Nutzniessungsrecht § Definition, Rechtslage, Arten & mehr
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- Das Wichtigste in Kürze
- Wird ein Nutzniessungsrecht begründet, erlaubt es dem Begünstigten, einen fremden Vermögenswert zu nutzen und zu gebrauchen
- Berechtigte dürfen das Haus oder die Immobilie bewohnen, sie leer stehen lassen oder zur Vermietung zur Verfügung zu stellen
- Nutzniessungsrechte an Liegenschaften und Immobilien sind notariell zu beurkunden und laut Grundbuchrecht in das Grundbuch einzutragen
- Die Nutzniessung kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden
Rechtslage zum Nutzniessungsrecht
Bei der Nutzniessung gemäss Art. 745 ZGB handelt es sich um eine sogenannte Personaldienstbarkeit. Die Personaldienstbarkeit ist das Nutzungs- und Gebrauchsrecht an einem fremden Vermögenswert, das einer oder mehreren bestimmten Personen zustehen soll. Gegenstand des Nutzniessungsrechts können sämtliche Vermögenswerte sein. Das bedeutet, dass sich die Nutzniessung auf bewegliche Sachen, Vermögen, Rechte aber auch etwa auf Grundstücke beziehen kann.
Geht es um die Nutzniessung an einem bebauten Grundstück (also an einer Liegenschaft), berechtigt sie den Begünstigten etwa dazu, die auf dem Grundstück gelegene Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten, um Erträge zu ziehen.
Definition der Nutzniessung
Um dem Begünstigten das zu ermöglichen, muss der Grundstückseigentümer sein Eigentum an der Liegenschaft jedoch nicht aufgeben. Ist ein Nutzniessungsrecht eingeräumt, kann der Grundstückseigentümer das Grundstück oder seine Immobilien nach wie vor verkaufen. Auf die Zustimmung des Nutzniessers ist er dabei nicht angewiesen. Gemäss Art. 749 ZGB erlischt das Recht auf Nutzniessung mit dem Tod des Begünstigten. Ausserdem liegt die Maximaldauer der Nutzniessung bei 100 Jahren. Man sollte beachten, dass dem Staat unter Umständen ein Enteignungsrecht eines dinglichen Rechtes wie der Nutzniessung zur Erfüllung seiner Aufgaben zusteht. Diese formelle Enteignung ist jedoch nur zulässig, wenn sie auf einem formellen Gesetz beruht. Ausserdem kann man sich durch die Baueinsprache gegen die Erteilung des Enteignungsrechtes wehren.
Sieht man sich die Nutzniessung am Beispiel einer Immobilie an, fällt Folgendes auf: Durch die Nutzniessung ist der Begünstigte unter anderem dazu berechtigt, eine fremde Immobilie zu bewohnen. Dennoch sind Wohnrecht und Nutzniessung aber nicht identisch.
Abgrenzung zum Wohnrecht
Das Nutzniessungsrecht ist wie das Wohnrecht eine Dienstbarkeit. Bei beiden wird das Eigentum beziehungsweise die Immobilie an die Nachkommen übertragen. In beiden Fällen muss das Recht in das Grundbuch eingetragen werden und endet jeweils mit dem Tod des Berechtigten. Im Gegensatz zum Wohnrecht, ist es dem Berechtigten beim Nutzniessungsrecht erlaubt die Immobilie zu bewohnen oder aber sie zu vermieten. Beim Wohnrecht hingegen darf der Berechtigte die Immobilie nicht vermieten und hat keinerlei Recht auf Fremderträge.
Weder das Wohnrecht, noch das Nutzniessungsrecht erlaubt es einem die Immobilie ohne Erlaubnis des Eigentümers umzugestalten. Während der Wohnberechtigte nur für Heiz- und Nebenkosten aufkommen muss, zahlt der Nutzniesser zusätzlich für Versicherungen und Hypotheken, sowie für grössere Reparaturen. Sowohl beim Nutzniessungsrecht, als auch beim Wohnrecht wird die Schenkungssteuer durch die Verminderung des Wertes reduziert.
Arten der Nutzniessung
Es gibt mehrere Arten von Nutzniessungsrechten. Besonders relevant ist dabei das rechtsgeschäftlich eingeräumte Nutzniessungsrecht. Allerdings existieren ausserdem noch:
- Recht auf Nutzniessung von Todes wegen
- Gesetzliches Nutzniessungsrecht.
Die rechtsgeschäftliche Einräumung eines Nutzniessungsrechts wird – ganz selbstverständlich – unter Lebenden vereinbart. Dabei einigen sich etwa der Eigentümer einer Liegenschaft und der zukünftig Berechtigte auf die Nutzniessung. Der in diesem Zusammenhang aufgesetzte Nutzniessungsvertrag wird dann von einem Notar öffentlich beurkundet und die Grundbucheintragung des Nutzniessungsrechts wird durchführt.
Das Nutzniessungsrecht von Todes wegen hingegen kommt meist so zustande, dass ein Erblasser seinen Kindern etwa eine Immobilie vererbt, dem überlebenden Ehegatten testamentarisch jedoch ein Recht auf Niessnutzung einräumt. Das Recht wird daher erst mit dem Tod des Sacheigentümers „aktiviert“. Das gesetzliche Recht auf Nutzniessung kann der überlebende Ehegatte gemäss Art. 219 ZGB kraft Gesetzes an der zuvor gemeinsam mit dem verstorbenen Partner bewohnten Wohnung geltend machen.
Rechte und Pflichten für Nutzniesser
Ganz egal, welche Art der Nutzniessung vorliegt – die Nutzniessung räumt einer Person stets das Recht ein, einen eigentlich fremden Vermögenswert zu nutzen und zu gebrauchen. Das erscheint auf den ersten Blick zumindest für den Nutzniesser lediglich vorteilhaft. Allerdings bringt die Nutzniessung auch einige Pflichten für den Begünstigten mit sich. Insgesamt ergeben sich für den Begünstigten folgende Rechte und Pflichten aus der Nutzniessung:
Besitzrecht: Das Gesetz räumt dem Nutzniesser in Art. 755 ZGB das Recht auf Besitz, Nutzung und Gebrauch der betreffenden Sache ein. Das bedeutet: Bezieht sich die Nutzniessung etwa auf ein Wohnhaus, darf der Nutzniesser dieses selbst bewohnen oder auch vermieten. Verkaufen hingegen darf er das Wohnhaus nicht – schliesslich würde ein Verkauf nicht lediglich den Besitz, sondern auch das Eigentum an dem Gebäude voraussetzen. Der Nutzniesser muss sich an Nachbarschaftsrechte halten, die ein geordnetes, nachbarschaftliches Miteinander regeln.
Gebrauchs- und Nutzungsrecht: Der Nutzniesser hat das Recht, die betreffende Sache zu gebrauchen und zu benutzen. Geht es um ein Auto, darf er dieses fahren – genauso gut kann er es jedoch auch nur in seiner Einfahrt parken, um sich an seinem Anblick zu erfreuen. Zu beachten ist allerdings, dass der Nutzniesser die wirtschaftlichen Nutzungs- und Gebrauchsbestimmungen nicht zum Nachteil des Eigentümers verändern darf. Das bedeutet: Er darf die betreffende Sache nicht nur nicht wesentlich verändern. Er darf das Auto auch nicht als Crashtest-Wagen vermieten, da das Auto dabei mit Sicherheit beschädigt werden würde.
Recht auf Fruchtziehung: Dem Nutzniesser steht ein Recht auf Fruchtziehung zu. Das bedeutet, dass er etwa die Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder die Ernteprodukte bei landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft behalten darf. Im Gegenzug ist der Nutzniesser allerdings dazu verpflichtet, für anfallende Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien oder Steuern rund um den Nutzniessungsgegenstand aufzukommen.
Sorgfaltspflicht des Nutzniessers: Der Nutzniesser ist dazu verpflichtet, bei der Ausübung seiner Rechte sorgsam zu wirtschaften. Ausserdem hat der Nutzniesser eine Erhaltungspflicht, die besagt dass der Begünstigte gewöhnliche Erneuerungen und Ausbesserungen am Nutzniessungsgegenstand selbst vornehmen beziehungsweise diese finanzieren muss.
Wie wird das Recht auf Nutzniessung unter Lebenden begründet?
Ein Recht auf Nutzniessung kann von Todes wegen entstehen oder testamentarisch und im Rahmen eines Erbvertrages eingeräumt werden. Ausserdem kann das Recht auf Nutzniessung auch vertraglich eingeräumt und damit rechtsgeschäftlich unter Lebenden begründet werden. Hierzu müssen sich die Vertragsparteien prinzipiell lediglich auf die Nutzniessung einigen. Allerdings ist die rechtsgeschäftliche Begründung des Rechts auf Nutzniessung insbesondere im Zusammenhang mit Immobilien und Liegenschaften sehr relevant. Sie wird etwa verwendet, wenn eine Person eine Liegenschaft zu Lebzeiten an einen Nachkommen überträgt, sich selbst aber ein Nutzniessungsrecht vorbehalten will, um die Liegenschaft weiterhin nutzen zu können.
Geht es um eine Immobilie oder Liegenschaft, kann die Nutzniessung allerdings nur durch ihre Eintragung in das Grundbuch begründet werden. Eine private Vereinbarung hingegen ist hier nicht ausreichend. Um die Grundbucheintragung vornehmen zu können, ist es erforderlich, die Nutzniessung in einem öffentlich beurkundeten Vertrag abzuschliessen. In dem durch einen Notar beurkundeten Vertrag werden dann die Modalitäten der Nutzniessung umfassend geregelt. Vertraglich wird dabei etwa festgelegt, ob das Recht auf Nutzniessung höchstpersönlich und damit nicht übertragbar oder auch entgeltlich (z.B. mit der Pflicht, eine Miete zu zahlen) oder unentgeltlich gewährt sein soll.
Vor- und Nachteile des Nutzniessungsrecht
Wird das Recht auf Nutzniessung eingeräumt, bringt es sowohl für den Eigentümer der entsprechenden Sache als auch für den Begünstigten einige Vor- und Nachteile mit sich. Im Folgenden haben wird sowohl Vor- als auch Nachteile der Nutzniessung zusammengefasst.
Vorteile der Nutzniessung
Wird eine Nutzniessung begründet, können sich aus ihr insbesondere steuerliche Vorteile für beide Parteien ergeben. Diese können jedoch in Abhängigkeit von den kantonalen Vorschriften unterschiedlich hoch ausfallen. Sie kommen unter anderem zustande, weil die Einräumung einer Nutzniessung den Wert etwa einer Liegenschaft reduziert. Soll die Liegenschaft später verschenkt werden, geht die Steuerbehörde bei der Berechnung von Schenkungssteuern von dem reduzierten Wert aus. Die allfällige Schenkungssteuer ist dann geringer. Für den Nutzniesser ausserdem vorteilhaft: Er kann den Nutzniessungsgegenstand frei nutzen und gebrauchen. Eine Immobilie beispielsweise kann er vermieten oder auch selbst bewohnen.
Zusammengefasst ergeben sich folgende Vorteile:
- Steuerliche Vorteile für beide Parteien durch Reduzierung des Immobilienwertes
- Reduzierte Schenkungssteuer durch geringeren Wert
- Freie Nutzung des Nutzniessungsgegenstand für den Nutzniesser
Nachteile der Nutzniessung
Wird ein Recht auf Nutzniessung an einer Immobilie begründet, kann es die Chancen des Eigentümers, die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, mindern. Schliesslich bleibt die im Grundbuch eingetragene Nutzniessung auch gegenüber dem Immobilienkäufer bestehen. Der Käufer kann seine Immobilie darum faktisch nur nutzen, wenn der Niessnutzungsberechtigte damit einverstanden ist. Prinzipiell ist eine Immobilie oder eine andere Sache durch die Niessnutzung für den Eigentümer nur noch eingeschränkt nutzbar. Dennoch muss der Eigentümer aber für grössere Reparaturen finanziell aufkommen. Für den Nutzniesser wirkt sich hingegen nachteilig aus, dass er kein Eigentum an der betreffenden Sache erwirbt. Im Falle einer Liegenschaft muss er aber dennoch unter anderem für Hypothekarzinsen, Gebühren und Versicherungen aufkommen.
Man kann also von folgenden Nachteilen sprechen:
- geringere Chancen auf gewinnbringenden Verkauf der Immobilie für den Eigentümer
- Eingeschränkte Nutzung der
- Immobilie für den Käufer
- Finanzielles Aufkommen des Eigentümers für grössere Reparaturen
- Finanzielles Aufkommen des Nutzniessers für Hypothekarzinsen u. Ä.
Wie kann ein Anwalt beim Thema Niessnutzungsrecht weiterhelfen?
Ein Niessnutzungsrecht bringt sowohl für den Sacheigentümer als auch für den Begünstigten einige Vor- und Nachteile mit sich. Insbesondere dann, wenn es um Niessnutzungsrechte an Liegenschaften geht, sind positive und negative Aspekte der Niessnutzung nicht immer leicht zu überblicken. Zudem bietet sich in vielen Fällen die Möglichkeit, sich alternativ zur Niessnutzung etwa für die Einräumung eines Wohnrechts mittels Wohnrechtsvertrag zu entscheiden.
Gerade in Fällen, in denen es um einen vorgezogenen Erbgang geht, kann ein Nutzniessungsrecht durchaus sinnvoll sein – dennoch sind die Konsequenzen seiner Einräumung aber sorgsam abzuwägen. Hierbei sowie bei der vertraglichen Ausgestaltung des Nutzniessungsrechts kann ein Anwalt behilflich sein. Ausserdem kann er – sollte die Niessnutzung im konkreten Einzelfall nicht die beste Lösung sein – mögliche Alternativen aufzeigen und den Beteiligten bei deren Umsetzung helfen.
FAQ: Nutzniessungsrecht
Rechtsquellen:
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