Baustopp § Gründe, Folgen & mehr
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Rund um den Bau stehen alle Maschinen still und kein Handwerker ist zu sehen: Ein Baustopp ist ein echtes Horrorszenario für Bauherrn. Welche Gründe die Einstellung von Bauarbeiten haben kann und wie sie sich vermeiden oder rückgängig machen lässt, erfahren Sie im Folgenden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Baustopp kann durch die zuständige Baubehörde verfügt werden
- Die Einstellung von Bauarbeiten wird von der Baubehörde insbesondere dann angeordnet, wenn keine Baubewilligung für die Baumassnahmen vorliegt oder es zu Grenzüberschreitungen kommt
- Ist der Baustopp angeordnet, müssen alle Bauarbeiten sofort eingestellt werden – lediglich die Sicherung der Baustelle ist noch möglich
Rechtslage des Baustopps
Zu einem Baustopp – also der plötzlichen, erzwungenen Einstellung sämtlicher Bauarbeiten – kommt es insbesondere dann, wenn Bauarbeiten trotz fehlender Baubewilligung stattfinden. Erlangt das zuständige Bauamt zufällig oder durch Dritte (Baustopp wegen Nachbar) Kenntnis von der nicht bewilligten, aber im Bau befindlichen Anlage, kann es einen Baustopp veranlassen. Erlangt das zuständige Bauamt Kenntnis davon, dass nicht bewilligte Bauarbeiten stattfinden oder Baumassnahmen anders als bewilligt durchgeführt werden, kann es auf Grundlage etwa der Planungs- und Baugesetze (PBG) des Kantons oder vergleichbarer Vorschriften einen Baustopp verfügen.
Möglich ist das beispielsweise auf Grundlage des § 210 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Luzern. Darüber hinaus ist die Anordnung der Einstellung von Bauarbeiten als vorsorgliche Massnahme gemäss Art. 261 Zivilprozessordnung ausserdem dann möglich, wenn ernsthaft zu befürchten steht, dass Nachbarn durch die Baumassnahmen etwa in ihren Eigentumsrechten verletzt werden. Dann kann die Einstellung von Bauarbeiten vom Bezirksgericht als Einzelgericht (Art. 248 ZPO i.V.m. § 24 GOG für Zürich) verfügt werden.
Das zuständige Bauamt kann nicht nur dann die Einstellung von Bauarbeiten veranlassen, wenn sie trotz fehlender Bewilligung stattfinden. Die Veranlassung eines Baustopps ist auch dann möglich, wenn der Bauherr anders als bewilligt baut.
Welche Gründe kann ein Baustopp haben?
Es gibt verschiedene Gründe, die dazu führen können, dass eine Einstellung der Bauarbeiten durch das Gemeinwesen verfügt wird. Zu den wichtigsten Gründen gehört dabei das Bauen ohne Baugesuch bzw. Baubewilligung. Ausserdem ist ein Baustopp auch dann möglich, wenn der Bauherr bei der Vornahme der Bauarbeiten erheblich von seinem Baugesuch bzw. der Bewilligung abweicht oder das Grundstück seines Nachbarn teilweise in Anspruch nimmt oder wenn erhebliche Baumängel oder Bauschäden in Folge unsachgemässer Bauarbeiten (Pfusch am Bau) entstanden sind. Diese und weitere häufige Gründe für eine Einstellung der Bauarbeiten haben wir im Folgenden detailliert dargestellt:
- Bauen trotz fehlender Baubewilligung: Sollten Sie mit der Umsetzung eines Bauvorhabens beginnen, obwohl Sie kein Baugesuch eingereicht bzw. noch keine Baubewilligung erhalten haben, müssen Sie damit rechnen, dass ein Baustopp verfügt wird. Ausserdem ist es möglich, dass Ihnen eine Busse auferlegt oder der Abriss des bereits errichteten Gebäudes verlangt wird.
- Erhebliche Abweichungen vom bewilligten Bau: Auch dann, wenn Ihre geplanten Baumassnahmen bewilligt worden sind, kann ein Baustopp durch das Bauamt verfügt werden. Das ist zumindest dann der Fall, wenn die tatsächlichen Massnahmen erheblich von den durch das Bauamt bewilligten Plänen abweichen. Ändern sich Ihre Baupläne nachträglich, müssen Sie auch die Änderungen bewilligen lassen.
- Neu- statt Umbau: Haben Sie eine Bewilligung für einen Umbau erhalten, errichten auf dem Fundament es alten aber ein neues Gebäude, kann auch das Grund für die Verfügung eines Baustopps sein. Auch in diesem Fall liegt eine erhebliche Abweichung von der erteilten Baubewilligung vor.
- Missachtung von Grenzabständen: Halten Sie die vorgegebenen Grenzabstände zum Grundstück Ihrer Nachbarn oder dem angrenzenden Wald nicht ein, kann auch das dazu führen, dass ein Baustopp verfügt wird.
- Baustopp auf Initiative des Bauherrn: Es kann vorkommen, dass ein Baustopp nicht durch das Gemeinwesen verfügt, sondern vom Bauherrn gewollt ist. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn sich während der Bauarbeiten gravierende Mängel an den bereits errichteten Gebäudeteilen zeigen. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, den Bau zu stoppen und zuerst die vorliegenden Mängel „abzuarbeiten“.
- Konkurs: Ein Baustopp ist auch im Falle des Konkurses von Bauunternehmern möglich. Ist der Bauunternehmer nicht zahlungsfähig und kann für Material- und Personalkosten nicht aufkommen, droht ein Baustopp.
Als Bauherr können Sie sich vor einem Baustopp aufgrund des Bauunternehmerkonkurses schützen: Zahlen Sie so wenige Leistungen wie möglich im Voraus. Ist der Bauunternehmer nicht zahlungsfähig, können Sie dann ohne grosse Verluste einen neuen Vertragspartner suchen, der die Arbeiten übernimmt.
Wer kann einen Baustopp veranlassen?
Zu einem Baustopp kann es einerseits auf Veranlassen des zuständigen Bauamtes kommen. Führt das Amt etwa eine Kontrolle durch und kommt zu der Erkenntnis, dass der Bauherr nicht gemäss der Baubewilligung unter Einhaltung des Raumplanungs- und Baurechts baut, kann es die Bauarbeiten stoppen. Ferner ist es möglich, dass Dritte die Einstellung der Bauarbeiten veranlassen. Besonders oft ist das der Fall, wenn Nachbarn (Baustopp wegen Nachbar) den Behörden melden, dass Grenzabstände oder sonstige Bauvorgaben nicht eingehalten werden.
Welche Folgen hat die Einstellung von Bauarbeiten?
Ein Baustopp bedeutet für den Bauherrn in erster Linie einen erheblichen Zeitverlust. Ergibt sich die Einstellung von Bauarbeiten aufgrund des Konkurses von Bauunternehmern, kann er für den Bauherrn ausserdem finanzielle Einbussen zur Folge haben. Hat hingegen die zuständige Baubehörde die Einstellung der Bauarbeiten veranlasst, hat der Baustopp insbesondere diese Folgen: Die Anordnung des Baustopps bewirkt, dass Bauarbeiten so lange nicht fortgesetzt werden dürfen, bis die materielle oder formelle Baurechtswidrigkeit (d. h. der Grund für den Baustopp) beseitigt worden ist. Ist der Grund für den Baustopperlass nicht mehr vorhanden, können die Bauarbeiten fortgesetzt werden.
Das bedeutet: So ärgerlich der Baustopp für den Bauherrn auch sein mag – er stellt dennoch kein Bauverbot dar. Vielmehr erlaubt er der Behörde, die Bautätigkeit bezüglich ihrer Rechtmässigkeit zu prüfen. Notwendige, noch nicht vorliegende baurechtliche Bewilligungen können während des Baustopps eingeholt werden. So können die Bauarbeiten später in rechtskonformer Weise fortgesetzt werden. Stellt sich bei der Prüfung der näheren Umstände heraus, dass ein ungerechtfertigter Baustopp erlassen worden ist, kann er selbstverständlich aufgehoben werden.
Ein Baustopp ist – insbesondere dann, wenn ein ungerechtfertigter Baustopp vorliegt – mehr als ärgerlich. Allerdings ist die Behörde nur dann für solche Fehler haftbar, wenn sie beim Erlass des Baustopps nachweislich willkürlich gehandelt hat.
Was tun, wenn die Behörde die Einstellung von Baumassnahmen verfügt?
Wird eine Einstellung von Bauarbeiten von der Baubehörde angeordnet, handelt es sich um eine anfechtbare Verfügung. Das bedeutet, dass der Bauherr sich im Wege des Rekurses mithilfe eines Rechtsanwalts für Baustopp gegen ungerechtfertigte Massnahmen wehren kann. Im Allgemeinen sollte der Adressat des Baustopps – um ihn möglichst schnell zu beenden und Bussgelder zu vermeiden – folgendermassen vorgehen:
- Stellen Sie die Bauarbeiten auch dann, wenn Ihrer Meinung nach ein ungerechtfertigter Baustopp vorliegt, umgehend ein. Setzen Sie die Bauarbeiten einfach fort, riskieren Sie hohe Bussgelder.
- Sehen Sie sich genau an, welche Gründe die Behörde für die Baustoppverfügung angegeben hat. Sind Sie der Ansicht, dass die genannten Gründe ungerechtfertigt sind, können Sie sich im Wege des Rekurses gegen die Verfügung wehren. Die Bauarbeiten wieder aufnehmen dürfen Sie allerdings erst, wenn der Sachverhalt geklärt ist.
- Sollten die in der Baustoppverfügung genannten Gründe zutreffen, müssen Sie dafür sorgen, diese schnellstmöglich zu beseitigen. Das kann bedeuten, dass Sie notwendige Bewilligungen nachträglich einholen müssen. Sind die Baustoppursachen beseitigt, ermöglicht Ihnen das Bauamt rasches Weiterarbeiten.
Wie kann ein Anwalt im Falle eines Baustopps helfen?
Kommt es zu einem Baustopp, kann das den Zeitplan von Bauherren gehörig auf den Kopf stellen. Dementsprechend gilt es, den Stillstand rund um den Bau möglichst schnell zu beenden. Ist die Einstellung der Bauarbeiten behördlich angeordnet, ist es hierzu erforderlich, die Gründe für den Baustopp aus der Welt zu schaffen. Hierzu kann es erforderlich sein, etwa nachträglich bestimmte Bewilligungen einzuholen. Zusätzlich dazu ist es aber auch möglich, dass sich der Baustopp durch eine Vereinbarung mit dem Nachbarn aus der Welt schaffen lässt oder sogar ungerechtfertigt war. In beiden Fällen kann Sie ein Anwalt für Baustopp unterstützen, die unangenehme Lage schnell zu beenden: Zum einen kann er nämlich dabei behilflich sein, eine gütliche, nachbarschaftliche Einigung zu finden. Zum anderen kann er jedoch auch prüfen, ob der Baustopp ungerechtfertigt war und Sie ggf. dabei unterstützen, sich dagegen zu wehren.
FAQ: Baustopp
Wird eine Einstellung der Bauarbeiten durch das Gemeinwesen verfügt, müssen alle Bauarbeiten sofort eingestellt werden. Ausserdem ist zu prüfen, welche Gründe die Behörde für den Baustopp anführt. Diese sind schnellstmöglich zu beseitigen.
Prinzipiell wird ein Baustopp meist durch das örtlich zuständige Bauamt der Gemeinde verhängt. Möglich ist es jedoch auch, dass ein Gericht die Einstellung der Bauarbeiten als vorsorgliche Massnahme anordnet.
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