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Wohnrechtsvertrag § Rechtslage, Bedeutung, Inhalt & mehr

Mit der Einräumung eines Wohnrechts erlauben Sie einer anderen Person, Ihre Immobilie oder Teile davon zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Wohnrechtsberechtige erwirbt dabei ein eigenes dingliches Recht an Ihrem Eigentum und ist – verglichen mit einem Mieter – deutlich besser gestellt. Insbesondere aus diesem Grund ist gesetzlich vorgesehen, dass Sie bei der Einräumung und dem Abschluss des Wohnrechtsvertrags einige wichtige Regeln einhalten müssen. Welche das sind und was Sie außerdem zu dem das Wohnrecht begründenden Vertrag wissen sollten, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Wohnrechtsvertrag

Das Wohnrecht für eine Immobilie oder einzelne Wohnung ist eine Art von Nutzungsrecht und gesetzlich in den Art. 776 bis 778 ZGB geregelt. Es stellt eine sogenannte Personal-Dienstbarkeiten dar und oder mehreren genau benannten Personen, die Wohnung eines anderen zu Wohnzwecken nutzen.

Anders als etwa ein Mieter, muss der Wohnrechtsberechtigte nicht zwingend etwas für die Nutzung der Wohnung bezahlen, erhält aber regelmäßig für lange Zeit ein Recht zur Nutzung der fremden Wohnung. Gleichzeitig kann das Wohnrecht, sobald es einmal eingeräumt ist, nicht mehr einseitig durch den Wohnungseigentümer zurückgenommen werden.

Definition & Bedeutung des Wohnrechtsvertrags

Wird ein Wohnrecht eingeräumt, gibt der Immobilieneigentümer damit oft für lange Zeit einen Teil seiner Rechte an seinem Eigentum zugunsten eines Dritten auf. Er räumt dem Dritten ein echtes und längerfristiges Recht an seinem Grundstück ein. Nicht zuletzt aus diesem Grund ist gesetzlich vorgesehen, dass gewisse Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit das Recht überhaupt entstehen kann. Die wichtigste Voraussetzung ist dabei die Entstehung des Wohnrechts durch Vertrag. 

Hiermit ist gemeint: Das Wohnrecht als Recht eines Dritten an einem fremden Grundstück kann nur dann entstehen, wenn ein qualifizierter und öffentlich beurkundeter Vertrag (ein sogenannter Hofübergabe-Vertrag oder Wohnrechtsvertrag) abgeschlossen worden ist. Da es sich um ein Recht an einem Grundstück handelt, muss das Wohnrecht außerdem in das Grundbuch eingetragen werden – auch hierfür ist die Vorlage des Wohnrechtsvertrags erforderlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man den Wohnrechtsvertrag widerrufen. Hierfür muss eine Widerrufsvereinbarung notariell beurkundet werden. 

Ein mündlicher oder schriftlicher Vertrag reichen zur Einräumung des Wohnrechts nicht aus

Die Einräumung eines Wohnrechts verpflichtet den Grundeigentümer stärker als etwa der Abschluss eines Mietvertrags. Dementsprechend ist der die Einräumung eines Wohnrechts an strengere Voraussetzungen geknüpft als der Abschluss eines Mietvertrags und ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar zwingend erforderlich.

Inhalt des Wohnrechtsvertrag

Damit das Wohnrecht entstehen kann, muss es in das Grundbuch der betroffenen Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung können Sie als Grundstückseigentümer beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Allerdings nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nur dann vor, wenn Sie einen gültigen und von einem Notar öffentlich beurkundeten Wohnrechtsvertrag vorlegen können. Der Wohnrechtsvertrag ist also zum einen Grundvoraussetzung für die Entstehung des Wohnrechts. Zum anderen dient er aber auch dazu, die wesentlichen Rechte und Pflichten, die Ihnen und dem Berechtigten im Kontext des Wohnrechts zustehen sollen, festzulegen. Der Wohnrechtsvertrag erhält daher regelmäßig Regelungen zu folgenden Punkten:

  • Art des Wohnrechts
  • Rechte und Pflichten des Wohnrechtsberechtigten
  • Dauer des Wohnrechts
  • Wohnrecht Entschädigung
  • Festlegung des Wohnrechtswertes

Die Art des eingeräumten Wohnrechts

Der Inhalt des Wohnrechts scheint auf den ersten Blick klar: Es räumt einer oder mehreren Personen das Recht ein, eine bestimmte Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen. Allerdings kann das Wohnrechte im Detail unterschiedlich ausgestaltet sein. Der Wohnrechtsvertrag muss daher festlegen, um welche Art des Wohnrechts es sich handeln soll. Möglich sind dabei etwa:

  • Ein ausschließliches Wohnrecht: Es erlaubt dem Berechtigten, eine ganze Wohnung, ein Haus oder einen anderen genau definierten Raum allein für sich zu nutzen.
  • Ein Mitbenützungsrecht: Es erlaubt dem Berechtigten bestimmte Räumlichkeiten gemeinsam mit dem Eigentümer zu nutzen.
  • Eine Kombination aus Mitbenützungsrecht und ausschließlichem Wohnrecht: Diese Form des Wohnrechts erlaubt es, bestimmte Räumlichkeiten allein, andere gemeinsam mit dem Eigentümer zu nutzen.
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Rechte und Pflichten des Wohnrechtsberechtigten

Die Rechte und Pflichten, die das Wohnrecht für den Berechtigten mit sich bringt, können unterschiedlich ausgestaltet werden. Welche Rechte und Pflichten ihm zustehen sollen, legt der Wohnrechtsvertrag fest. Aus dem Wohnrechtsvertrag ergibt sich insbesondere, ob das Wohnrecht dem Berechtigten gemeinsam mit Familienmitgliedern und Hausgenossen oder nur dem Berechtigten allein zustehen soll. Darüber hinaus regelt der Vertrag, welche Kosten der Wohnrechtsberechtigte zu tragen hat.

Wohnrechtsberechtiger trägt Unterhaltskosten

Üblicherweise muss der Berechtigte nur die Unterhaltskosten der genutzten Immobilie tragen. Das bedeutet: Er muss lediglich für Wasser-, Strom- oder Müllentsorgungs- sowie kleinere Reparaturkosten aufkommen. Möglich ist es jedoch, andere vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Angaben zur Dauer des eingeräumten Anrechts

Das Wohnrecht muss zugunsten einer natürlichen Person eingeräumt werden. Es kann nicht vererbt werden und endet regelmäßig spätestens mit dem Tod der begünstigten Person. Möglich ist es allerdings, im Wohnrechtsvertrag eine kürzere Dauer zu vereinbaren. Welche Dauer gewünscht ist, sollte sich aus dem Vertrag ergeben.

Entschädigung für die Wohnrechtseinräumung

Im Wohnrechtsvertrag kann vereinbart werden, dass der Begünstigte dem Wohnrechtsgeber eine Entschädigung für die Einräumung des Wohnrechts zahlen muss. Diese kann etwa wie ein monatlicher Mietzins ausgestaltet sein. Treffen Sie mit dem Wohnrechtsberechtigten keine Vereinbarung zu diesem Punkt, gilt das Wohnrecht als unentgeltlich. Sie haben dann keinen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung.

Der Wert des eingeräumten Rechts

Der Wohnrechtsvertrag benennt den Wert des eingeräumten Wohnrechts. Das ist aus zwei Gründen wichtig: Zum einen ist der Wert des Wohnrechts im Rahmen der steuerlichen Würdigung relevant. Zum anderen hat der Wohnrechtswert Auswirkungen auf die Kosten, die für die Einräumung des Wohnrechts anfallen. Was die steuerliche Würdigung des Wohnrechts angeht, muss sich der Berechtigte den Eigenmietwert (den marktüblichen Mietzins für eine vergleichbare Wohnung) als steuerbares Einkommen anrechnen lassen.

Der Wohnrechtsbelastete hingegen kann die Wertminderung seiner Liegenschaft durch die Belastung mit einem Wohnrecht bei der Vermögenssteuerberechnung geltend machen. Wie hoch die Belastung ist, richtet sich nach dem sogenannten Kapitalwerts des Wohnrechts. Der Kapitalwert bemisst sich unter anderem am jährlichen Mietwert des Wohnrechts. Zusätzlich dazu wird außerdem die statistisch erwartete Lebensdauer des Wohnrechtsberechtigten berücksichtigt. Der insbesondere anhand dieser Kriterien ermittelte Wohnrechtswert wird im Wohnrechtsvertrag angegeben.

Kosten für einen Wohnrechtsvertrag

Damit ein Wohnrecht entstehen kann, muss ein Wohnrechtsvertrag geschlossen und von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Anschließend muss der öffentlich beurkundete Wohnrechtsvertrag beim Grundbuchamt eingereicht und das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen werden. Erst mit seiner Eintragung ins Grundbuch ist das Wohnrecht entstanden – ohne Eintragung gilt es nicht. Aufgrund dieser speziellen Formerfordernisse entstehen in Zusammenhang mit der Einräumung eines Wohnrechts sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten.

Der Notar berechnet die für ihn bei der Errichtung des Wohnrechts anfallenden Kosten anhand einer Gebührenordnung. Welche Gebühr genau anfällt, ist vom Vertragswert und damit dem Wert des Wohnrechts abhängig ist. Die Kosten bewegen sich daher in den meisten Fällen zwischen CHF 107 und CHF 1.070. In besonders komplexen Fällen können die Notarkosten bis zu CHF 3.200 betragen. Die Gebühren, die beim Grundbuchamt für die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch anfallen, richten sich ebenfalls nach dem Wert des eingetragenen Rechts. Sie betragen meist 2 Prozent vom Wert des eingetragenen Wohnrechts. Beachten Sie dabei jedoch, dass die Kosten kantonal variieren können.

Wie kann ein Anwalt bei Fragen zum Wohnrechtsvertrag helfen?

Räumen Sie einer anderen Person ein Wohnrecht ein, belasten Sie Ihr Eigentum dauerhaft. Sie gehen eine langfristige Verpflichtung ein, die Sie einseitig nicht mehr kündigen oder den Wohnrechtsvertrag auflösen können. Entsprechend wichtig ist es, dass das Wohnrecht bzw. der Wohnrechtsvertrag so ausgestaltet wird, dass er auch Ihre Interessen berücksichtigt. Vor dem Abschluss eines Wohnrechtsvertrags ist es daher sinnvoll, sich von einem Anwalt beraten zu lassen. Der Anwalt kann Ihnen aufzeigen, wie Sie Ihre eigenen Interessen im Rahmen des Wohnrechtsvertrags am besten wahren. Er erklärt, welche Punkte in Rahmen des Vertrags geregelt werden müssen, um die Ziele, die Sie mit der Wohnrechtseinräumung verfolgen, am besten erreichen zu können. Die Kosten für einen Anwalt im Baurecht können von Kanton zu Kanton variieren.

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FAQ: Wohnrechtsvertrag

Räumen Sie jemandem ein Wohnrecht gemäß Art. 776 ZGB ein, erlauben Sie damit einer anderen Person, Ihr Haus oder Ihre Wohnung dauerhaft zu bewohnen. Die andere Person erwirbt durch das Wohnrecht ein Recht an Ihrer Immobilie bzw. Ihrer Liegenschaft. Damit Rechte an Liegenschaften entstehen können, müssen sie in das Grundbuch eingetragen werden. Allerdings kann die Grundbucheintragung nur dann erfolgen, wenn zuvor ein Vertrag geschlossen und öffentlich beurkundet wurde.
Haben Sie mit einer anderen Person einen Wohnrechtsvertrags geschlossen und ihr ein Wohnrecht eingeräumt, können Sie die belastete Immobilie dennoch verkaufen. Allerdings bleibt das Wohnrecht bestehen und ist gegenüber dem Käufer gültig.
Ein Wohnrecht wird für eine bestimmte Dauer oder sogar lebenslang vertraglich vereinbart. Ist der Wohnrechtsvertrag geschlossen und das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen, kann der Wohnrechtsvertrag nicht einseitig gekündigt und das Wohnrecht beseitigt werden. Eine Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch ist dann nur möglich, wenn die vereinbarte Wohnrechtsdauer abgelaufen oder der Berechtigte mit der Löschung einverstanden ist.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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