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Generalunternehmervertrag § Rechtslage, Vertragsinhalt & mehr

Geht es um die Realisierung eines grösseren Bauprojekts, ist ein Werkvertrag mit einem Generalunternehmer (ein sogenannter Generalunternehmervertrag) für Bauherren sinnvoll. Schliesslich kann der Bauherr einen Generalunternehmer durch den Vertragsschluss mit der kompletten Ausführung seines Bauprojekts betrauen. So erspart es sich der Bauherr, mit mehreren Handwerkern viele einzelne Verträge abschliessen zu müssen. Was es dabei rund um den Generalunternehmervertrag zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum  Generalunternehmer­vertrag

Rechtlich betrachtet handelt es sich bei einem Generalunternehmervertrag um einen „gewöhnlichen“ Werkvertrag im Sinne der Artikel 363 ff. OR. Inhaltlich verpflichtet der Vertrag den Unternehmer dazu, ein Bauobjekt gesamthaft für den Bauherrn auszuführen.

Bei der Ausführung des Bauprojekts richtet sich der Generalunternehmer nach den Plänen eines Ingenieurs oder Architekten – das bedeutet: Die Planung des Bauprojekts wird werkvertraglich nicht durch den Generalunternehmer geschuldet, ebenso wenig die Werklieferung.

Generalunternehmer­vertrag Infografik
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Entsprechend der ihm vorgelegten Pläne führt der Generalunternehmer das Bauprojekt vollumfänglich aus. Durch den Abschluss des Generalunternehmervertrags schuldet er nämlich etwa die Erstellung eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses. Um den Bau zu realisieren, bedient sich der Generalunternehmer verschiedener Handwerker, die bestimmte Teilleistungen rund um den Gesamtbau übernehmen. Hierzu schliesst der Generalunternehmer verschiedene Verträge mit Handwerkern ab und übernimmt die Koordination ihrer Arbeitsleistungen. 

Der Bauherr hingegen muss sich nach dem Abschluss des Generalunternehmervertrags nicht mehr um die Koordination einzelner Handwerker kümmern. Er ist lediglich dazu verpflichtet, dem Generalunternehmer nach Fertigstellung des geschuldeten Bauwerks seinen Werklohn zu zahlen. Der Werklohn wird meist in Form eines Festpreises vorab vereinbart. Trotzdem ist es unter Umständen möglich, dass es zu einem Bauabrechnungsstreit kommt. Der Streit kann in vielen Fällen im Zuge einer Bauschlichtung ohne ein „echtes“ Gerichtsverfahren aufgelöst werden.

Einzelunternehmervertrag als Alternative zum Generalunternehmervertrag

Durch den Generalunternehmervertrag gibt der Bauherr die Umsetzung eines Bauprojekts komplett aus der Hand. Ist ein Generalunternehmervertrag geschlossen, schuldet der eingeschaltete Unternehmer regelmässig die Erstellung eines ganzen, oft schlüsselfertigen Gebäudes. Eine Alternative zum Generalunternehmervertrag ist der Abschluss mehrere Einzelunternehmerverträge. Das bedeutet: Der Bauherr schliesst mehrere Werkverträge mit einzelnen Handwerkern, die jeweils nur eine bestimmte Einzelleistung rund um den Bau erbringen.

Vertragsinhalt und Form

Zum Inhalt des Generalunternehmervertrags gibt es keine festen Regelungen. Das hängt damit zusammen, dass das Gesetz lediglich Werkverträge im Allgemeinen, nicht aber den Generalunternehmervertrag im Speziellen regelt. Darüber hinaus sind die gesetzlichen Regelungen zu den Werkverträgen zwar auf Generalunternehmerverträge anwendbar – viele der Regelungen sind allerdings nicht zwingender Natur und somit abänderbar.

Bei der Gestaltung des Generalunternehmervertrags haben die Vertragsparteien dementsprechend grossen Handlungsspielraum. Sie können den Vertrag in weiten Teilen frei nach ihren Wünschen ausgestalten. Auch bestimmte Formvorschriften für den Generalunternehmervertrag müssen sie nicht beachten. Der Vertrag kann daher – zumindest theoretisch – auch mündlich geschlossen werden.

Wichtig zu wissen ist allerdings: Obwohl Sie einen verbindlichen Generalunternehmervertrag auch mündlich schliessen können, sollten Sie hiervon absehen. Kommt es später zu Unstimmigkeiten zwischen Ihnen und dem Generalunternehmer, haben Sie kaum eine Möglichkeit zu beweisen, was bei dem mündlichen Vertragsschluss vereinbart worden ist. Zumindest die wichtigsten Kernelemente des Vertrags sollten daher schriftlich festgehalten werden.

Die wichtigsten Kernelemente des Generalunternehmervertrags sind:

  • Firma bzw. Name sowie Anschrift der Vertragsparteien
  • Inhalt des Generalunternehmervertrags (Welche Leistung wird geschuldet?)
  • Das geschuldete Generalunternehmer-Honorar
  • Anfangs- und Enddatum des Vertrags bzw. Kündigungsfristen
  • Datum und Unterschriften beider Vertragsparteien
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Diese Gründe sprechen für den Vertragsschluss

An einem Bauprojekt sind immer mehrere Handwerker und Unternehmen beteiligt. Bauherren, die sich gegen die Einschaltung eines Generalunternehmers entscheiden, müssen mit jedem einzelnen Unternehmer und Handwerker gesonderte Verträge zur Erbringung erforderlicher Einzelleistungen erbringen. Verfügen Sie als Bauherr nicht über Fachwissen im Baubereich, ist das eine schwierige und zeitaufwendige Aufgabe.

Schalten Sie hingegen einen Generalunternehmer ein, übernimmt dieser die Koordination und Umsetzung ihres Bauprojekts. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie einen einzelnen, fachlich kompetenten Ansprechpartner erhalten, die sämtliche Arbeiten rund um das Bauprojekt überwacht. Durch die Einschaltung des Generalunternehmers sparen Sie als Bauherr allerdings nicht lediglich Zeit und Nerven. Verfügt der Generalunternehmer über gute Kontakte zu Unternehmen aus der Baubranche, kann er Ihr Projekt oft sogar kostengünstiger realisieren.

So kann ein Anwalt helfen

Beauftragen Sie einen Generalunternehmer mit der Umsetzung Ihres Bauprojekts, kommen Sie oft unkompliziert und stressfrei an eine neue, schlüsselfertige Immobilie. Der Generalunternehmer übernimmt dabei die Organisation und Verantwortung für den gesamten Baubetrieb. Das bedeutet: Der Bauunternehmer trägt viel Verantwortung und hat einen Anspruch auf die Zahlung eines oft sehr hohen Werklohns. Ausserdem müssen Sie sich darauf verlassen können, dass der Unternehmer alle Aufgaben zuverlässig und in der von Ihnen gewünschten Weise ausführt. Tut er dies nicht, kommt es oft zu Streitigkeiten bezüglich der Werklohnzahlung. Im schlimmsten Fall kann sich die Fertigstellung Ihres Bauprojekts sogar verzögern, wenn es zu Unstimmigkeiten mit dem Generalunternehmer kommt.

Um Streitigkeiten und Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es daher besonders wichtig, einen individuellen, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Generalunternehmervertrag bezüglich Ihres Bauprojekts abzuschliessen. Welche Vertragsbestandteile und -inhalte im konkreten Einzelfall von Bedeutung sind und wie Ihr Vertrag ausgestaltet werden sollte, erfahren Sie bei der Beratung durch einen spezialisierten Anwalt für Bauverträge.

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FAQ: Generalunternehmer­vertrag

Ein Generalunternehmervertrag ist eine besondere Werkvertragsform. Der Vertrag wird zwischen einem Bauherrn und einem (General-)Unternehmer abgeschlossen und verpflichtet den Unternehmer dazu, ein Bauobjekt gesamthaft umzusetzen. Der Bauherr hingegen wird dazu verpflichtet, dem Generalunternehmer im Gegenzug einen Werklohn zu zahlen.
Der Generalunternehmervertrag muss alle wichtigen Punkte zur den sich aus dem Vertrag ergebenden Rechten und Pflichten des Bauunternehmers und des Bauherrn regeln. Dabei müssen zumindest Informationen und Regelungen zu den Vertragsparteien, dem durch den Generalunternehmer geschuldeten Werk, dem geschuldeten Werklohn sowie zu den einzuhaltenden Fristen im Vertragstext enthalten sein.
Prinzipiell müssen Unternehmer und Bauherr beim Anschluss eines Generalunternehmervertrags keine bestimmten Formvorschriften einhalten. Obwohl es nicht empfehlenswert ist, steht es den Parteien daher frei, den Generalunternehmervertrag mündlich zu schliessen.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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