber auch qualitative Aspekte (z. B. Lage und Grundriss) und ausschließliche Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum bei der Bewertung heran. Um die Quote berechnen zu können, werden in der Praxis meistens folgende Kriterien berücksichtigt:
- Die Größe (also das Volumen) der Sonderrechtseinheit (z. B. der Wohnung oder des Geschäftsraums)
- Das Volumen von Nebenräumen wie Kellerabteilen, Estrich oder einem Bastelraum
- Sonstige Flächen wie Dachterrasse, Balkon, Parkplatz oder andere Flächen, für die dem Stockwerkeigentümer ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht
- Qualitative Aspekte der Sonderrechtseinheit. Hierzu zählen insbesondere das Stockwerk, die Lage, Aussicht und Besonnung, Lärmbelastung etc.
- Der Marktwert der Sonderrechtseinheit zum Zeitpunkt der Begründung des Stockwerkeigentums
Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die bestimmen, wie die Quote ermittelt werden muss. In der Praxis gibt es daher verschiedene Ermittlungsmethoden. Einige der Methoden sind komplizierterer, andere einfacher. Unabhängig davon, welche Berechnungsmethode angewendet wird, muss die Berechnung immer sehr sorgfältig erfolgen. Schließlich hat die Wertquote grosse Auswirkungen auf die Rechten und Pflichten einzelner Stockwerkeigentümer.
Ist eine nachträgliche Änderung der Quote möglich?
Bereits bei Begründung ist die Wertquote einzelner Einheiten anzugeben. Sie wird in das Grundbuch eingetragen und bleibt regelmäßig für die Dauer des Eigentumsanspruchs unverändert. An der Quote ändert sich daher auch durch individuelle Veränderungsmaßnahmen an der Eigentumswohnung – wie etwa das Verändern von Bodenbelägen oder der Einbau einer neuen Kücheneinrichtung – nichts. Das hängt insbesondere damit zusammen, dass solche Ausbaumaßnahmen nicht dauerhaft sind. Sie können jederzeit rückgängig gemacht werden. Anders sieht es nur dann aus, wenn Um- und Ausbaumaßnahmen an der Eigentumswohnung vorliegen, welche die Wohnung dauerhaft verbessern oder verschlechtern. Wurden solche Um- oder Ausbaumaßnahmen vorgenommen, kann die Wertquote in Ausnahmefällen, mit Zustimmung aller Beteiligten und unter Hinzuziehung der Stockwerkeigentümerversammlung geändert werden.
Die Vereinbarung zur Wertquotenänderung muss öffentlich beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden.
Wie kann ein Anwalt beim Thema Wertquote helfen?
Die Wertquote hat erheblichen Einfluss auf Stimmrechte bei rechtskräftigen Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Außerdem bestimmt sie insbesondere die Beiträge, die der einzelne Eigentümer in den Erneuerungsfonds einzuzahlen hat, mit. Immer wieder kommt es daher vor, dass es zu Unstimmigkeiten über die nachträgliche Änderung der Wertquote kommt. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer der Meinung ist, seine Wertquote sei ungerechtfertigter Weise zu hoch bemessen worden oder habe sich nachträglich geändert.
In diesen Fällen kann es vorkommen, dass einzelne Eigentümer nicht bereit sind, zum Werterhalt des Gemeinschaftseigentums in dem Umfang nachzukommen, den die Wertquote vorgibt. Tritt ein solcher Fall ein, kann ein spezialisierter Anwalt für Stockwerkeigentum helfen, ihre Rechte gegenüber einem bestimmten Eigentümer wahrzunehmen. Umgekehrt kann anwaltliche Beratung aber auch dem einzelnen Eigentümer helfen, sich gegenüber der Gemeinschaft zu behaupten.
FAQ: Wertquote
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