Dienstbarkeitsvertrag – Rechtslage, Vertragsinhalte & mehr
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- Das Wichtigste in Kürze
- Damit eine Dienstbarkeit entsteht, muss sie meist rechtsgeschäftlich vereinbart werden
- Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung einer Dienstbarkeit findet durch den Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags statt
- Dienstbarkeitsverträge müssen öffentlich durch einen Notar beurkundet werden
Rechtslage des Dienstbarkeitsvertrag
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten. Insbesondere wird zwischen sogenannten Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten unterschieden: Wird ein Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstückes belastet, ist von einer Grunddienstbarkeit die Rede. Wird das Grundstück hingegen zugunsten einer bestimmten Person belastet, spricht man von einer Personaldienstbarkeit. In beiden Fällen wird das Dienstbarkeitsgrundstück insofern belastet, als dass sein Eigentümer
- bestimmte Eingriffe des durch die Dienstbarkeit Berechtigten dulden muss oder
- sein Eigentumsrecht nur noch in beschränkter Form ausüben darf
Gemeinsam haben sowohl Personal- als auch Grunddienstbarkeit, dass sie gemäss Art. 958 Zivilgesetzbuch (ZGB) in das Grundbuch einzutragen sind. Damit diese Eintragung stattfinden kann, ist ein Dienstbarkeitsvertrag erforderlich. Warum das so ist, ergibt sich, wenn man sich einmal genauer ansieht, was eine Dienstbarkeit überhaupt ist: Bei einer Dienstbarkeiten, handelt es sich um ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht.
Das bedeutet zum einen: Anders als das Eigentum gestatten die Dienstbarkeit dem Begünstigten nur die teilweise Beherrschung einer Sache. „Dinglich“ bedeutet jedoch, dass die Dienstbarkeit (wie auch das Eigentum) gegenüber jedermann wirkt. Der Zusatz „beschränkt“ wiederum meint, dass die Dienstbarkeiten nur für denjenigen gilt, der im Wortlaut der Dienstbarkeit ausdrücklich als Berechtigter benannt worden ist. Um festzustellen ob eine Dienstbarkeit vorhanden ist, ist das Grundbuchauszug anfordern beim Grundbuchamt möglich.
Es können verschiedene Arten von Personal- und Grunddienstbarkeiten entstehen. Typische Grunddienstbarkeiten sind dabei: Baurecht, Überbaurecht, Leitungsrecht, Wegrecht, Baubeschränkung sowie Näher- oder Grenzbaurecht. Typische Personaldienstbarkeiten hingegen sind die Nutzniessung und das Baurecht.
Besonderheiten der Dienstbarkeit
Damit ein „Wortlaut der Dienstbarkeit“ vorhanden sein und eine Person oder ein Grundstück als Begünstigten ausweisen kann, ist eine Vereinbarung bezüglich der Dienstbarkeit erforderlich. Ohne eine solche Vereinbarung (auch Verpflichtungsgeschäft genannt) kann die Dienstbarkeit nicht entstehen – etwas anderes gilt nur in Ausnahmefällen, in denen Dienstbarkeiten von Gesetzes wegen entstehen. Die Vereinbarung zur Dienstbarkeit, die eine Person oder ein Grundstück als Begünstigten aufweist, nennt man Dienstbarkeitsvertrag. Der Dienstbarkeitsvertrag ist unbedingt erforderlich, damit ein Eintrag der Dienstbarkeit in das Grundbuch stattfinden kann. Die Grundbucheintragung gemäss Art. 958 Zivilgesetzbuch wiederum ist erforderlich, damit die Dienstbarkeit entsteht.
Vertragszweck: Die Entstehung der Dienstbarkeit
Damit eine Dienstbarkeit entsteht, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Zum einen ist ein Rechtsgeschäft zur Begründung der Dienstbarkeit erforderlich. Das bedeutet, es muss eine vertragliche Vereinbarung zur Begründung der Dienstbarkeit zwischen den beteiligten Parteien getroffen werden – die vertragliche Vereinbarung nennt man Dienstbarkeitsvertrag. Nur in Ausnahmefällen (namentlich im Falle eines gesetzlichen Leitungsbaurechts oder einer Dienstbarkeit Ersitzung) können Dienstbarkeiten auch ohne eine vertragliche Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien entstehen.
Zusätzlich dazu ist es seit dem 01.01.2012 (Sachenrechtsrevision) ausserdem erforderlich, dass der Dienstbarkeitsvertrag nicht nur abgeschlossen, sondern auch öffentlich beurkundet wird. Nur dann, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, kann die zur Entstehung erforderliche Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch erfolgen. Es lässt sich daher sagen, dass der Abschluss des Dienstbarkeitsvertrag der erste Schritt auf dem Weg zur Entstehung einer Dienstbarkeit ist. Gegen erlassene Verfügungen des Grundbuchamtes können Sie sich mithilfe einer Grundbuchbeschwerde wehren.
Vertragsinhalte im Überblick
Der Dienstbarkeitsvertrag ist die Grundvoraussetzung für die Entstehung einer rechtsgeschäftlichen Dienstbarkeit. Als Rechtsgeschäft zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit oder einer Personaldienstbarkeit muss er gemäss Art. 732 bzw. Art. 733 Zivilgesetzbuch (ZGB) öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet: Der Vertrag muss unter Hinzuziehung eines Notars abgeschlossen werden. Die Aufgabe des Notars ist es dabei, die Parteien umfassend zu beraten und den Vertrag dem Parteiwillen entsprechend auszugestalten. Ausserdem trägt der Notar dafür Sorge, dass alle wichtigen und erforderlichen Vertragsinhalte im Dienstbarkeitsvertrag geregelt werden. Zu den wichtigsten Vertragsinhalten gehören dabei:
- Präambel: Hier werden die Gründe, die zum Vertragsschluss führen sowie rechtliche Grundlage genannt
Nennung der Vertragsparteien - Beschreibung der Dienstbarkeit: Hier wird insbesondere das belastete Grundstück genannt, Zweck, Art, Ausdehnung der Dienstbarkeit beschrieben sowie die Vertragsdauer und Kündigungsfristen genannt
- Entschädigungsregelungen: Hier wird geregelt, ob der Eigentümer des belasteten Grundstückes eine Entschädigung für die Einräumung der Dienstbarkeit erhält
- Regelungen zur Übertragung an Dritte: Hier wird geregelt, ob und unter welchen Voraussetzungen die Dienstbarkeit auf Dritte übertragen werden kann
Ist der Dienstbarkeitsvertrag gemeinsam mit dem Notar ausgearbeitet, unterzeichnet und öffentlich beurkundet worden, kann der dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Das Grundbuchamt nimmt dann das Eintragen der Dienstbarkeit in das Grundbuch vor. Mit der Eintragung in das Grundbuch ist die Dienstbarkeit entstanden. Bei Änderungen der Rechtsverhältnisse muss eine Grundbuchänderung durchgeführt werden.
Prinzipiell schreibt Art. 13 Obligationenrecht (OR) vor, dass ein Vertrag nur von der Personen unterzeichnet werden muss, die durch den Vertrag verpflichtet wird. Im Zusammenhang mit Dienstbarkeitsverträgen wird hingegen vertreten, dass sie von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen sind. Auch als Dienstbarkeitsberechtigter müssen Sie den Dienstbarkeitsvertrag daher unterzeichnen.
Warum muss der Vertrag öffentlichen beurkundet werden?
Die öffentliche Beurkundung von Dienstbarkeitsverträgen ist erst seit dem 01.01.2012 gesetzlich vorgeschrieben. Zuvor war die Beurkundung durch einen Notar nicht zwingend erforderlich. Dass bis 2012 auf das Beurkundungserfordernis verzichtet wurde, hatte negative Konsequenzen: Immer wieder musste sich das Bundesgericht mit Streitigkeiten über Dienstbarkeiten und die Auslegung der zugrundeliegenden Verträge befassen. Grund hierfür war meist eine unklare Vertragsformulierung.
Die nun geltende Pflicht zur öffentlichen Beurkundung von Dienstbarkeitsverträgen soll solche Auseinandersetzungen so gut es geht verhindern. Schliesslich ist bei der öffentlichen Beurkundung immer die Hinzuziehung eines Notars erforderlich. Dabei hat der Notar die Aufgabe und Möglichkeit, die Vertragsparteien bezüglich des Vertragsinhalts zu beraten und den Vertrag so zu verfassen, dass er dem wirklichen Parteiwillen entspricht. Auf diese Weise kann Rechtssicherheit geschaffen und sichergestellt werden, dass die Vertragsparteien wissen, worauf sie sich einlassen.
Wie kann ein Anwalt rund um den Dienstbarkeitsvertrag weiterhelfen?
Oft wird angenommen, dass anwaltliche Beratung im Zusammenhang mit einem Dienstbarkeitsvertrag nicht nötig wäre – schliesslich muss der Vertrag ohnehin unter Hinzuziehung eines Notars abgeschlossen werden. Dabei vergessen wird jedoch: Der Notar formuliert den Vertrag und berät beide Parteien dabei überparteilich. Nicht möglich ist es dem Notar jedoch, „Anwalt einer bestimmten Vertragspartei“ zu sein.
Möchten Sie wissen, auf welche Vertragsinhalte Sie im Rahmen des Dienstbarkeitsvertrags besonders achten müssen und wie Sie eigene Interessen am besten wahrnehmen können, ist daher die „parteiliche“ Beratung durch einen Anwalt erforderlich. Dabei kann Ihnen der Anwalt helfen, sich auf den Notartermin vorzubereiten und zu erkennen, auf welche Regelungen Sie besonders achten oder bestehen müssen. Die anwaltliche Beratung vor dem Vertragsschluss ist wichtiger als oft gedacht. Schliesslich kann der Dienstbarkeitsvertrag – ist er einmal geschlossen – nur noch mit Zustimmung der anderen Vertragspartei geändert werden. Ferner macht eine Änderung eine erneute öffentliche Beurkundung erforderlich und kostet Zeit und Geld.
FAQ: Dienstbarkeitsvertrag
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