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Das Schweizer Baurecht § Rechtslage, Arten, Inhalt & Umfang

Ist der Wunsch nach einem Eigenheim groß aber das Baubudget klein, kann ein Baurecht weiterhelfen: Es räumt Bauherren die Möglichkeit ein, ihr Eigenheim zu erbauen, ohne zuvor Eigentümer des Baulands werden zu müssen. In Zeiten ständig steigender Grundstückspreise ist das verlockend – allerdings bringt das Baurecht einige Besonderheiten und Tücken mit sich, die Sie beachten sollten. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zum Schweizer Baurecht.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Baurecht in der Schweiz

Wer ein Haus bauen möchte, muss zuvor Grundstückseigentümer werden? Das ist nicht immer der Fall. Vielmehr können auch diejenigen, die keinen Baugrund erwerben können oder möchten, an einen passenden Bauplatz kommen.

Das gilt zumindest dann, wenn ihnen der Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, auf seinem Boden zu bauen. Hierbei problematisch: Wird ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet, bildet es eine Einheit mit dem Baugrund und wird – rechtlich betrachtet – Bestandteil des Grundstücks. In diesem Zusammenhang spricht man vom sogenannten Akzessionsprinzip. 

Infografik Schweizer Baurecht
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Es gibt allerdings eine Möglichkeit das Akzessionsprinzip zu durchbrechen: Dieses Baurecht im Sinne des Art. 779 ZGB wird zwischen Bauherrn und Grundstückseigentümer vereinbart und meist als sogenannte selbstständige und dauernde Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Als Dienstbarkeit gibt es dem Berechtigten (hier dem Bauherrn) weitreichende Befugnis, das fremde Grundstück zu nutzen. Dem Grundeigentümer hingegen wird ein Teil seines Grundstücks „weggenommen“. Bereits darum wird das Baurecht meist nicht unentgeltlich vereinbart und auch seine Einräumung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Bei jeder Änderung der Rechtsverhältnisse rund um ein Grundstück, muss eine Grundbuchänderung beim Grundbuchamt vorgenommen werden.

Bedeutung & Definition des Akzessionsprinzips

Das Akzessionsprinzip besagt, dass die Hauptsache, in diesem Fall ein Grundstück, und die Bestandteile, in diesem Fall ein Gebäude, eine rechtliche Einheit bilden. Art. 671 ZGB besagt, dass die Verwendung von eigenem Material auf fremden Boden dazu führt, dass es Bestandteil des Grundstücks wird. Das Akzessionsprinzip würde, wird ein Haus auf fremdem Grund errichtet, dazu führen, dass der Häuslebauer niemals Eigentümer seines Heims werden kann, sondern das Zuhause automatisch im Eigentum des Grundstückseigentümers steht. Das ist aber selbstverständlich nicht im Sinne des Bauherrn.

Abgrenzung Baurecht zu Nutzrecht

Während das Baurecht die Befugnis zur Nutzung eines Grundstücks darstellt, gewährt das Nutzungsrecht die Nutzung von beweglichen Sachen und Grundstücken. Der Eigentümer hat im Falle des Nutzungsrechts kein Interesse an der eigenen Nutzung. Mit dem Abschluss eines Baurechtsvertrags verzichtet der Grundbesitzer auf die Nutzung des Grundstücks für die im Vertrag festgelegte Dauer. Das Baurecht wird maximal für 100 Jahre gewährt. Es gibt zwei Arten von Nutzungsrechten: dingliche und schuldrechtliche Nutzungsrechte. Zu den dinglichen Nutzungsrechten gehören unter Anderem die Grunddienstbarkeit, das Nutzniessungsrecht und das Wohnrecht. Zu schuldrechtlichen Nutzungsrechten zählt man die Pacht, Miete, Leihe oder Leasing.

Arten der Baurechte

Baurechte werden regelmäßig als sogenannte selbstständige und dauernde Dienstbarkeiten eingeräumt. Das bedeutet: Das Baurecht wird hierbei nicht allein zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt – dann ist es selbstständig. Der Baurechtsnehmer kann sein Recht dann selbstständig verschenken, verkaufen oder vererben. Dauerhaft ist das Baurecht, wenn es für einen Zeitraum von mindestens 30 Jahre vereinbart wird. Allerdings ist auch eine längere Baurechtsdauer möglich. Insgesamt kann die Maximaldauer des Anrechts bis zu 100 Jahre betragen.

Möglich ist es allerdings auch, das Baurecht unselbständig (also als an eine bestimmte Person geknüpftes Recht) oder nicht dauerhaft und mit einer Gültigkeit von weniger als 30 Jahren zu vereinbaren. In diesem Fall stellt das Baurecht eine gewöhnliche Dienstbarkeit dar und wird als solche ins Grundbuch eingetragen. Welche Art von Baurecht vereinbart werden soll, wird im Baurechtsvertrag festgelegt. Zudem kennt das Gesetz folgende weitere Rechte, die oftmals in der Praxis mit dem Baurecht in Verbindung stehen:

Einräumung des Baurechts mittels Baurechtsvertrag

Wird einer Person ein Baurecht eingeräumt, gehen der Grundstückseigentümer (Baurechtgeber) und der Baurechtsnehmer eine langfristige vertragliche Bindung ein. Schließlich wird dem Baurechtsnehmer für einen meist langen Zeitraum gestattet, ein fremdes Grundstück quasi wie sein eigenes zu nutzen. Dementsprechend kann ein Baurecht nicht leichtfertig oder nebenbei vereinbart werden. Das hängt insbesondere damit zusammen, dass das Gesetz nur sehr wenig zum Inhalt der Baurechte regelt. Um es für den Einzelfall auszugestalten ist darum immer ein individueller Vertrag (auch Baurechtsvertrag genannt) erforderlich.

Der Vertrag wiederum muss – sofern es sich um ein langfristiges, nicht personengebundenes Baurecht handelt – durch einen Notar öffentlich beurkundet werden. Anschließend kann das vertraglich vereinbarte Baurecht ins Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen des Baurechtsvertrags muss selbstverständlich festgelegt werden, welche Art des Rechts wie auch welche Baurechte gewünscht wird. Welche Baurechte Arten möglich sind, erfahren Sie im Folgenden. Außerdem wird beim Baurechtsvertrag eines der Baumodelle angewendet, die individuelle Wege zur Ermittlung des Baurechtszinses vorsehen.

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Vor und Nachteile des Baurecht im Überblick

Die Einräumung eines Baurechts bringt sowohl aus Sicht des Baurechtsnehmers als auch aus Sicht des Baurechtsgebers einige Vor- und Nachteile mit sich. Je nach Interessenslage kommt es zu unterschiedlichen Vorzügen. Vorteile die für den privaten Grundeigentümer durch das Baurecht entstehen, können sich eventuell negativ für den Baurechtsnehmer äussern. Die wichtigsten Vor- und Nachteile des Baurechts sind folgende:

VorteileNachteile
für den Baurechtsgeber:

sichere Einnahmequelle in Form eines Baurechtzins

muss das Grundstück aber nicht verkaufen
für den Baurechtsgeber:

verliert uneingeschränkte Verfügungsgewalt über Teil seines Grundstücks eventuell für langen Zeitraum

für den Baurechtsnehmer:

erfüllt sich Wunsch nach einem Eigentum, ohne den hohen Kaufpreis für das Bauland zu entrichten
für den Baurechtsnehmer:

tatsächlicher Wert, sowie die Wertentwicklung eines Gebäudes ist im Zusammenhang mit einem Baurecht nur schwer ermittelbar

kann Schwierigkeiten haben, eine Baufinanzierung zu erhalten

Das Baurecht ist als befristetes Recht ausgestaltet – wer im Baurecht baut, tätigt darum keine echte Zukunftsinvestition. Endet das Baurecht, ist der Baurechtsnehmer schliesslich nicht mehr Eigentümer seines Heims.

Darum ist anwaltliche Beratung in Zusammenhang mit einem Baurecht wichtig

Bei einem Baurecht handelt es sich um ein ziemlich komplexes rechtliches Konstrukt, dass beide Vertragsparteien für einen langen Zeitraum bindet. Bereits darum ist es wichtig, sich in diesem Zusammenhang kompetent durch einen Anwalt beraten zu lassen. Insbesondere der Baurechtsnehmer sollte im Vorfeld und mithilfe eines Anwalts klären, ob ein Baurecht wirkliche eine kostengünstige Alternative zum Baugrunderwerb darstellt.

Darüber hinaus ist es für die Vertragsparteien oft nur schwer möglich, komplexe Einzelheiten des Baurechtsvertrags (wie etwa die Festlegung der Heimfallentschädigung oder Einzelheiten zum Vorkaufsrecht) selbst rechtsverbindlich zu regeln und die Konsequenzen getroffener Regelungen abzusehen. Auch aus diesen Gründen ist es sinnvoll, sich durch einen Fachanwalt beraten zu lassen. Zusätzlich dazu darf nicht vergessen werden, dass bei der Begründung eines dauernden und selbständigen Baurechts ohnehin die Hinzuziehung eines Notars und die öffentliche Beurkundung erforderlich ist.

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FAQ: Schweizer Baurecht

Bei einem Baurecht handelt es sich um das zeitlich befristete Recht, auf dem Grund eines anderen ein Gebäude zu errichten. Das Baurecht muss durch eine vertragliche Einigung zwischen dem Grundeigentümer (Baurechtsgeber) und demjenigen, der auf dem fremden Boden bauen möchte (Baurechtsnehmer), vereinbart werden.
Prinzipiell ist es möglich, den Baurechtsgrund auf vielfältige Weise zu nutzen. Er ist sowohl zur Errichtung von gewerblich genutzten Gebäuden als auch zur Errichtung von selbst- oder fremdgenutzten Wohngebäuden verwendbar. Wichtig ist lediglich, dass die Art des errichteten Gebäudes und seine Nutzung mit der vertraglich vereinbarten Gebäudeart übereinstimmen.
In der Schweiz ist gesetzlich vorgesehen, dass ein Baurecht für mindestens 10 und für maximal 100 Jahre vereinbart werden kann. Typischerweise werden Baurechte allerdings für etwa 50 Jahre vereinbart und können kurz vor Ablauf der Baurechtsdauer bis zu zweimal verlängert werden.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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