Wohnrechtsvertrag auflösen § Voraussetzungen und Kosten
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Möchten Sie einer anderen Person erlauben, Ihr Haus oder Teile davon als Wohnung zu nutzen, kann diese Vereinbarung im Rahmen eines Wohnrechtsvertrages getroffen werden. Durch den Vertragsschluss erwirbt der Wohnrechtsberechtige ein eigenes, dingliches Recht an Ihrer Immobilie. Er erhält ein weitreichenderes Recht als ein Mieter: Möchten Sie den Wohnrechtsvertrag auflösen, muss der Berechtigte an der Auflösung mitwirken. Wie genau ein Wohnrechtsvertrag beendet werden kann und welche Kosten dafür anfallen, zeigen wir im Folgenden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wohnrechtsverträge werden oft unbefristet geschlossen – sie enden dann mit dem Tod des Berechtigten
- Wohnrechtsverträge können auch für einen bestimmten Zeitraum geschlossen werden. Ist der vereinbarte Zeitraum um, endet der Vertrag automatisch
- Prinzipiell ist es dem Wohnrechtsgeber nicht möglich, den Wohnrechtsvertrag aufzulösen
- Soll der Vertrag vorzeitig beendet werden, ist die Einwilligung des Berechtigten erforderlich
- Nur in wenigen Ausnahmefällen ist es denkbar, dass der Wohnrechtsvertrag ohne Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten vorzeitig beendet wird
Allgemeines & Rechtslage zum Wohnrechtsvertrag auflösen
Ein Wohnrecht stellt eine sogenannte Personal-Dienstbarkeiten dar – gesetzliche Regelungen dazu finden sich in den Art. 776 bis 778 Zivilgesetzbuch (ZGB).
Die gesetzlichen Bestimmungen zum Wohnrecht sehen insbesondere vor, dass es einer oder mehreren Personen durch die Einräumung eines Wohnrechts erlaubt wird, die Wohnung oder das Haus des Wohnrechtsgebers zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine genaue gesetzliche Regelung dazu, wie lange ein einmal geschlossener Wohnrechtsvertrag gelten soll, gibt es nicht.
Art. 776 Zivilgesetzbuch (ZGB) sieht lediglich vor, dass das Wohnrecht nicht vererblich ist. Das bedeutet, dass es mit dem Tod des Wohnrechtsberechtigten automatisch endet. Weiterreichende gesetzliche Regelungen zur Dauer des Wohnrechts gibt es nicht. Das hat zur Folge, dass ein geschlossener Wohnrechtsvertrag erst dann endet, wenn der Wohnrechtsberechtigte verstirbt. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die am Vertragsschluss Beteiligten etwa eine Befristung des Vertrags vereinbaren.
Zu beachten ist dabei, dass eine gewünschte Befristung bereits bei Abschluss des Wohnrechtsvertrags vereinbart worden sein muss. Das bedeutet: Die Befristungsvereinbarung muss in den durch einen Notar öffentlich beurkundeten Vertragstext aufgenommen sein worden. Ausserdem muss die vereinbarte Befristung bei der zur Entstehung des Wohnrechts erforderlichen Grundbucheintragung ebenfalls vermerkt worden sein. Durch die Einräumung eines Wohnrechts geht der Grundeigentümer eine weitreichendere Verpflichtung ein als etwa bei Abschluss eines Mietvertrags. Dementsprechend gelten für den Wohnrechtsvertrag strengere Gültigkeitsvoraussetzungen.
Der Wohnrechtsvertrag kann nicht mündlich oder lediglich schriftlich geschlossen werden. Vielmehr muss sein gesamter Inhalt öffentlich durch einen Notar beurkundet werden. Das bedeutet: Nachträglich mündliche oder schriftliche Vereinbarungen zur Befristung des Wohnrechtsvertrags sind ungültig, wenn sie nicht notariell beurkundet worden sind. Enthält der Wohnrechtsvertrag keine Befristungsvereinbarung, gilt er als auf Lebenszeit geschlossen. Den Wohnrechtsvertrag auflösen kann der Wohnrechtsgeber dann nicht.
Wann endet der Wohnrechtsvertrag?
Ein einmal geschlossener Wohnrechtsvertrag kann aus mehreren Gründen enden. Denkbar sind dabei folgende Beendigungsgründe:
- Beendigung des Vertrags durch den Tod des Berechtigten
- Beendigung des Vertrags durch Ablauf der vereinbarten Befristung
- Beendigung des Vertrags durch Eintritt einer vereinbarten Bedingung (z. B. der Berechtigte muss in ein Pflegeheim)
- Beendigung des Vertrags durch Untergang (z. B. vollständige Zerstörung) des gesamten Grundstücks
- Beendigung des Wohnrechts durch einen Gerichtsentscheid
- Den Wohnrechtsvertrag auflösen durch Vereinbarung mit dem Wohnrechtsberechtigten
Eine Kündigung (also die einseitige Vertragsbeendigung) des Wohnrechtsvertrags allein durch den Wohnrechtsgeber ist hingegen nicht vorgesehen. Das bedeutet: Haben Sie einer Person ein Wohnrecht eingeräumt, ist es Ihnen nicht möglich, den Wohnrechtsvertrag ohne die Zustimmung des Berechtigten vor Fristablauf, Bedingungseintritt oder Tod des Berechtigten zu beenden.
Wohnrechtsvertrag auflösen durch Vereinbarung mit dem Berechtigten
Der Wohnrechtsvertrag kann durch eine einvernehmliche Vereinbarung der Vertragsparteien beendet werden. Sind sich beide Vertragsparteien einig, kann die Beendigung auch vor Ablauf einer vereinbarten zeitlichen Frist oder vor Eintritt einer vereinbarten Bedingung stattfinden.Ist eine einvernehmliche Auflösung des Wohnrechtsvertrags gewünscht, reicht hierzu allerdings eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung nicht aus. Damit das nicht mehr gewünschte Wohnrecht tatsächlich endet, muss es vielmehr auch aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Löschung kann beim zuständigen Grundbuchamt durch den Wohnrechtsgeber veranlasst werden. Der Wohnrechtsberechtigte muss der Löschung aber selbstverständlich auch gegenüber dem Grundbuchamt zustimmen.
Kosten für die Kündigung eines Wohnrechtsvertrag
Einigen Sie sich mit dem Wohnrechtsberechtigten einvernehmlich darauf, den Wohnrechtsvertrag auflösen zu wollen, fallen hierfür erst einmal keine Kosten an. Damit das vertraglich vereinbarte Wohnrecht aber tatsächlich nicht mehr besteht, muss es aus dem Grundbuch gelöscht werden. Für die Löschung der Eintragung können Kosten beim Grundbuchamt anfallen. Welche Gebühren dabei für die Grundbuchänderung anfallen, ist kantonal im Rahmen von Gesetzen und Verordnungen unterschiedlich geregelt. Wie hoch die Grundbuchänderungskosten ausfallen, lässt sich daher nicht pauschal sagen.
Möglich ist ausserdem, dass für die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch kostenlos ist – im Kanton Uri beispielsweise ist die Löschung von Dienstbarkeiten aus dem Grundbuch gebührenfrei. Zusätzlich dazu ist es ausserdem möglich, dass der Wohnrechtsberechtigte im Gegenzug für den Verzicht auf das Wohnrecht eine finanzielle Abgeltung verlangt. Wie hoch diese ausfallen soll, kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. In der Praxis ist es jedoch meist der Wohnrechtsberechtigte, der entscheidet, zu welchem Preis er bereit ist, auf sein Wohnrecht zu verzichten.
Warum ist eine finanzielle Abgeltung für den Wohnrechtsberechtigten wichtig?
Ist der Wohnrechtsberechtigte nicht bereit, entschädigungslos auf sein Wohnrecht zu verzichten, ist das verständlich. Zu beachten ist nämlich: Ist der Wohnberechtigte später einmal auf Ergänzungsleistungen zu Leistungen der Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) oder der Invalidenversicherung (IV) angewiesen, wird ihm die Abfindung für den Verzicht auf sein Wohnrecht als Einkommen angerechnet. Das gilt selbst dann, wenn er gar keine Abfindung erhalten hat. Der Verzicht auf eine Abfindung kann beim Berechtigten daher einen erheblichen finanziellen Schaden verursachen.
Wohnrechtsvertrag auflösen wegen Nichtausübung des Wohnrechts?
Übt der Berechtigte ein eingeräumtes Wohnrecht nicht aus, ist das für den Wohnrechtsgeber ärgerlich: Er kann die ungenutzten Räume nicht selbst nutzen und sie auch nicht gewinnbringend vermieten. Den Wohnrechtsvertrag auflösen kann er aufgrund der Nichtausübung des Wohnrechts aber nicht. Schliesslich ist der Wohnrechtsberechtigte nicht dazu verpflichtet, ein ihm eingeräumtes Wohnrechts auch tatsächlich zu nutzen.
Beendigung des Wohnrechtsvertrags bei unangemessenem Gebrauch
Als Hauseigentümer sind Sie prinzipiell nicht dazu berechtigt, dem Wohnberechtigten einseitig zu kündigen. Das gilt auch in Fällen, in denen der Wohnrechtsberechtigte die ihm zur Verfügung gestellten Räume widerrechtlichen oder nicht angemessen gebraucht. Allerdings sind Sie dazu berechtigt, ihm den unangemessenen Gebrauch zu untersagen. Setzt der Wohnrechtsberechtigte den unzulässigen Gebrauch fort und gefährdet hierdurch Ihr Eigentum, kann ihm sein Wohnrecht gerichtlich vorübergehend entzogen werden.
Ob auch eine vollständige Auflösung des Wohnrechtsvertrags durch das Gericht in schweren Fällen von Fehlverhalten des Berechtigten möglich ist, ist juristisch sehr umstritten. Eine Auflösung des Wohnrechtsvertrags aufgrund von unangemessenem Gebrauch durch ein Gericht ist daher ein absoluter Ausnahmefall. Ausserdem kann dem Staat unter Umständen ein Enteignungsrecht zur Erfüllung seiner Aufgaben zustehen, wodurch das Wohnrecht entzogen wird. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Wohnrechtsvertrag widerrufen werden. Hierfür muss eine Widerrufsvereinbarung notariell beurkundet werden.
Wie kann ein Anwalt bei der Auflösung eines Wohnrechtsvertrags helfen?
Haben Sie einen Wohnrechtsvertrag geschlossen und möchten diesen vorzeitig beenden, kann Ihnen ein spezialisierter Anwalt dabei helfen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Wohnrechtsberechtigten zu finden. Er kann Sie und den Berechtigten in diesem Zusammenhang insbesondere bezüglich einer angemessenen finanziellen Abgeltung als Gegenleistung für den Wohnrechtsverzicht beraten. Ebenso kann der Anwalt Ihnen aber auch dann weiterhelfen, wenn Sie rechtliche Schritte aufgrund eines unangemessenen Gebrauchs Ihrer Räume gegen den Wohnrechtsberechtigten einleiten möchten. Verhält sich der Wohnrechtsberechtigte nämlich dauerhaft widerrechtlich und gefährdet dadurch Ihr Eigentum, ist in extremen Fällen eine Auflösung des Wohnrechtsvertrags durch ein Gericht denkbar.
FAQ: Wohnrechtsvertrag auflösen
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