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Einzelunternehmervertrag § Rechtslage, Leistungspflicht & mehr

Bei einem Einzelunternehmervertrag handelt es sich um eine besonders wichtige Vertragsform im Bauwesen. Der Vertrag verpflichtet einen Einzelunternehmer im Baugewerbe dazu, bestimmte Bauwerksteile zu erstellen. Das gesamte, vom Bauherrn gewünschte Bauwerk entsteht durch das Zusammenwirken mehrere Einzelunternehmer. Welche Vor- und Nachteile sich für Bauherrn aus dem Einzelunternehmervertrag ergeben können, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage des Einzelunternehmer­vertrag

Diese Form des baurechtlichen Vertrags stellt eine besondere Art des Bauwerkvertrags dar. Dementsprechend handelt es sich bei einem Einzelunternehmervertrag – genau wie bei den sonstigen Bauvertragsformen – um einen Werkvertrag gemäss 363 ff. OR. Aufgabe des Einzelunternehmervertrags ist es, einen Bauunternehmer zur Herstellung bestimmter Gebäudeteile zu verpflichten. Kennzeichnend ist dabei, dass der Einzelunternehmer kein gesamtes Bauwerk herstellt. Stattdessen stellt seine Leistung – im Verhältnis zur Gesamtarbeit bei der Errichtung eines Bauwerkes – lediglich eine Teilleistung dar. Gesetzliche Regelungen, die auf den Einzelunternehmervertrag anwendbar sind, finden sich insbesondere in den Art. 363 ff. des OR.

Infografik Einzelunternehmervertrag
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Zusätzlich dazu werden ausserdem die privaten Normenwerke des SIA (des Schweizerische Ingenieur- und Architektenvereins) aufgrund vertraglicher Vereinbarungen oft Bestandteil des Vertrages. Besonders relevant ist in diesem Zusammenhang die SIA-Norm 118.

SIA-Normen werden nicht automatisch Vertragsbestandteil

Die Normenwerke des SIA sind keine Gesetze, sondern Vereinbarungen privater Natur. Dennoch stellen sie in der Schweiz aber anerkannte Grundlage für Bauwerkverträge dar. Da es sich bei ihnen nicht um Gesetze handelt, müssen Sie – falls Sie die Integration etwa der SIA-Norm 118 in einen Einzelunternehmer­vertrag wünschen – eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zur Integration der Norm mit dem Einzelunternehmer treffen.

Vertragsparteien des Einzelunternehmervertrags

Am Abschluss eines Einzelunternehmervertrags können verschiedene Vertragsparteien beteiligt sein. Der Vertrag kann zwischen:

  • Dem Bauherrn (persönlich oder vertreten durch seinen Architekten) und dem Einzelunternehmer oder
  • Einem anderen Bauunternehmer (in Form eines General- oder Totalunternehmers) und einem Einzelunternehmer
    geschlossen werden.

In letzterem Fall wird der Einzelunternehmer als Subunternehmer für den General- oder Totalunternehmer tätig. Bei einem Subunternehmervertrag hingegen ist der Bauherr nicht involviert. Dieser wird zwischen Hauptunternehmer und Baudienstleistern geschlossen. Weitere ähnliche Vertragskonstruktionen findet man zum Beispiel im Werklieferungsvertrag.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um ein Bauprojekt zu realisieren

Ein Bauprojekt kann sowohl durch mehrere Einzelunternehmer oder mithilfe eines General- oder Totalunternehmers realisiert werden. Werden Einzelunternehmer eingeschaltet, übernimmt jeder Einzelunternehmer bestimmte Teilleistungen.

Leistungspflicht der Einzelunternehmer

Durch den Einzelunternehmervertrag verpflichtet sich ein Bauunternehmer dazu, bestimmte Teile eines Gebäudes zu erstellen. Der Einzelunternehmer kann dabei etwa als Installateur, Maurer, Elektriker, Dachdecker oder Bauschreiner auftreten und eine Stützmauer oder einen Dachstock erreichten, das Dach decken oder eine Zentralheizung installieren. Unabhängig davon, welche Leistung der Einzelunternehmer genau schuldet, ist er immer dazu verpflichtet, das geschuldete Werk rechtzeitig und mängelfrei abzuliefern. Weist das Werk hingegen einen Mangel auf, hat der Einzelunternehmer seine Leistungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt – ein Anspruch auf Werklohnzahlung kann dann nicht entstehen. Ein Werk ist dann mangelhaft, wenn seine Beschaffenheit von den vertraglich getroffenen Vereinbarung abweicht, es für die vorausgesetzte Verwendung ungeeignet ist oder der Bauherr ein abweichendes Werk erwarten durfte.

Was ist sinnvoller: Generalunternehmer, Totalunternehmer- oder Einzelunternehmer­vertrag?

Möchten Sie als Bauherr ein Bauprojekt realisieren, haben Sie mehrere Möglichkeiten: Sie können auf mehrere Einzelunternehmer setzen, die verschiedene Teilleistungen zur Umsetzung Ihres Gesamtprojekts erbringen. Alternativ dazu können Sie einen General- oder sogar Totalunternehmer einschalten. General- und Totalunternehmer bieten Ihnen dabei (mit nur einem Vertrag) die Umsetzung und ggf. sogar Planung Ihres gesamten Bauprojekts an. Sowohl der Abschluss eines Total- oder Generalunternehmervertrags als auch die Möglichkeit, mehrere Verträge abzuschließen, bringt eigene Vor- und Nachteile mit sich. Im Folgenden erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile sich aus der Entscheidung für mehrere Einzelunternehmerverträge ergeben können.

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Einzelunternehmer­vertrag: die Vorteile

Entscheiden Sie sich dafür, Ihr Bauprojekt durch mehrere Einzelunternehmer realisieren zu lassen, ergeben sich aus dieser Entscheidung verschiedene Vorteile.

  • Insbesondere verschaffen Sie sich besonders große Flexibilität und können eventuell sogar Baukosten einsparen: Flexibilität und Sparpotenzial ergeben sich dabei insbesondere aus der Möglichkeit, die Unternehmer, mit denen Sie Einzelunternehmerverträge abschliessen möchten, frei zu wählen.
  • Sie können bezüglich der Erfüllung verschiedener Aufgaben rund um den Bau mehrere Angebote einholen und den Einzelunternehmer engagieren, der Ihnen am ehesten zusagt. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, bestimmte Aufgaben rund um den Bau nicht aus der Hand zu geben und sie in Eigenleistung selbst zu übernehmen.
  • Nur die Aufgaben, die Sie nicht selbst erledigen können, geben Sie an einen Einzelunternehmer weiter. Sofern Sie handwerklich versiert sind, können Sie so größere Teile der Baukosten einsparen. Zusätzlich dazu reduzieren Sie durch die Einschaltung mehrere Einzelunternehmer außerdem das Risiko, das Ihnen als Bauherr im Falle einer Insolvenz von Dienstleistern entsteht: Ist ein einzelner Handwerker, mit dem Sie einen Einzelunternehmervertrag geschlossen haben, insolvent und arbeiten nicht weiter, können Sie ihn unkompliziert durch einen anderen Unternehmer ersetzen.

Haben Sie hingegen einen General- oder Totalunternehmer eingeschaltet, droht im Insolvenzfall ein Baustopp. Das ist insbesondere dann dramatisch, wenn Sie bereits in Vorleistung gegangen sind und den Unternehmer für noch nicht erbrachte Leistungen bezahlt haben.

Die Nachteile der Einzelvergabe

Sofern Sie sich dafür entscheiden, ein Bauvorhaben mithilfe mehrerer Einzelunternehmer umzusetzen, müssen Sie deutlich mehr Energie und Zeit in Ihren Bau investieren. Schließlich müssen Sie bei der Einzelvergabe viele verschiedene Einzelunternehmerverträge mit unterschiedlichen Unternehmern schließen – das ist mit einem deutlich erhöhten persönlichen Aufwand verbunden. Außerdem müssen Sie bedenken, dass nicht nur mehrere Vertragsschlüsse für mehr Aufwand sorgen. Zusätzlich dazu müssen Sie auch nach Fertigstellung jeder Teilleistung überprüfen, ob das zuständige Handwerksunternehmen korrekt gearbeitet hat.

Verpassen Sie es, erbrachte Leistungen zu prüfen, ist später kaum noch nachvollziehbar, welches Unternehmen für einen Mangel am Gesamtbau verantwortlich ist. Im Falle der Einschaltung eines General- oder Totalunternehmers ist das anders: General- und Totalunternehmer tragen die Verantwortung für den gesamten Hausbau. Sie haften dementsprechend auch für die Ausführung einzelner Handwerksarbeiten, sodass Sie die Ausführung von Teilleistungen nicht selbst überwachen müssen. Darüber hinaus sollten Sie außerdem bedenken: Schalten Sie einen General- oder Totalunternehmer ein, können Sie die Baukosten besser überblicken. Oft wird mit solchen Unternehmern nämlich ein Festpreis vereinbart. Schalten Sie hingegen mehrere Einzelunternehmer ein, müssen Sie die Vergütung im Rahmen eines jeden Einzelunternehmervertrags gesondert verhandeln. Das ist zeitintensiv und gibt Ihnen keine Planungssicherheit.

Einzelunternehmer­vertrag: die Vorteile und Nachteile im Überblick

Entscheiden Sie sich zur Realisierung Ihres Bauprojekts für den Abschluss mehrerer Verträge, ist diese Entscheidung mit folgenden Vor- und Nachteilen verbunden:

VorteileNachteile
Volle Kontrolle bezüglich der Auswahl der GewerkeGrößerer Planungs- und Organisationsaufwand
Weisungsrecht gegenüber den eingeschalteten HandwerkernViele verschiedene Ansprechpartner rund um den Hausbau
Volle Kontrolle über den BaufortschrittWeniger finanzielle Planungssicherheit durch fehlenden Festpreis
Weniger gravierende Folgen im Falle des Ausfalls oder der Insolvenz einzelner UnternehmerGrößerer Aufwand im Falle von Mängeln
Möglichkeit, Ihr Bauprojekt vollständig nach Ihren Wünschen zu planenAufwändige Suche nach passenden Gewerken
Möglichkeit, bestimmte Arbeiten rund um den Bau in Eigenleistung zu übernehmen

Wie kann ein Anwalt Sie im Bezug auf den Einzelunternehmer­vertrag unterstützen?

Sofern Sie sich dafür entscheiden, Ihr Bauprojekt mit hilfe verschiedener Einzelunternehmer zu realisieren, müssen Sie eine Vielzahl an Einzelunternehmerverträgen schliessen. Dabei ist es wichtig, stets die Besonderheiten der involvierten Gewerke zu berücksichtigen und Vertragsinhalte entsprechend anzupassen. Ein spezialisierter Anwalt für Bauverträge kann Ihnen bei der Ausarbeitung der passenden Verträge oder beim Verstehen vorgefertigter Verträge helfen. Außerdem hilft Ihnen anwaltlicher Rat auch dann weiter, wenn bei der Erstellung bestimmter Bauwerksteile einmal etwas schiefgehen sollte: Leistet ein Einzelunternehmer mangelhafte Arbeit, kann Ihnen ein Anwalt dabei helfen, Ihre Rechte bestmöglich wahrzunehmen.

Fragen zum Thema Einzelunternehmervertrag?
Unsere Anwälte für Baurecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um den Einzelunternehmervertrag und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: Einzelunternehmervertrag

Einzelunternehmerverträge sind im Bauwesen besonders wichtig. Sie stellen eine Unterform der Bauwerkverträge und damit eine Ausprägung des Werkvertrags dar. Sie werden mit einem Einzelunternehmer geschlossen und verpflichten den Unternehmer dazu, bestimmte Teile eines Bauwerkes zu erstellen.
An einem Einzelunternehmervertrag ist regelmäßig der Bauherr als Besteller und ein Einzelunternehmer beteiligt. Darüber hinaus ist es möglich, dass Verträge zwischen einem General- oder Totalunternehmer und einem Einzelunternehmer geschlossen werden. Ist Letzteres der Fall, wird der Einzelunternehmer als Subunternehmer tätig.
Statt ein Bauprojekt unter Hinzuziehung mehrere Einzelunternehmer umzusetzen, haben Bauherren die Möglichkeit, einen General- oder Totalunternehmer mit der Realisierung ihres Bauprojekts zu beauftragen. In diesem Fall muss der Bauherr selbst keine Einzelunternehmerverträge schließen.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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