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Bauschäden § Rechtslage, Haftung & mehr

Von Gesetzes wegen sind Bauten so zu errichten, wie es den Regeln der Baukunde entspricht. Das gilt zumindest in der Theorie – in der Baupraxis hingegen weisen Bauten oft Mängel auf, die Bauschäden nach sich ziehen können. Was genau Bauschäden sind, welche Art von Schäden besonders oft auftreten und wie sie sich vermeiden lassen, erfahren Sie im Folgenden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zu Bauschäden gemäss Obligationenrecht (OR)

Bauschäden sind oft die Folge einer mangelhaften Bauausführung. Tritt beim Bau oder der Sanierung eines Gebäudes ein Baumangel auf, kann er langfristig einen Bauschaden nach sich ziehen.

Ferner gibt aber auch Baumängel und daraus resultierende Bauschäden, die auf einen unsachgemässen Gebrauch des Bauwerks durch seine Bewohner oder Nutzer zurückzuführen sind.

Handelt es sich um einen Bauschaden, der in einem Baumangel und damit der unsachgemässen Bauausführung begründet liegt, sind die für die fehlerhafte Bauausführung verantwortlichen Bauunternehmer, Architekten oder Ingenieure zur Rechenschaft zu ziehen. Sowohl das Obligationenrecht als auch die SIA-Norm 118 räumen dem Bauherrn das Recht ein, von dem verantwortlichen Unternehmer unter anderem Nachbesserung unsachgemäss vorgenommener Baumassnahmen zu verlangen. Ist aufgrund der fehlerhaften Bauausführung bereits ein Schaden eingetreten, kann der Bauherr ausserdem den Ersatz des entstandenen Schadens durch den Unternehmer verlangen. Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich, dass der Unternehmer den Schadenseintritt zu verschulden hat.
Was ist anwendbar: SIA-Norm oder Obligationenrecht?

Ob sich der Bauherr im Kontext seiner Mängelrechte aufgrund einer fehlerhaften Bauausführung auf das Obligationenrecht oder die SIA-Norm 118 berufen kann, hängt von den getroffenen Vereinbarungen mit dem Unternehmer ab. Die SIA-Norm kommt auf die vertraglichen Vereinbarungen nur dann zur Anwendung, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist.

Schäden am Bau und ihre Folgen

Als Bauschaden wird die qualitative Verschlechterung von einem oder mehreren Bauteilen bezeichnet. Besonders oft treten Bauschäden als Folge einer qualitativ mangelhaften Bauausführung (auch Pfusch am Bau genannt) entstehen auf. Zusätzlich dazu können Verschlechterungen an Bauteilen nach der Fertigstellung eines Bauwerks aber durch unsachgemässe Nutzung der betreffenden Bauteile entstehen. Hierzu ein Beispiel:

Schimmelbildung in einem Gebäude kann mehrere Ursachen haben. Sie kann zum einen durch eine fehlerhafte Abdichtung des Gebäudes gegen Nässe hervorgerufen werden. Zum anderen kann ein Schimmelpilz ein Gebäude aber auch dann befallen, wenn besonders gut isolierte Räume nicht regelmässig und ausreichend gelüftet werden.

Wer einen Schaden zu verantworten hat, ist nicht immer leicht festzustellen

Schimmelbildung beispielsweise kann mehrere Ursachen haben. Sie kann sowohl einen „echten“ Bauschaden darstellen, den der Bauunternehmer aufgrund mangelhafter Bauleistungen zu verantworten hat. Ausserdem ist es aber möglich, dass fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Bauherrn für die Schimmelentstehung verantwortlich ist. Lässt sich nicht ohne Weiteres klären, wer für die Entstehung eines bestimmten Schadens verantwortlich ist, muss ein Sachverständiger für Bauschäden diese Frage klären.

Unabhängig davon, ob ein Bauschaden durch eine qualitativ mangelhafte Bauleistung oder durch fehlerhafte Gebäudenutzung hervorgerufen worden ist, verändert er ein Gebäude immer nachteilig. Dabei kann der Schaden sowohl die Optik eines Gebäudes als auch seine Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigen. Das wiederum führt regelmässig zu einer Minderung des Immobilien-Marktwertes. Ausserdem kann der Schaden Mieter, welche die Immobilie bewohnen, zur Minderung des Mietzinses berechtigen.

Für Bauherren ist es daher zum einen besonders wichtig, bereits während der Bauphase sowie bei Abnahme des fertigen Gebäudes darauf zu achten, ob Baumängel vorliegen. Ist das der Fall, müssen die Mängel gerügt und schnellstmöglich durch den verantwortlichen Unternehmer beseitigt werden. Um zu wissen, worauf während der Bauphase und bei Abnahme zu achten ist, ist es wichtig, die häufigsten Baumängel und die aus ihnen resultierende Bauschäden zu kennen. Diese Kenntnis hilft ausserdem dabei, Bauschäden durch fehlerhafte Gebäudenutzung zu vermeiden.

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Diese Gebäudeschäden treten besonders häufig auf

Bauschäden können an verschiedensten Gebäudeteilen auftreten und sich in unterschiedlichster Form bemerkbar machen. Um bereits während der Bauphase und bei Abnahme des Baus prüfen zu können, ob zukünftige Schäden bereits angelegt sind, ist es wichtig zu wissen, welche Gebäudeschäden besonders häufig sind, an welchen Gebäudeteilen sie auftreten und wie sie sich vermeiden lassen.

  • Schäden an der Gebäudehülle: Schäden an der Gebäudehülle ziehen häufig Feuchtigkeitsschäden nach sich. Sie entstehen meist durch eine fehlerhafte Abdichtung des Gebäudes und können sich an der Fassade, im Keller, aber auch im Dach- oder Wohnbereich durch Schimmelbildung bemerkbar machen. Sie lassen sich durch eine Überprüfung der Abdichtungsmassnahmen bereits während der Bauphase (möglichst durch einen Gutachter für Bauschäden) vermeiden.
  • Schäden an erdberührten Bauteilen: Liegen Schäden an erdberührten Bauteilen vor, äussern sie sich insbesondere durch einen feuchten Keller. Solche Schäden lassen sich bereits vor Baubeginn durch das Einholen von Auskünften über die Bodenverhältnisse und die Wasserbelastung vermeiden. Ausserdem können sie durch eine Anpassung der Dicke der Mindesttrockenschicht, durch den richtigen Anschluss und die richtige Lage von Drainagen sowie durch eine korrekte Kellerabdichtung vermieden werden.
  • Schäden an Türen und Fenstern: Schäden an Türen und Fenstern machen sich insbesondere durch eindringende Zugluft oder Feuchtigkeit bemerkbar. Sie können entstehen, wenn Fenster oder Türen nicht passgenau eingebaut bzw. die Anschlussstellen nicht korrekt verputzt oder versiegelt worden sind. Vermeiden lassen sich solche Probleme durch genaues Messen, Verputzen bzw. Versiegeln. Ist nicht klar, wo Luft oder Feuchtigkeit eindringen, können Aufnahmen mit einer Wärmebildkamera weiterhelfen.
  • Schäden am Boden/Estrich: Schäden am Estrich machen sich oft durch störende Risse bemerkbar. Sie kommen durch fehlerhaftes Giessen des Estrichs zustande. Durch das richtige Setzen von Dehnungsfugen können sie vermieden werden.

So lässt sich die Entstehung von Bauschäden verhindern

Bauschäden sind meist die Folge einer ungenügenden Bauplanung oder Bauausführung. Wichtig ist es daher, sowohl Bauplanung als auch Bauausführung aufmerksam zu kontrollieren. So können Baumängel, aus denen später Bauschäden resultieren, vermieden werden. Selbstverständlich können sie als Bauherr (ohne entsprechende Expertise) die Kontrolle von Bauplanung und Bauausführung nicht allein übernehmen. Vielmehr sollten sie diese Aufgabe an einen erfahrenen Bauleiter delegieren.

Ausserdem kann es sinnvoll sein, bereits in der Planungs- und Bauphase einen Bausachverständigen (z. B. ein Sachverständiger für Bauschäden oder ein Gutachter für Bauschäden) hinzuzuziehen. Der Sachverständige kann Sie als Bauherrn gegenüber Unternehmern, Architekten und Behörden vertreten und mit geschultem Blick sicherstellen, dass Bauschäden erst gar nicht auftreten.

Haftung für Bauschäden

Beruht ein Schaden auf einem Baumangel, der aufgrund von unsachgemässer Bauplanung oder Bauausführung zustande gekommen ist, haften die verantwortlichen Architekten (hierbei begründet sich die Haftung auf das Architektenrecht), Unternehmer oder Ingenieure für den Schaden. Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn der Schaden durch unsachgemässen Gebrauch des Bauwerks entstanden ist. In diesem Fall ist der Bauherr bzw. Nutzer selbst für den entstandenen Schaden verantwortlich.

Wie kann ein Anwalt bei Bauschäden helfen?

Tritt ein Bauschaden auf, ist das für Sie als Bauherr mehr als ärgerlich. Schliesslich mindert der Schaden den Wert Ihres Gebäudes oder schränkt vielleicht sogar dessen Nutzbarkeit ein. Wichtig ist es daher, den Schaden schnellstmöglich zu beseitigen. Das allerdings wirft die Frage auf, wer die dafür anfallenden Kosten zu tragen hat.

Werden Sie mit einem Bauschaden konfrontiert, ist es wichtig, sich an einen auf das Baurecht spezialisierten Anwalt zu wenden. Der Anwalt kann Ihnen mit Fachwissen und Erfahrung dabei helfen, die Ursache des Schadens zu erforschen. So lässt sich klären, wer den Schaden verschuldet hat und wer die anfallenden Beseitigungskosten zu tragen hat. In schwierigen Fällen kann der Anwalt ausserdem Kontakt zu Sachverständigen für Bauschäden oder einem Gutachter für Bauschäden herstellen. Stellt sich heraus, dass ein Bauunternehmer, Architekt oder Ingenieur für den Bauschaden verantwortlich ist, hilft Ihnen der Anwalt für Baumängel ausserdem dabei, Ihre Ansprüche gegenüber dem Verantwortlichen durchzusetzen.

Fragen zum Thema Bauschäden?
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FAQ: Bauschäden

Bei einem Bauschaden handelt es sich um eine qualitative Verschlechterung eines oder mehrerer Bauteile. Besonders oft entstehen solche Schäden als Folge einer qualitativ mangelhaften Bauausführung. Möglich ist es jedoch auch, dass Bauschäden durch die unsachgemässe Nutzung eines Gebäudes bzw. der betroffenen Bauteile entstehen.
Bauschäden kommen nicht selten durch eine ungenügende Bauplanung oder Bauausführung zustande. Sie können daher durch die Überwachung der Bauplanung und Bauumsetzung etwa durch einen sachkundigen Bauleiter vermieden werden.
Für Bauschäden haftet prinzipiell derjenige, der die Entstehung des Schadens verschuldet hat. Ist der Bauschaden Folge eines Baumangels, haftet der für den Mangel verantwortliche Handwerker oder Unternehmer. Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn der Bauherr den Schaden selbst durch eine fehlerhafte Gebäudenutzung verursacht hat. In diesem Fall ist der Bauherr selbst für den Schaden und seine Beseitigung verantwortlich.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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