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Grunddienstbarkeits­vertrag § Bedeutung, Inhalt und Kosten

Ist eine Liegenschaft mit einer Grunddienstbarkeit belastet, bedeutet das, dass der Eigentümer einer anderen Liegenschaft in bestimmter Weise zur Beherrschung des eigentlich fremden Grundstücks berechtigt ist. Inwiefern der andere Eigentümer das fremde Grundstück nutzen oder dem Grundstückseigentümer bestimmte Handlungen verbieten darf, wird im Grunddienstbarkeitsvertrag festgelegt. Warum der Grunddienstbarkeitsvertrag so wichtig ist, welchen Inhalt er hat und welche Kosten er verursacht, erfahren Sie im Folgenden.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Grunddienstbarkeits­vertrag

Dienstbarkeiten – sowohl Personal- als auch Grunddienstbarkeiten – müssen gemäss Art. 958 Zivilgesetzbuch (ZGB) in das Grundbuch eingetragen werden. Nur dann, wenn eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wurde, kann die Grunddienstbarkeit als dingliches Recht gemäss Art. 971 Zivilgesetzbuch (ZGB) entstehen. Ohne Eintragung hingegen ist die Grunddienstbarkeit nicht existent und damit nicht bindend. Damit das örtlich zuständige Grundbuchamt die erforderliche Eintragung vornehmen kann, ist ihm ein Grunddienstbarkeitsvertrag vorzulegen.

Der zwischen dem Eigentümer des belasteten und des begünstigten Grundstücks geschlossene Grunddienstbarkeitsvertrag ist somit die wichtigste Voraussetzung für die Entstehung des gewünschten dinglichen Rechts. Damit der im Vorfeld durch die Parteien ausgehandelte Grunddienstbarkeitsvertrag gültig ist und durch das Grundbuchamt anerkannt werden kann, muss er öffentlich beurkundet worden sein. Das bedeutet, dass der Vertrag nicht nur von beiden Vertragsparteien, sondern auch von einem Notar unterzeichnet worden sein muss. Sind die genannten Voraussetzungen erfüllt, kann die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch erfolgen – mit ihrer Eintragung gilt die Grunddienstbarkeit als entstanden. Dem Staat kann unter Umständen eine Enteignungsrecht zur Erfüllung seiner Aufgaben zustehen. Gegenstand dieser Enteignung können unter anderem dingliche Rechte sein.

Die Grunddienstbarkeit bleibt bis zu ihrer Löschung bestehen

Liegt der öffentlich beurkundete Grunddienstbarkeitsvertrag vor und wurde die Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, bleibt sie prinzipiell bis zu ihrer Lösung bestehen. Ist eine Löschung gewünscht, kann sie vom Eigentümer des belasteten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers des berechtigten Grundstücks veranlasst werden.

Bedeutung und Formen von Grunddienstbarkeiten

Alle Arten von Dienstbarkeiten sind sogenannte beschränkte dingliche Rechte. Das bedeutet, dass sie – anders als das Eigentum – lediglich zur teilweisen Beherrschung einer Sache berechtigen. Mit dem Zusatz „beschränkt“ ist gemeint, dass sie nur zugunsten desjenigen gelten, der im Wortlaut der Dienstbarkeit und des zugrundeliegenden (Grund-)Dienstbarkeitsvertrag ausdrücklich als berechtigt genannt wird. „Dinglich“ wiederum bedeutet, dass die durch die Dienstbarkeit gewährten Rechte gegenüber jedermann bestehen – das gilt unabhängig davon, ob Dritte von der Dienstbarkeit Kenntnis haben oder nicht.

Geht es um Dienstbarkeiten, wird ausserdem zwischen Personal- und Grunddienstbarkeiten unterschieden. Personaldienstbarkeiten bestehen dabei zugunsten einer bestimmten Person. Grunddienstbarkeiten hingegen berechtigen stets den Eigentümer einer bestimmten Liegenschaft. Grunddienstbarkeiten können daher besonders langfristig bestehen und verlieren ihre „Wirkung“ nicht bereits dann, wenn das berechtigte Grundstück verkauft oder verschenkt wird.

Typische Grunddienstbarkeiten sind etwa:

  • Wegerechte
  • Baurechte
  • Durchleitungsrecht
  • Leitungsbaurecht
  • Überbaurechte oder
  • Näherbaurechte

Gemeinsam haben alle Grunddienstbarkeiten, dass sie im Rahmen eines Grunddienstbarkeitsvertrags eingeräumt werden müssen. Welchen Inhalt der Vertrag dabei haben muss, richtet sich unter anderem nach der Art der gewährten Grunddienstbarkeit:

Wegerecht

Durch ein Wegerecht wird dem Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, zum Erreichen seines eigenen ein fremdes Grundstück zu überqueren. Das ist etwa dann sinnvoll, wenn das Umfahren oder Umgehen des fremden Grundstücks, um das eigene Grundstück zu erreichen, mit einem Umweg verbunden ist. Wird ein Wegerecht eingeräumt, muss im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags festgelegt werden, welchen Umfang das Wegerecht haben soll. Das bedeutet etwa: Es muss festgelegt werden, ob lediglich ein Fuss oder auch ein Fahrwegrecht gewünscht ist. Ausserdem ist zu definieren, wo genau der benutzbare Weg liegt und wie breit er ist.

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Baurechte

Wird ein Baurecht als Grunddienstbarkeit eingeräumt, berechtigt es den Eigentümer eines Grundstücks, ein Bauwerk auf einem eigentlich fremden Grundstück zu errichten. Wird das Baurecht als Grunddienstbarkeit eingeräumt, muss im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags insbesondere geklärt werden, für welchen Zeitraum das Baurecht bestehen soll. Ausserdem muss festgelegt werden, welche Entschädigung der Baurechtsberechtigte nach Ende des Baurechts für den Verlust der errichteten Gebäude (sogenannter Heimfall) erhält.

Durchleitungsrecht

Ein Durchleitungsrecht verpflichtet den Eigentümer einer Liegenschaft dazu, eine Leitung, die durch sein Grundstück geführt wird, zu dulden. Ein Durchleitungsrecht ist erforderlich, wenn das berechtigte Grundstück ansonsten nicht erschlossen werden kann. Im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags ist zu fixieren, welche Leitungen (Wasser- und Abwasser-, Gas-, Wärme- oder elektrische Leitungen) der Eigentümer des belasteten Grundstücks zu dulden hat.

Leitungsbaurecht

Das Leitungsbaurecht ist dem Durchleitungsrecht sehr ähnlich. Allerdings muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht lediglich eine Leitung, die durch sein Grundstück führt, sondern auch deren Bau dulden.

Überbaurechte

Das Überbaurecht erlaubt es dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks, ein fremdes Grundstück (über die Grundstücksgrenze hinaus) zu überbauen. Wird ein Überbaurecht vereinbart, muss im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags festgelegt werden, in welchem (flächenmässigen) Rahmen sich die Überbauung bewegen darf. Ausserdem muss geklärt werden, ob es sich um ein oberirdisches oder unterirdisches Überbebauungsrecht handeln soll.

Näherbaurechte

Wird ein Näherbaurecht vereinbart, wird dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks erlaubt, näher als durch die örtlich geltende Bauordnung vorgesehen an eine fremde Grundstücksgrenze heran zu bauen. Im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags muss insbesondere festgelegt werden, wie nah genau das Bauen an der fremden Grundstücksgrenze möglich sein soll.

Weitere wichtige Vertragsinhalte

Der Grunddienstbarkeitsvertrag ist die Voraussetzung für die Entstehung einer Grunddienstbarkeit und muss gemäss Art. 732 Zivilgesetzbuch (ZGB) öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet, dass der Vertrag zwingend unter Hinzuziehung eines Notars zu schliessen ist und von diesem unterzeichnet werden muss.

Aufgabe des Notars ist es dabei allerdings nicht lediglich, den Grunddienstbarkeitsvertrag zu unterzeichnen. Vielmehr hilft er den Beteiligten dabei, den Vertrag nach ihrem Willen auszugestalten. Ausserdem achtet der Notar darauf, dass der Vertrag alle erforderlichen Vertragsinhalte aufweist und die wichtigsten Punkte rund um die Grunddienstbarkeit regelt. Zu Vertragsinhalten, die zwingend vorhanden sein sollten, gehören:

  • Die Präambel: Hier werden rechtliche Grundlagen sowie die für den Vertragsschluss vorliegenden Gründe genannt
  • Benennung der beteiligten Vertragsparteien
  • Beschreibung der vereinbarten Grunddienstbarkeit: Hier wird neben Art und Zweck der vereinbarten Grunddienstbarkeit auch die vereinbarte Ausdehnung sowie die gewünschte Vertragsdauer oder Kündigungsoption genannt
  • Entschädigungsvereinbarung: Hier wird festgelegt, welche Entschädigung der Eigentümer des belasteten Grundstücks für die Gewährung der Grunddienstbarkeit erhalten soll
Beide Vertragsparteien müssen den Grunddienstbarkeitsvertrag unterzeichnen

Ist der Grunddienstbarkeitsvertrag erstellt, muss er von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Diese Ansicht wird vertreten, obwohl Art. 13 Obligationenrecht (OR) prinzipiell nur vorschreibt, dass die verpflichtete Partei den Vertrag zu unterzeichnen hat.

Welche Kosten entstehen für den Vertragsschluss?

Für den Grunddienstbarkeitsvertrag fallen in jedem Fall Notarkosten an. Weitere Kosten entstehen anschliessend für die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch. Wie hoch die Kosten für Erstellung und Beurkundung des Grunddienstbarkeitsvertrags genau ausfallen, lässt sich pauschal nicht sagen. Das hängt damit zusammen, dass die anfallenden Kosten kantonal unterschiedlich geregelt sein können.

Im Kanton Aargau beispielsweise sind die Vergütungen der Urkundspersonen (Notare) prinzipiell in §§ 69 und 70 des Beurkundungsgesetzes festgeschrieben. Dabei ist vorgesehen, dass die Begründung von Dienstbarkeiten durch den Notar nach Zeitaufwand abzurechnen ist. Der Stundenansatz des Notars beträgt dabei höchstens CHF 300. Wie viel Zeit die Erstellung und Beurkundung des Vertrags in Anspruch nimmt, ist allerdings von der Komplexität des Einzelfalls abhängig. Die weiter anfallenden Kosten für die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch betragen im Kanton Thurgau beispielsweise zwischen CHF 300 und CHF 4,000 zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wie kann ein Anwalt rund um den Grunddienstbarkeits­vertrag weiterhelfen?

Zwar muss der Grunddienstbarkeitsvertrag ohnehin unter Hinzuziehung eines Notars geschlossen werden – dennoch kann anwaltliche Beratung im Kontext des Vertragsschlusses aber sinnvoll sein. Das hängt insbesondere damit zusammen, dass der Notar bei Vertragsschluss überparteilich tätig wird – insbesondere die belastete Partei einseitig rechtlich beraten darf er hingegen nicht. Das bedeutet: Möchten Sie sicherstellen, dass die Vertragsinhalte Ihres Grunddienstbarkeitsvertrags bestmöglich Ihren eigenen Interessen entsprechen, sollten Sie im Vorfeld die „parteiliche“ Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Sofern gewünscht, kann der Anwalt für Grundbuchrecht bereits einen Vertragsentwurf aufsetzen – das erspart dem Notar Arbeit und Ihnen Notarkosten.

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FAQ: Grunddienstbarkeits­vertrag

Ein Grunddienstbarkeitsvertrag ist erforderlich, damit das Grundbuchamt eine vereinbarte Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eintragen kann. Die Eintragung wiederum ist notwendig, damit die Grunddienstbarkeit überhaupt entsteht.
Der Grunddienstbarkeitsvertrag dient dazu, genau und nachprüfbar festzuhalten, welche Rechte dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks an der Liegenschaft des Verpflichteten eingeräumt werden sollen. Ausserdem regelt der Vertrag etwa Bestandsdauer der und Gegenleistungen für die Grunddienstbarkeit.
Der Grunddienstbarkeitsvertrag muss zu seiner Gültigkeit öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet, er muss unter Hinzuziehung eines Notars geschlossen und von diesem unterzeichnet werden.
Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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