Bauabrechnungsstreit – Gründe und mögliche Lösungen
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Soll ein Bauvorhaben realisiert werden, fallen für den Bauherrn hohe Kosten an. Neben dem Grundstückspreis muss er auch für Bauleistungen von Unternehmer und Handwerkern sowie für erforderliche Materialien aufkommen. Bauleistungs- und Materialkosten werden im Rahmen von Bauabrechnungen von Unternehmern in Rechnung gestellt. Nicht selten wird die Rechnungsstellung dabei Grund für einen Bauabrechnungsstreit. Welche Gründe solche Streitigkeiten haben und wie sie sich oft verhindern lassen, zeigen wir im Folgenden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Als Bauabrechnungsstreit werden Streitigkeiten zwischen Bauherren und Unternehmern bezeichnet, die rund um eine Bauabrechnung entstehen
- Streitigkeiten um eine Bauabrechnung können viele verschiedene Gründe haben
- Bei derartigen Streitigkeiten geht es oft um das Bauhandwerkerpfandrecht, den Zahlungsverzug des Bauherrn, eine erschwerte Rechnungsprüfung oder um vereinbarte Rabatte
Rechtslage zur Bauabrechnung als Streitpunkt
Von einer Bauabrechnung ist dann die Rede, wenn ein Unternehmer dem Bauherrn für rund um ein Bauvorhaben erbrachte Leistungen eine Rechnung stellt.
Die Rechnungsstellung kann sich dabei auf das gesamte Werk oder Teilleistungen, die Teil eines Gesamtwerks sind, beziehen. Handelt es sich um eine Rechnung, die eine Zusammenstellung sämtlicher durch den Unternehmer gestellter Rechnungen sowie durch den Bauherrn bereits geleisteter Zahlungen enthält, ist von einer Schlussabrechnung die Rede.
Da es bei solchen Rechnungen oft um sehr hohe Summen geht, sind sie oft Gegenstand von Streitigkeiten. Der Bauabrechnungsstreit entbrennt dabei meist, weil es zu Unstimmigkeiten bezüglich der wesentlichen Rechnungselemente kommt. Unabhängig davon, um welche Art der Rechnung es sich handelt, muss die Rechnung insbesondere zwei Elemente enthalten:
- Informationen bezüglich der Forderung (Höhe des geforderten Werklohns und Informationen dazu, wofür genau dieser anfällt)
- eine Zahlungsaufforderung
Die rechtliche Grundlage für die Werklohnforderung des Unternehmers sowie die prinzipiell bestehende Zahlungspflicht des Bauherrn stellen Art. 363 Obligationenrecht (OR) und ggf. die SIA-Norm 118 (ein Regelwerk des schweizerischer Ingenieur- und Architektenvereins) dar.
Rund um ein Bauvorhaben ist es nicht unüblich, dass die Leistungen des Unternehmers nicht in „einer grossen“, sondern in mehreren kleinen Zwischenrechnungen abgerechnet werden. Im Gegensatz zu einer echten Schlussrechnung weisen Zwischenrechnungen allerdings keinen finalen Charakter auf.
Zu beachten ist dabei jedoch: Die SIA-Norm 118 kommt kann nur dann auf vertragliche Vereinbarungen angewendet werden, wenn Bauunternehmer und Bauherr das ausdrücklich vereinbart haben. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, findet lediglich das Obligationenrecht Anwendung. Selbstverständlich besteht aber auch dann ein Anspruch des Unternehmers auf Werklohnzahlung für erbrachte Leistungen. Einige konkretisierende Regelungen der SIA-Norm 118 auch bezüglich der Bauabrechnung finden allerdings keine Anwendung.
Die wichtigsten Gründe für einen Bauabrechnungsstreit und mögliche Lösungen
Wird ein Bauvorhaben realisiert, sind die anfallenden Kosten meist immens. Nicht selten kommt es ausserdem vor, dass die Bauarbeiten umfangreicher sind als ursprünglich geplant. Das wiederum kann dazu führen, dass die Bauabrechnung höher ausfällt als gedacht – ein Bauabrechnungsstreit zwischen Unternehmer und Bauherr ist dann vorprogrammiert. Allerdings sind unvorhergesehen hohe Kosten nur eine Ursache für einen Bauabrechnungsstreit. Zusätzlich dazu gibt es noch viele weitere Punkte, aus denen ein Streit über die Bauabrechnung erwachsen kann. Die wichtigsten Streitursachen und mögliche Lösungsansätze haben wir im Folgenden zusammengetragen:
Mehrvergütung: Die Rechnung ist höher als gedacht
Rund um ein Bauvorhaben sind nicht immer alle erforderlichen Arbeitsleistungen und die zur Durchführung erforderlichen Materialien von Anfang an absehbar. Immer wieder kann es daher vorkommen, dass ein Mehraufwand erforderlich wird. Selbstverständlich möchte der Bauunternehmer für die erbrachte Mehrleistung eine Vergütung erhalten. Oft hat das zur Folge, dass die Bauabrechnung deutlich höher ausfällt als vom Bauherrn erwartet.
Dabei für viele Bauherrn überraschend: Eine Mehrvergütung ist selbst dann nicht vollkommen ausgeschlossen, wenn ein Festpreis vereinbart wurde. Auch die Bindung an einen Festpreis kann in vielen Fällen aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Normen durchbrochen werden. Insbesondere in diesen Fällen ist ein Bauabrechnungsstreit oft die Folge. Um Meinungsverschiedenheiten rund eine Mehrvergütung zu vermeiden, kann es hilfreich sein, eine Anzeigepflicht des Bauunternehmers ausdrücklich zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung bewirkt, dass der Bauunternehmer den Bauherrn informieren muss, sobald die erwarteten Kosten für bestimmte Bauleistungen überschritten werden.
Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, muss der Bauherr gemäss Art. 375 Obligationenrecht (OR) nur unverhältnismässige Kostenüberschreitungen anzeigen. Bei Einbeziehung der SIA-Norm 118 muss der gemäss Art. 56 der Norm Kostenüberschreitungen bei Vereinbarung eins Richtpreises anzeigen. Möchte der Bauherr hingegen über sämtliche Kostenüberschreitungen direkt informiert werden, muss er dies mit dem Unternehmer ausdrücklich vereinbaren.
Zahlungsverzug des Bauherrn
Hat der Unternehmer dem Bauherrn seine Leistungen in Rechnung gestellt und ihn zur Zahlung aufgefordert, muss der Bauherr seiner vertraglichen Zahlungsverpflichtung nachkommen. Ist die geforderte Zahlung, fällig, muss der Bauherr die Zahlung leisten. Fällig ist die Zahlung bei Verträgen, auf die das Obligationenrecht (OR) Anwendung findet, gemäss Art. 372 Obligationenrecht (OR) mit Ablieferung des Werkes bzw. der Teilleistung. Zahlt der Bauherr auf eine Mahnung des Unternehmers hin nicht, gerät er in Zahlungsverzug. Sind hingegen die SIA-Normen auf den geschlossenen Vertrag anwendbar, müssen Bauabrechnungen innert 30 Tagen gezahlt werden. Ist die Zahlungsfrist abgelaufen, ohne dass der Bauherr die Rechnung beglichen hat, tritt Zahlungsverzug ein.
Zahlt der Bauherr eine Rechnung nicht, obwohl er durch den Bauunternehmer dazu aufgefordert worden ist, ist ein Bauabrechnungsstreit vorprogrammiert. Wie solche Streitigkeiten vermieden werden können, hängt davon ab, warum der Bauherr die Rechnung nicht begleicht: Leistet er nicht, weil er mit der Rechnung nicht einverstanden ist, lässt sich ein Streit durch direktes Ansprechen offener Rechnungsfragen oft vermeiden. Leistet der Bauherr hingegen nicht, weil die Begleichung der Rechnung seine finanziellen Möglichkeiten übersteigt, kann eventuell eine Ratenzahlung mit dem Unternehmer vereinbart werden.
Fehlerhafte Rechnungsstellung und mangelnde Möglichkeit der Rechnungsprüfung
Ist die Rechnung nicht transparent und für den Bauherrn nicht prüfbar, ist das häufig Grund für einen Bauabrechnungsstreit. Das ist verständlich – schliesslich möchten Sie als Bauherr genau wissen, was Sie bezahlen. Ist die Rechnung zu wenig transparent oder ergibt sich aus ihr nicht in nachprüfbarer Weise, welche Leistungen und Materialien genau in Rechnung gestellt wurden, ist eine Zahlungsverweigerung bzw. mangelnde Anerkennung der Rechnung nachvollziehbar.
Bei Abschlagsrechnungen, auf welche die SIA-Norm 118 anwendbar ist, ergibt sich aus der mangelnden Möglichkeit der Rechnungsprüfung, dass die Fälligkeit nicht eintritt. So kann der Bauherr auch bei fehlender Zahlung nicht in Schuldnerverzug geraten – auch das kann zusätzliche Streitigkeiten mit dem Unternehmer auslösen. Fehlende Prüfbarkeit der Rechnung wird dabei insbesondere dann angenommen, wenn das Zahlungsbegehren nicht mit einer überprüfbarer Aufstellung sämtlicher erbrachter Leistungen enthält. Derartige Streitigkeiten lassen sich relativ leicht durch eine gewissenhafte und detaillierte Rechnungsstellung durch den Unternehmer vermeiden.
Rabattvereinbarungen
Gelegentlich werden zwischen Unternehmer und Bauherr spezielle Rabattvereinbarungen getroffen. Zu einem Bauabrechnungsstreit kommt es in diesem Zusammenhang dann, wenn eine Vertragspartei die vereinbarten Rabattvoraussetzungen als erfüllt ansieht, die andere Partei jedoch anderer Meinung ist. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, hilft es, auch Rabattvereinbarungen detailliert schriftlich zu fixieren. So fällt es später leichter, zu erkennen, ob Rabattvoraussetzungen erfüllt sind oder nicht.
Das Bauhandwerkerpfandrecht
Zugunsten von Handwerkern und Unternehmern ist ein besonderer Schutz ihrer Werklohnforderungen in Form eines Bauhandwerkerpfandrechts gesetzlich vorgesehen. Das bedeutet: Erhalten Unternehmer oder Handwerker den Lohn für geleistete Arbeit – aus welchen Gründen auch immer – nicht, können sie zur Anspruchssicherung ein Grundpfandrecht zulasten des Grundstücks des Bauherrn errichten lassen. Das Bauhandwerkerpfandrecht wird auf Antrag des Unternehmers oder Handwerkers beim Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen.
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist gesetzlich in Art. 837 ff. Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt. Es kann den Unternehmer oder Handwerker dazu berechtigen, das Grundstück des Bauherrn versteigern zu lassen. Der geschuldeten Werklohn wird dann aus dem Versteigerungserlös beglichen.
Erhält der Unternehmer oder Handwerker sein Geld nicht, kann er innerhalb von vier Monaten nach Abschluss seiner Arbeiten das Bauhandwerkerpfandrecht beim Grundbuchamt anmelden. Das Pfandrecht wird dann im Grundbuch als Grundstücks-Belastung eingetragen. Ist der Bauherr hierauf nicht vorbereitet, entbrennen oft erbitterte Streitigkeiten um das Bauhandwerkerpfandrecht. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, ein offenes Gespräch zu suchen. Das bedeutet:
Bahnen sich Zahlungsschwierigkeiten an, lohnt es sich für den Bauherrn, rechtzeitig mit dem Unternehmer in Kontakt zu treten und eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Ausserdem lohnt es sich aber auch für den Unternehmer, den Bauherrn über das Ansinnen, ein Bauhandwerkerpfandrecht zu errichten, zu informieren. Oft lässt sich dieser Schritt dann durch eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung noch vermeiden.
Wie kann ein Anwalt bei einem Bauabrechnungsstreit helfen?
Ein Bauabrechnungsstreit kann viele verschiedene Ursachen haben. Neben den oben genannten Gründen kommen auch plötzliche Bestellungsänderungen durch den Bauherrn (es wird mehr verlangt als vereinbart), eine unzureichende Mitwirkung des Bauherrn (z. B. durch falsche Angaben zum Baugrund) sowie verschiedene andere Ursachen infrage. Gemeinsam haben die meisten Streitursachen jedoch, dass sie sich durch eine professionelle Vertragsgestaltung sowie durch gute Kommunikation vermeiden bzw. ausräumen lassen.
Sowohl bei der professionellen Vertragsgestaltung als auch bei der Streitbeilegung durch Kommunikation kann ein auf das Bau- und Planungsrecht spezialisierter Anwalt helfen. Zum einen kann er Unternehmer und Bauherren dabei unterstützen, Verträge klar und „wasserdicht“ auszuformulieren. Zum anderen kann er die Parteien dann, wenn es nach dem Vertragsschluss zu Streitigkeiten kommt, bei der aussergerichtlichen Streitbeilegung unterstützen. Mithilfe der durch einen Anwalt begleiteten Streitbeilegung ist es oft möglich, einen gerichtlichen Bauprozess zu verhindern. Die Kosten für einen Anwalt im Baurecht können kantonal variieren.
FAQ: Bauabrechnungsstreit
Ein Bauabrechnungsstreit lässt sich oft durch offene Kommunikation und Kompromissbereitschaft beilegen. Oft hilft hierbei die Bauschlichtung unter Hinzuziehung eines Anwalts. Kann der Streit hingegen nicht einvernehmlich gelöst werden, muss dieser vor Gericht in einem Bauzivilprozess ausgetragen werden.
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