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Wohnrecht § Rechtslage, Definition, Arten, Rechte & Pflichten

Bei einem Wohnrecht handelt es sich um eine sogenannte Personaldienstbarkeit. Es wird vertraglich begründet und erlaubt es dem Wohnberechtigten, ein fremdes Gebäude oder Teile eines fremden Gebäudes zu Wohnzwecken zu nutzen. Alles Wissenswerte rund um das Wohnrecht, seine Einräumung sowie seine Vor- und Nachteile erfahren Sie im Folgenden.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Wohnrecht

Das Wohnrecht gehört zu den Nutzungsrechten und erlaubt einer Person, bestimmte Räumlichkeiten oder sogar ein ganzes Haus zu bewohnen, ist gesetzlich in den Artikeln 776 ZGB bis 778 ZGB geregelt.

Diese Bestimmungen stellen Spezialbestimmungen dar, die nicht alle Facetten des Wohnrechts umfassend regeln. Für alle nicht umfassend bestimmten Bereich sind jedoch die Regelungen zur Nutzniessung der Artikel 745 ff. ZGB entsprechend anwendbar.

Infografik Wohnrecht
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Definition und Bedeutung des Wohnrechts

Unter dem Begriff Wohnrecht im Sinne des Gesetzes ist das Recht zu verstehen, ein Haus, eine Wohnung oder Teile davon selbst zu bewohnen. Der Wohnrechtsberechtigte erhält ein vorrangiges Recht darauf, bestimmte Räume oder eine ganze Immobilie für sich nutzen zu dürfen, ohne deren Eigentümer zu sein. Die Einräumung des Wohnrechts kann dabei entgeltlich (also gegen Zahlung eines Wohnrechtzinses) oder unentgeltlich erfolgen. Üblicherweise wird das Recht auf Lebenszeit eingeräumt.

Der genaue Gegenstand des Wohnrechts, seine Dauer sowie weitere Einzelheiten werden durch den Wohnrechtsvertrag vertraglich zwischen dem Berechtigten und dem Wohnrechtsgeber vereinbart. Zur Absicherung wird das vereinbarte Wohnrecht anschließend ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Hierfür wird dem Grundbuchamt der Wohnrechtsvertrag vorgelegt und das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.

Hierbei kann das Recht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder als dingliches Recht ausgestaltet werden. Wird das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ausgestaltet, bleibt es exklusiv auf eine bestimmte Person beschränkt. Nur die berechtigte Person darf die Räumlichkeiten dann zu Wohnzwecken nutzen. Wird das Recht hingegen als dingliches Recht ausgestaltet, hat der Berechtigte die Möglichkeit, auch seine Familienangehörigen, Hausgenossen oder Pflegepersonal in „seiner“ Wohnung aufzunehmen.

Dingliche Nutzungsrechte wie das Wohnrecht stellen einen wichtigen Regelungsbereich im zivilen Baurecht dar. Ist ein dingliches Recht wie das Wohnrecht zu Unrecht in das Grundbuch eingetragen worden, kann der Eintrag mittels Erhebung einer Grundbuchberichtigungsklage korrigiert werden. Eine Grundbuchbeschwerde kann eingereicht werden, wenn man sich gegen erlassene Verfügungen des Grundbuchamtes wehren möchte.

Arten des Wohnrechts

Obwohl es das Wohnrecht einer oder mehreren Personen stets erlaubt, bestimmte Wohnräume zu Wohnzwecken zu nutzen, kann es dennoch unterschiedlich ausgestaltet sein. Es lässt sich daher zwischen folgenden Wohnrechtsarten unterscheiden:

  • Das ausschließliche Wohnrecht: Diese Art des Wohnrechts erlaubt es dem Berechtigten, ein ganzes Haus, eine gesamte Wohnung oder einen sonstigen, genau definierten Raum für sich zu nutzen.
  • Das Mitbenutzungsrecht: Liegt ein Mitbenutzungsrecht vor, erhält der Berechtigte lediglich das Recht, bestimmte Räumlichkeiten gemeinsam mit dem Eigentümer zu nutzen. Ein Recht darauf, die Räumlichkeiten alleine nutzen zu können, entsteht hier nicht.
  • Eine Kombination aus ausschließlichem Wohnrecht und Mitbenützungsrecht: Diese Wohnrechtsform kommt in der Praxis besonders oft vor. Sie erlaubt es dem Berechtigten, bestimmte Räumlichkeiten eines Hauses alleine, andere hingegen gemeinsam mit dem Hauseigentümer zu nutzen. Oft werden hier etwa Waschküche, Garten oder Garagen gemeinsam genutzt.
Kein Recht auf sonstige Dienstleistungen

Wird ein Wohnrecht eingeräumt, ergibt sich daraus keine Verpflichtung des Eigentümers, sonstige Dienstleistungen für den Berechtigten zu erbringen oder ihn zu pflegen. Ein solcher Anspruch des Berechtigten kann lediglich bei der sogenannten Verpfründung entstehen.

Rechte und Pflichten der Berechtigten

Sofern das Wohnrecht nicht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingeräumt wird, erlaubt es dem Berechtigten, eine Immobilie oder bestimmte Teile davon gemeinsam mit Familienmitgliedern und Hausgenossen zu bewohnen. Handelt es sich hingegen um ein beschränktes Wohnrecht, steht dieses nur dem Berechtigten alleine zu. Verpachten, vermieten oder gar verkaufen darf der Berechtigte die Immobilie hingegen in keinem Fall. Auch eine Umgestaltung der Immobilie ist ausgeschlossen.

Unabhängig davon, ob das Wohnrecht entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wurde, hat der Berechtigte die Unterhaltskosten der von ihm bewohnten Immobilie bzw. der Räumlichkeiten zu tragen. Hierzu zählen etwa die Kosten für Wasser, Strom oder Müllentsorgung. Lediglich im Falle eines Mitbenutzungsrechte ist allein der Eigentümer gemäss Art. 778 ZGB dazu verpflichtet, auch diese Kosten zu tragen. Außerdem muss der Wohnrechtsberechtigte – ähnlich einem Mieter – üblicherweise nur für kleinere Reparaturen aufkommen, die nicht durch den ordnungsgemäßen Gebrauch der Räumlichkeiten entstanden sind. Der Wohnrechtsberechtigte muss sich wie Eigentümer oder Mieter Nachbarschaftsrechte einhalten, welche ein geordnetes, nachbarschaftsrechtliches Miteinander regeln.

Wie wird ein Anrecht auf Wohnen begründet?

Zu seiner Begründung bedarf das Wohnrecht der Eintragung ins Grundbuch der betreffenden Immobilie. Damit diese erfolgen kann, ist es erforderlich, dass sich Immobilieneigentümer und Wohnrechtsberechtigter vertraglich über die Einräumung des Wohnrechts einigen. Die vertragliche Regelung definiert dabei Umfang und Modalitäten des Wohnrechts und ist öffentlich durch einen Notar zu beurkunden. Zusätzlich dazu ist eine Einräumung des Wohnrechts auch im Rahmen eines Testaments oder Erbvertrags möglich.

Wann endet das Recht auf Bewohnung?

Ein Wohnrecht kann lediglich zugunsten einer natürlichen Person eingeräumt werden und endet mit dem Tod des Begünstigte. Da das Wohnrecht weder vererblich noch übertragbar ist, kann es den Berechtigten nicht „überleben“. Selbstverständlich steht es den Parteien frei, vertraglich eine kürzere Wohnrecht Dauer zu vereinbaren. Ist das jedoch nicht geschehen, kann ein bestehendes Wohnrecht nur mit Zustimmung des Berechtigten aufgehoben werden. Außerdem kann dem Staat unter bestimmten Voraussetzungen ein Enteignungsrecht zur Erfüllung seiner Aufgaben zustehen. Ist der Eigentümer nicht einverstanden, kann er sich durch eine Einsprache gegen die Erteilung des Enteignungsrecht wehren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man einen Wohnrechtsvertrag widerrufen. Hierfür muss jedoch eine Widerrufsvereinbarung notariell beurkundet werden. Durch eine einvernehmliche Vereinbarung der Vertragsparteien kann man einen Wohnrechtsvertrag auflösen.

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Entschädigung und Berechnung des Rechtswert

Ist keine anderslautende Vereinbarung getroffen, gilt die Einräumung des Wohnrechts prinzipiell als unentgeltlich. Dem Immobilieneigentümer steht daher nicht zwingend eine mit einem Mietzins vergleichbare Zahlung zu. Dennoch ist die Berechnung des „Wohnrechtswertes“ aber wichtig. Der Wohnrecht Wert ist nämlich sowohl auf Seiten des Berechtigten als auch auf Seiten des Immobilieneigentümers steuerlich zu würdigen:

  • Beim Wohnrechtsberechtigten wird ein bestehendes Wohnrecht als steuerbares Einkommen gewürdigt. Das bedeutet: Der Berechtigte muss den Eigenmietwert seines Wohnrechts als Einkommen versteuern. Der jährliche Eigenmietwert errechnet sich folgendermaßen: Eigenmietwert = Marktüblicher monatlicher Nettomietzins x 12. Hat der Berechtigte werterhaltenden Aufwendungen erbracht, kann er diese vom Eigenmietwert in Abzug bringen.
  • Der Wohnrechtsbelastete (also der Eigentümer der Liegenschaft) darf Hypothekarzinsen und bezüglich des mit dem Wohnrecht belasteten Gebäudes erbrachte werterhaltenden Aufwendungen einkommensteuerrechtlich in Abzug bringen. Sofern er selbst die mit dem Wohnrecht belastete Liegenschaft bewohnt, muss er, – genau wie der Wohnberechtigte – auch den auf seinen Wohnanteil entfallenden Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

Die vermögenssteuerrechtliche Würdigung des Wohnrechts

Durch das eingeräumte Wohnrecht besitzt der Wohnrechtsberechtigten ein dingliches Recht gegenüber an einer Liegenschaft oder Teilen davon. Eigentum an der belasteten Liegenschaft erwirbt er durch das Wohnrecht allerdings nicht. Dementsprechend wird die Liegenschaft steuerrechtlich nicht als sein Vermögen betrachtet und vermögenssteuerrechtlich nicht gewürdigt. Der Wohnrecht Belastete hingegen muss die Liegenschaft als Vermögen versteuern. Da er die Liegenschaft aufgrund der Belastung mit dem Wohnrecht jedoch nicht mehr in vollem Umfang nutzen kann, wird sie nicht zum Amtlichen Wert versteuert. Vielmehr wird die Wertminderung durch die Wohnrechtsbelastung steuerlich berücksichtigt.

Die Belastung kann in Form des sogenannten Kapitalwerts des Wohnrechts steuerlich geltend gemacht werden. Um den Kapitalwert eines Wohnrechts zu ermitteln, wird der jährliche Mietwert des Wohnrechts (Jahresleistung) herangezogen. Weiter wird die statistisch erwartete Lebensdauer des Wohnrechtsberechtigten bei der Bewertung herangezogen. Mithilfe der Barwerttafeln nach Stauffer/Schaetzle/Schaetzle/Weber, 7. Auflage, Zürich 2018 lässt sich dann anhand des individuellen (nach Alter und Geschlecht unterschiedlich ausfallenden) Kapitalisierungsfaktors der genaue Kapitalwert ermitteln.

Vor- und Nachteile des Wohnrecht

Wird ein Wohnrecht eingeräumt, profitiert hiervon auf den ersten Blick in erster Linie der Begünstigte. Dennoch ist die Einräumung des Wohnrechts für den Wohnrechtsgeber aber nicht allein nachteilig. Vielmehr bringt die Einräumung sowohl für den Wohnrechtsbegünstigten als auch für den -belasteten Vor- und Nachteile mit sich. Diese Vor- und Nachteile finden Sie im Folgenden kurz zusammengefasst.

Vorteile im Überblick

Durch das Einräumen eines Wohnrechts können sich unter Anderem steuerliche Vorteile ergeben. Folgende Vorteile kann ein Wohnrecht mit sich bringen:

  • Steuerliche Vorteile für Wohnrechtsgeber durch reduzierten Wert der Liegenschaft (z. B. Vermögenssteuer)
  • Senkung der Grundstücksgewinnsteuer oder der Schenkungssteuer im Falle einer Eigentumsübertragung
  • Wohnrecht für Wohnberechtigten (meist auf Lebenszeit)
  • Sehr geringe Kosten für Wohnberechtigten (nur gewöhnliche Unterhaltskosten)

Nachteile im Überblick

Wird ein Wohnrecht eingeräumt, erhält ein Dritter meist auf Lebenszeit ein dingliches Recht an der Liegenschaft eines anderen. Durch dieses Recht ergeben sich folgende Nachteile:

  • Verminderung des Immobilienwertes
  • Negative Auswirkung auf Verkaufschancen des Immobilieneigentümers
  • Eingeschränkte Möglichkeit zur Nutzung der Immobilie für den Immobilienkäufer
  • Eingeschränkte Möglichkeit zur Nutzung der Immobilie für den Eigentümer
  • Entstehende Kosten für Eigentümer
  • Keine Möglichkeit der Vermietung für Wohnrechtsberechtigte

Wie kann ein Anwalt in Zusammenhang mit einem Wohnrecht weiterhelfen?

Die Eintragung eines Wohnrechts findet meist auf Lebenszeit statt und soll einem konkreten Ziel dienen. Häufig findet die Eintragung statt, wenn das Haus der Eltern auf die Nachkommen übertragen, den Eltern aber gleichzeitig die Möglichkeit gegeben werden soll, das Haus weiterhin zu bewohnen. In solchen Fällen findet eine vorzeitige Einleitung der Erbfolge satt. Das verfolgte Ziel ist es dabei oft, später anfallende Erbschaftssteuern einzusparen und die Rechtsnachfolge klar zu regeln. Auch Erbschaftsstreitigkeiten sollen so vermeidbar werden.

Zu bedenken ist allerdings: Bei solchen und ähnlichen Vorhaben werden eigentums-, steuer- und erbrechtliche Vorschriften berührt. Dem Laien fällt es hier oft schwer, den Überblick zu behalten und die individuell passende Lösung zu finden. Schließlich kann beispielsweise auch eine Nutzniessungsrecht dabei helfen, die oben genannten Ziele zu erreichen. Wer mit dem Gedanken an eine Wohnrechtseinräumung spielt, sollte sich daher Unterstützung durch einen Anwalt für Grundbuchrecht sichern. Nötig wird diese ohnehin dann, wenn es um die Ausgestaltung eines Vertrages zur Begründung des Wohnrechts geht. Um später öffentlich beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden zu können, muss das Wohnrecht nämlich immer in einem schriftlichen Vertrag festgehalten werden.

Fragen zum Thema Wohnrecht?
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FAQ: Wohnrecht

Bei einem Wohnrecht gemäss Art. 776 ZGB handelt es sich um ein dingliches Recht oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die einer oder mehreren Personen an Haus oder Wohnung eines anderen eingeräumt wird. Durch das Wohnrecht erhält der Berechtigte die Befugnis, das Haus oder die Wohnung selbst zu bewohnen.
Wird einer Person ein Wohnrecht eingeräumt, kann der Eigentümer die mit dem Wohnrecht belastete Wohnung dennoch verkaufen. Allerdings bleibt das Wohnrecht auch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen und erschwert den (gewinnbringenden) Verkauf der Immobilie daher oft deutlich.
Prinzipiell ist eine Löschung eines einmal eingeräumten Wohnrechts möglich. Ist die vertraglich vereinbarte Dauer allerdings nicht abgelaufen bzw. der Berechtigte nicht verstorben, ist zur Löschung die Zustimmung des Berechtigten erforderlich.

Rechtsquellen:

Ein Beitrag unserer juristischen Online-Redaktion
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