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Stockwerkeigentümer­gemeinschaft – Rechtsgrundlage, Aufgaben, Rechte & Pflichten

Wer eine Eigentumswohnung und damit Stockwerkeigentum erwirbt, erwirbt Miteigentum an einem ganzen Grundstück. Durch den Kauf wird der Wohnungseigentümer automatisch Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft bringt dabei sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich. Welche Hauptaufgaben die Inhaber von Stockwerkeigentum haben und mit welchen Rechten und Pflichten das Miteigentum verbunden ist, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis

Rechtsgrundlage der Stockwerkeigentümer­gemeinschaft

Bei Stockwerkeigentum handelt es sich, gemäß Art. 712 I. ZGB, um eine besondere Form des Miteigentums. Mehrere Personen erwerben dabei zu bestimmten Bruchteilen Eigentum an demselben Grundstück. Dabei erwirbt jeder der Inhaber des Stockwerkeigentums ein Sonderrecht an bestimmten Teilen des Grundstücks.

In der Regel bezieht sich das Sonderrecht auf die alleinige Nutzung einer bestimmten Wohnung. Die übrigen Teile des Grundstücks hingegen werden von den Stockwerkeigentümern gemeinschaftlich genutzt.

Infografik Stockwerkeigentümergemeinschaft
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Definition und Bedeutung der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Der Umstand, dass die Inhaber des Stockwerkeigentums bestimmte Grundstücksteile gemeinschaftlich nutzen, macht sie zu einer Zweckgemeinschaft. Um ein harmonisches Zusammenleben sicherzustellen, kommen jedem Mitglied dieser Gemeinschaft bestimmte Rechte und Pflichten zu, während gemeinsame Entscheidungen im Zuge der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen werden sollen. Dass die einzelnen Besitzer des Stockwerkeigentum eine Gemeinschaft bilden, ist nicht optional. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie daher automatisch Mitglied der Gemeinschaft. Das hängt damit zusammen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft gesetzlich vorgesehen ist. Gemäß Art. 712l ZGB handelt es sich bei ihr um eine beschränkt vermögens- und handlungsfähige Gemeinschaft. Die Wertquote sagt aus welchen Anteil eine Eigentumseinheit an einer gesamten Liegenschaft ausmacht.

Die Stockwerk­eigentümergemeinschaft ist keine juristische Person

Dass die Inhaber von Stockwerkeigentum eine beschränkt handlungsfähige Gemeinschaft ist, macht sie nicht zu einer juristischen Person. Dennoch kann sie aber im eigenen Namen klagen und verklagt werden oder Rechte erwerben und besitzen.

Rechte der Gemeinschaft

Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum wird man automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Man kann aus diese Mitgliedschaft nur mit dem Verkauf des Stockwerkeigentums auflösen. Aus der Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemeinschaft ergeben sich neben Zahlungs- und Verwaltungspflichten auch einige Rechte, die jeder beachten sollte um ein harmonisches Miteinander zu garantieren. Als Teil der Miteigentümer stehen diese Rechte jedem Stockwerkeigentümer persönlich zu.

Nutzungsrechte, Mitwirkungs- und Auskunftsrechte

Als Inhaber von Stockwerkeigentum und Teil der Eigentümergemeinschaft haben Sie das Recht, gemeinschaftliche Liegenschaftsteile mitzubenutzen. Jedes Mitglied hat das Recht, Verwaltungshandlungen – insbesondere solche, deren Ausführung besonders dringlich ist – selbst vorzunehmen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich die Eigentümer von Stockwerkeigentum darauf geeinigt hat, einen Verwalter mit der Ausführung solcher Aufgaben zu betrauen. Ausserdem hat jedes Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft das Recht, Auskünfte über Gemeinschaftsbelange zu erhalten. Insbesondere über vorzunehmende Geschäfte muss jedes Mitglied rechtzeitig informiert werden, sodass eine korrekte und gemeinschaftliche Willensbildung möglich ist.

Teilnahme-, Debatten- und Antragsrechte

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft trifft sich meist jährlich im Rahmen einer Versammlung, um wichtige Themen bezüglich der Immobilie zu besprechen und gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Als Inhaber von Stockwerkeigentum haben Sie das Recht, an der Stockwerkeigentümerversammlung teilzunehmen, Anträge zu stellen und sich an Debatten zu beteiligen.

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Die Pflichten der Stockwerk­eigentümer­gemeinschaft

Wird man Inhaber eines Stockwerkeigentums und somit Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, sollte man sich bewusst sein, dass man gewisse Pflichten und Rechte zu beachten hat um ein harmonisches Miteinander zu garantieren. Zu den wichtigsten Aufgaben der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört die Verwaltung der gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile. Der Verwaltungsapparat sollte daher sorgfältig gewählt werden, da er eine grosse Verantwortung trägt.

Gemeinschaftlich genutzte Liegenschaftsteile sind etwa:

  • der Boden (etwa in Form von Parkplätzen und Grünanlagen)
  • elementare Gebäudeteile (z.B. das Fundament sowie tragende Mauern)
  • das Aussehen des Gebäudes
  • bestimmende Gebäudeteile (etwa die Fassade oder Fenster)
  • gemeinsam genutzte Anlagen und Einrichtungen (z.B. das Treppenhaus, ein Aufzug oder eine Zentralheizung)

Um ihren Verwaltungsaufgaben nachzukommen, muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft üblicherweise

  • diese gemeinsam genutzten Liegenschaftsteile unterhalten und bewirtschaften
  • Erneuerungs- und Finanzierungspläne bezüglich der gemeinsam genutzten Liegenschaftsteile erstellen und umsetzen
  • einen Erneuerungsfonds einrichten und überwachen
  • jährliche Stockwerkeigentümerversammlung abhalten
  • Dokumente, Abrechnungen und Unterlagen, welche die Verwaltungsaufgaben betreffen, allen Inhabern zugänglich machen

Hieraus ergibt sich: Um der Verwaltung der gemeinsam genutzten Immobilie nachkommen zu können, besteht die Hauptaufgabe der Eigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Stockwerkeigentümer in der Beitragszahlung. Die Inhaber von Stockwerkeigentum müssen die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich tragen und kann ihren Verwaltungsaufgaben nur nachkommen, wenn ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind.

Darüber hinaus ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft aber auch dafür verantwortlich, die Verwaltung der gemeinsam genutzten Immobilie zu organisieren. Das bedeutet: Erforderliche Arbeiten rund um die Immobilie müssen vorgenommen bzw. Dienstleister bestellt werden. Auch hierfür sind alle Stockwerkeigentümer gemeinsam verantwortlich. Allerdings muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Verwaltung ihrer Immobilie bzw. die Organisation erforderlicher Arbeiten nicht zwingend selbst übernehmen. Meist setzt die Eigentümergemeinschaft ein außenstehendes, unabhängiges Unternehmen ein, das die Verwaltung der Immobilie als Liegenschaftsverwalter oder Treuhänder übernimmt. Eigentümer und Mieter müssen sich an Nachbarschaftsrechte halten, die das geordnete, nachbarschaftliche Miteinander regeln.

Reglement zur Erfüllung anfallender Aufgaben

Wie genau die Stockwerkeigentümergemeinschaft der Erfüllung ihrer Aufgaben und insbesondere der Verwaltung der Liegenschaft nachkommen muss, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Gesetzlich ist lediglich festgelegt, dass die Gemeinschaft über wichtige gemeinsamen Anliegen abstimmen und entscheiden muss. Wie genau Verwaltungshandlungen, Unterhalt oder bauliche Massnahmen rund um die gemeinsam genutzten Liegenschaft vorgenommen werden sollen, kann die Eigentümergemeinschaft daher selbst festlegen.

Auch Pflichten und Regelungen, die alle Stockwerkeigentümer betreffen, dürfen die Eigentümer von Stockwerkeigentum selbst bestimmen. Sie werden in einem Stockwerkeigentümerreglement festgehalten. Außerdem müssen Regelungen und Pflichten Verteilungen, die in der Hausordnung sowie in den Versammlungsbeschlüssen festgelegt werden, von allen Eigentümern beachtet werden. In der Theorie ist es daher möglich, im Rahmen des Reglements festzulegen, dass jedes Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft bestimmte Aufgaben rund um die gemeinsam genutzte Immobilie persönlich zu übernehmen hat. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor. Üblicher ist es stattdessen, dass das Reglement einen externen Grundstücksverwalter vorsieht, der Verwaltungsaufgaben im Namen der Eigentümergemeinschaft übernimmt.

Die besondere Bedeutung des Stockwerkeigentümer­reglements

Dem Stockwerk­eigentümerreglements kommt besondere Bedeutung zu. Es dient dazu, die sonderrechtlichen und gemeinschaftlichen Liegenschaftsteile voneinander abzugrenzen und die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer sowie ihre Verantwortlichkeiten zu definieren. Der Inhalt des Reglements wird durch die Stockwerkeigentümerversammlung festgelegt. Das Reglement ist für alle Miteigentümer verbindlich.

Wie kann ein Anwalt bei Problemen mit der Eigentümer­gemeinschaft helfen?

Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es, gemeinschaftlich zu entscheiden, wie eine Immobilie bewirtschaftet werden soll. An der Entscheidungsfindung sowie Kostentragung sind alle Stockwerkeigentümer zu beteiligen. Gerade bei wichtigen oder kostenintensiven Entscheidungen kann es dabei immer wieder zu Differenzen zwischen den Stockwerkeigentümern kommen. Meist lassen sich Probleme zwischen einzelnen Stockwerkeigentümern und der übrigen Eigentümergemeinschaft mit Toleranz und offenen Gesprächen ausräumen.

Gelegentlich kann es aber auch vorkommen, dass einzelne Stockwerkeigentümer anfallende Kosten dennoch nicht übernehmen möchten. Ebenfalls denkbar ist es, dass eine Partei von den übrigen Gemeinschaftsmitgliedern an der Wahrnehmung ihrer Rechte gehindert oder bei Abstimmungen übergangen wird. Ist das der Fall, kann ein Anwalt für Stockwerkeigentum dabei helfen, die Rechte der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Gemeinschaftsmitgliedern oder aber die Rechte einzelner Mitglieder gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen.

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FAQ: Stockwerkeigentümer­gemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Miteigentümer. Die Mitgliedschaft entsteht, sobald der neue Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist.
Ein Austritt aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist nicht nach Belieben möglich. Vielmehr entsteht die Mitgliedschaft automatisch mit dem Kauf des Stockwerkeigentums. Dementsprechend endet sie auch erst dann, wenn der Stockwerkeigentümer seine Wohnung wieder verkauft.
Hauptaufgabe ist es, sich gemeinsam um die Verwaltung und Unterhaltung der gemeinschaftlich genutzten Liegenschaftsteile zu kümmern. Alle Gemeinschaftsmitglieder müssen finanziell und organisatorisch an der Verwaltung mitwirken.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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