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Totalunternehmer­vertrag § Rechtslage, Inhalt & Form

Wer ein Bauprojekt unkompliziert und bequem realisieren möchte, kann einen Totalunternehmer mit der Umsetzung des Bauvorhabens betrauen. Hierbei schliesst der Bauherr einen Bauwerkvertrag mit einem Totalunternehmer (den sogenannten Totalunternehmervertrag). Durch den Vertrag verpflichtet sich der Totalunternehmer, ein komplettes Bauprojekt für den Bauherrn umzusetzen. Welchen Inhalt der Totalunternehmervertrag hat und welche Rechte und Pflichten er für Bauherren und Unternehmer mit sich bringt, erfahren Sie im Folgenden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Totalunternehmer­vertrag 

Wird ein Totalunternehmervertrag geschlossen, handelt es sich dabei – rechtlich betrachtet – um einen „herkömmlichen“ Bauwerkvertrag. Der Bauwerkvertrag wiederum ist eine Form des Werkvertrags im Sinne der Artikel 363 ff. OR und daher klar von einer Werklieferung abzugrenzen.

Ist der Totalunternehmervertrag geschlossen, verpflichtet der den Unternehmer dazu, Architekturleistungen (also die Planung und Projektierung eines Bauvorhabens) zu erbringen und das Bauwerk anschliessend herzustellen. Der Bauherr hingegen ist zur Zahlung des vereinbarten Werklohns verpflichtet.

Totalunternehmervertrag
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Besonderes Kennzeichen des Totalunternehmervertrags ist der Umstand, dass der Totalunternehmer alle anfallenden Aufgaben rund um ein Bauprojekt übernimmt. Er ist sowohl für Architekturleistungen als auch für den eigentlichen Bau des gewünschten Gebäudes zuständig. Das bedeutet: Der Bauherr beauftragt den Totalunternehmer, ohne „etwas Konkretes“ rund um sein Bauvorhaben in der Hand zu haben. Er stellt lediglich den Baugrund zur Verfügung – alles Weitere übernimmt der Totalunternehmer.

Um Planung und Bau zu realisieren, führt der Totalunternehmer selbstverständlich nicht alle Aufgaben selbst aus. Vielmehr bedient er sich verschiedener Architekten, Bauplaner und Handwerker, die jeweils bestimmte Teilaufgaben rund um das Bauprojekt übernehmen. Hierzu schliesst der Totalunternehmer seinerseits Verträge mit Subunternehmern und koordiniert deren Arbeitsleistungen. Kommt es zu Streitigkeiten rund um die geschuldete Vergütung (Bauabrechnungsstreit) oder die Bauzeit, so kann oft eine Bauschlichtung ein „echtes“ Gerichtsverfahren verhindern. 

Was ist ein Subunternehmer?

Ein Subunternehmer ist ein eigenständiger Unternehmer, der Aufträge von einem Totalunternehmer erhält. Der Subunternehmer arbeitet an der Realisierung eines Bauprojekts mit, mit dessen Realisierung der Totalunternehmer durch einen Bauherrn betraut wurde. Eine vertragliche Beziehung besteht dabei allerdings allein zwischen Subunternehmer und Totalunternehmer. Der Bauherr ist in die Verträge nicht involviert. Ein Subunternehmervertrag hingegen wird zwischen Hauptunternehmer und Baudienstleistern geschlossen.

Inhalt und Form des Vertrages

Es gibt keine fixen Regelungen, wie der Inhalt eines Totalunternehmervertrags auszusehen hat. Grund dafür ist: Gesetzlich ist der Inhalt des Totalunternehmervertrags nicht geregelt. Lediglich Regelungen zum (allgemeineren) Werkvertrag sind in den Art. 363 ff OR enthalten. Hinzu kommt ausserdem, dass die gesetzlichen Werkvertrags-Regelungen, die auch auf Totalunternehmerverträge anwendbar sind, zu grossen Teilen nicht zwingender Natur sind.

Hieraus ergibt sich: Totalunternehmer und Bauherr sind bei der Gestaltung ihres Totalunternehmervertrags sehr frei. Auch nicht zwingende gesetzliche Regelungen können sie bei der Vertragsgestaltung abändern. Die Gestaltungsfreiheit der Parteien umfasst sogar die Form des Totalunternehmervertrags. Da gesetzlich keine bestimmte Form vorgesehen ist, kann der Vertrag theoretisch sogar mündlich geschlossen werden.

Für Sie als Bauherrn ist der mündliche Abschluss eines Totalunternehmervertrags allerdings nicht ratsam. Kommt es später zu Streitigkeiten darüber, welche Leistungen durch den Totalunternehmer geschuldet waren, haben Sie im Falle eines mündlichen Vertragsschlusses keine Möglichkeit, die getroffenen Vereinbarungen zu beweisen. Sie sollten daher darauf achten, zumindest die wichtigsten Kernelemente des Totalunternehmervertrags schriftlich zu fixieren.

Die wichtigsten Kernelemente eines Totalunternehmervertrages sind:

  • Name und Anschrift der Vertragsparteien
  • Inhaltsbeschreibung zum Totalunternehmervertrag (Welche Leistung wird geschuldet?)
  • Die Höhe des geschuldeten Totalunternehmer-Honorars
  • Einzuhaltende Fristen
  • Datum sowie Unterschriften der Vertragsparteien
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Diese Vorteile bringt der Vertragsschluss

Möchten Sie ein Bauprojekt planen und realisieren, ist das eine umfangreiche Aufgabe. Möchten Sie es in Eigenregie umsetzen, müssen Sie Verträge mit vielen verschiedenen Handwerkern, einem Bauplaner und einem Architekten schliessen. Ausserdem müssen Sie selbst dafür sorgen, die verschiedenen Arbeitsbeiträge zu koordinieren. Sind Sie im Baubereich unerfahren, ist all das sehr zeitintensiv und fordernd.

Entscheiden Sie sich hingegen dafür, einen Totalunternehmer mit der Umsetzung Ihres Projekts zu betrauen, übernimmt der Unternehmer alle Aufgaben rund um den Bau: Er plant, projektiert und koordiniert alle Arbeiten nach Ihren Wünschen. Sie hingegen müssen lediglich ein Grundstück zur Verfügung stellen und den Werklohn an den Totalunternehmer zahlen. Hierdurch sparen Sie viel Zeit und Energie. Für Sie als Bauherrn ausserdem vorteilhaft: Entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen haftet der Totalunternehmer meist für die Mängelfreiheit des gesamten errichteten Gebäudes. Sie müssen einzelne Handwerkerleistungen daher nicht aufwändig kontrollieren. Stattdessen können Sie sich auf die Erfüllung dieser Aufgabe durch den Totalunternehmer verlassen.

So kann ein Anwalt helfen

Möchten Sie ein Bauprojekt unkompliziert und bequem realisieren, kommen Sie durch die Einschaltung eines Totalunternehmers an Ihr Ziel. Bedenken müssen Sie dabei jedoch: Durch den Abschluss eines Totalunternehmervertrags geben Sie Ihr Projekt aus der Hand und legen damit auch einen Teil Ihrer Zukunft in die Hände des Totalunternehmers. Entsprechend wichtig ist es, dass der Unternehmer sämtliche Aufgaben rund um den Bau wie gewünschten erfüllt.

Damit das gelingt und es später nicht zu Streitigkeiten kommt, ist ein solide, individuell und ausführlich ausgestalteter Totalunternehmervertrag besonders wichtig. Er legt fest, welche Aufgaben der Totalunternehmer zu erfüllen hat, welche Vorgaben zu beachten sind und wie im Falle von Streitigkeiten zu verfahren ist. Gerade für juristische Laien ist die Gestaltung eines individuellen Totalunternehmervertrags jedoch schwierig. Sinnvoll ist es daher, einen erfahrenen Anwalt für Bauverträge in die Gestaltung eines individuellen Totalunternehmervertrags einzubeziehen. Bedenken Sie: Die Investition lohnt sich – schliesslich geht es bei Ihrem Bauprojekt um wichtige Entscheidungen, welche die meisten Menschen nur einmal im Leben treffen.

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FAQ: Totalunternehmer­vertrag

Ein Totalunternehmervertrag ist eine besondere Form des Werkvertrags. Der Totalunternehmervertrag wird zwischen einem Totalunternehmer und einem Bauherrn geschlossen. Er verpflichtet den Unternehmer dazu, ein Bauprojekt gesamthaft zu planen und umzusetzen. Der Bauherr hingegen verpflichtet sich durch den Vertrag dazu, einen vereinbarten Werklohn an den Unternehmer zu zahlen.
Der Totalunternehmervertrag regelt die Rechten und Pflichten von Bauunternehmer und Bauherr, die sich aus dem Vertrag ergeben sollen. Sein wesentlicher Inhalt orientiert sich dabei meist an den Art. 363 ff. OR. Allerdings steht es den Vertragsparteien frei, viele Vertragsinhalte individuell zu regeln.
Unternehmer und Bauherr müssen sich beim Anschluss ihres Totalunternehmervertrags an keine Formvorschriften halten. Obwohl es nicht sinnvoll erscheint, ist es den Parteien daher möglich, den Totalunternehmervertrag sogar mündlich abzuschliessen.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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